Недвижимость, ипотека и эко система: перспективы рынка жилья

25 августа 2024 в 16:30

👉 Недвижимость, негатив в ипотеке, Самолет и экосистема. Ипотечные программы прикрывают, ставки растут, на рынке недвижимости относительный перегрев. Стоить заметить, что жилье не собирается серьезно падать в цене. Можно долго сотрясать воздух по поводу будущих цен на жилую недвижимость, одни строят прогнозы, что оно будет падать из-за снижения привлекательности ипотеки, другие, наоборот, говорят, что рост количества денег в системе перенесется на жилую недвижимость. Надо глубже разобраться в работе строительных компаний, чтобы понимать куда пойдет стоимость квадратного метра. Нехватка ли в России новой жилой недвижимости? Зависит от региона, в крупных областных городах возможно. Кто может себе позволить покупать недвижимость? Определенная часть домохозяйств только в ипотеку и то с помощью льгот, еще меньшая часть с помощью накоплений. Что будет при падении спроса? Возможно, начнут меньше строить, хотя в моем понимании логичным выглядело бы строительство на «склад». Не думаю, что стоимость жилья будет расти медленней денежной массы, снижение стоимости может быть только в случае массовых проблем ипотечников и то надо понимать законодательство, скорей всего будет реструктуризация долга. Пока полностью не выплачена квартира, она, по сути, принадлежит банку, а он позволяет вам проживать в ней. Был бум ипотечного кредитования, в итоге кто заработал? Судя по отчетам строителей и банков, заработали в первую очередь банки. Интересные дивиденды? Нет, поэтому отчасти дивидендному инвестору акции строителей неинтересны, а учитывая, что сейчас любят сравнивать с депозитами тем более. На нашем фондовом рынке могу выделить четыре компании: , , , . ЛСР и ПИК не рассматривал в свой портфель, в первой были мутные схемы с премированием акциями за счет всех, за второй особо не слежу. ЛСР платит в районе 14% годовых дивидендами. Эталон интересен редомициляцией и возможным возобновлением выплат дивидендов. По-дилетантски ждут не менее 12 ₽, что по текущим в районе 16,5%. Жилая недвижимость — это не только покупка в ипотеку, это приемка, проектирование планировки, ремонт, мебелирование. Не забываем про стандартную продажу/покупку. Многие компании пошли дальше и создают УК, которые зарабатывают на управлении домом. Выстраивание эко системы и наработка базы знаний позволит больше зарабатывать, чем просто строить дома с кредитными деньгами и эскроу счетами. Не удивлюсь если в будущем может настать момент, когда строительство дома будет для компании по себестоимости, а основной заработок будет с дополнительных услуг начиная от УК и заканчивая ремонтом под ключ. Тот же производитель Xiaomi уже практикуют продажу мобильных телефонов без прибыли и заработок на рекламе, уверен, что и у Ozon основной заработок будет с рекламы и финтеха. Мне интересен Самолет со своим Самолет-плюс, выставил уведомления на 2000 и 2500 ₽ за акцию, на данный момент стоимость уже ниже 2500 ₽. Жду дальнейшего падения и буду присматриваться к покупке акций. Странность в том, что недвижимость как актив многие считают надежным и перспективным при этом акции тех, кто производит данный актив неинтересны. Тот же продуктовый ритейл многие считают защитным активов и акции в портфелях многих предпочтительней тушенки в шкафу. Золотодобывающие компании не под таким прессом по сравнению со строителями, но тоже инвесторы их не жалуют. У нас рынок отличается от ЕС и США, было бы интересно посмотреть на компанию, которая занимается услугами аренды жилья или посредником этой аренды. Не хватает нашим компаниям прозрачности и постоянных дивидендных выплат. Тот же ритейл, перейдя на квартальные выплаты увеличил бы привлекательность в разы, строительные компании наравне с золотодобытчиками остаются загадкой, активы, которые они производят защитные и интересны многим, а сами компании нет. Каждый может сказать, что в портфеле активов должна быть недвижимость, но лишь мало кто скажет, что у каждого в портфеле должен быть строитель. #записки_наблюдения_дилетанта