ГК Самолет: меняем рекомендацию на «держать»

С начала года бумаги крупнейшего по объемам текущего строительства российского застройщика упали более чем на 60%, опередив падение рынка (индекс Мосбиржи -16%) и коррекцию в котировках девелоперов (в среднем -22%). В конце прошлой недели компания выпустила слабые операционные результаты по итогам третьего квартала, а Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б. п. В связи с этим мы решили пересмотреть рекомендацию по акциям девелопера. 

• Слабые операционные результаты

Отмена базовой программы льготной ипотеки вкупе с высокой ключевой ставкой привели к падению реализованных квадратных метров девелопера на 45% г/г в третьем квартале. Рост цен на квадратный метр замедлился до 13% г/г, а в квартальном выражении снизился на 2,5%. Учитывая, что рекордные продажи Самолет зафиксировал в четвертом квартале 2023-го, мы ожидаем, что динамика следующего квартала в годовом выражении может быть еще слабее из-за высокой базы прошлого года. Также девелоперу, скорее всего, придется снижать свой целевой показатель в 2 млн реализованных квадратных метров на 2024 год, так как за 9 месяцев он продал недвижимость общей площадью 1 млн квадратных метров. 

• Высокие процентные ставки давят на рынок недвижимости

На прошлой неделе Банк России не только повысил ключевую ставку до 21%, но и значительно увеличил прогноз средней ставки на следующий год: до 17—20% с 14—16%. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, текущая рыночная ставка по ипотеке составляет в среднем около 25,4%, что существенно ограничивает спрос со стороны населения. На рынке недвижимости продолжает действовать семейная ипотека под 6%, однако лимиты по ней в крупнейших банках периодически заканчиваются, что также сдерживает спрос.

• Высокая долговая нагрузка

По данным на конец первого полугодия 2024-го, долговая нагрузка девелопера (чистый долг/скорректированная EBITDA*) была на уровне 2,6х — это выше среднего по строительной отрасли. Повышенная долговая нагрузка обусловлена расширением кредитного портфеля более чем вдвое г/г в результате приобретения московского застройщика МИЦ и роста объемов заимствований по проектному финансированию на фоне запуска новых проектов. Рост обязательств через увеличение процентных расходов также отразился на чистой прибыли компании, которая в первом полугодии сократилась почти вдвое г/г. 

* Показатель чистого долга рассчитан с учетом задолженности по проектному финансированию, а также за вычетом денежных средств на эскроу-счетах застройщика. Скорректированный показатель EBITDA не учитывает капитализированные процентные расходы, включенные в себестоимость, а также расходы по обесценению инвестиционной недвижимости

• Процентные расходы могут еще сильнее возрасти

Чтобы сдержать падение объемов реализации, Самолет в третьем квартале нарастил долю рассрочки в продажах до 25%. Это может дополнительно увеличить процентные расходы компании. Все дело в том, что реализация жилья в рассрочку (в отличие от ипотеки) наполняет счета эскроу не сразу, а по мере совершения платежей покупателями. В свою очередь это повышает эффективную процентную ставку по проектному финансированию. Она обычно снижается по мере роста обеспечения данных займов средствами на эскроу счетах.

• Недооценка акций

После мощной коррекции акции Самолета торгуются по мультипликаторам EV/EBITDA и P/E на уровне 3,8x и 4,1x соответственно. Такие показатели мультипликаторов предполагают дисконт более 50% относительно средних исторических уровней. При этом значение форвардного EV/EBITDA (учитывает прогнозы на весь 2024-й) у Самолета все еще говорит о премии в размере 10% к средним уровням по индустрии. Мы ожидаем, что в ближайшие кварталы рынок может игнорировать перспективный портфель проектов компании и оценивать ее акции на уровнях, близких к индустриальным мультипликаторам.