У нас есть рубрика, посвященная компаниям малой и средней капитализации. Однако капитализация ГК ПИК находится на грани между средней и крупной. Поэтому мы решили расширить рубрику до разбора компаний, по которым у нас нет активного аналитического покрытия.

Профиль компании

ГК ПИК — второй девелопер в России по размеру земельного банка и с долей рынка около 3,5% по площади текущего строительства (по данным ЕИСЖС за октябрь 2024 года). Группа является одной из старейших на российском рынке и специализируется на строительстве жилья эконом-класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Помимо девелопмента и строительства жилых домов, ГК ПИК занимается:

• техническим обслуживанием и управлением многоквартирными домами;
• реализацией услуг тепло-, водо-, и электроснабжения;
• производством строительных материалов и компонентов (в том числе железобетонных домовых панелей).

Около 70% текущей площади строящегося жилья ГК ПИК приходится на Московский регион, поэтому сначала рассмотрим текущее состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области.

Рынок недвижимости Москвы и МО

По состоянию на октябрь 2024-го почти каждый четвертый квадратный метр строящегося жилья в России приходится на Москву или Московскую область. В последние годы ключевым драйвером роста рынка недвижимости в Московском регионе (как и в России в целом) выступала программа безадресной льготной ипотеки, которая с начала 2024-го была ограничена, а затем и вовсе отменена. Поэтому сейчас рынок находится в процессе охлаждения, что видно по значительному замедлению темпов роста количества действующих договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.

Со стороны предложения также наблюдается постепенное снижение темпов роста. Застройщики реагируют на снижение спроса путем замедления запуска новых проектов, чтобы контролировать цены и избежать затоваривания на рынке недвижимости. 

Операционные показатели

Компания не публикует операционную отчетность с конца 2021 года. Поэтому мы обратились к единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), чтобы выделить последние операционные тенденции в бизнесе ГК ПИК.

Портфель строящегося жилья 

За последние четыре года объем портфеля ГК ПИК постепенно сокращался — в среднем на 10% в год. Все из-за того, что компания уступала долю рынка ключевому конкуренту в Московском регионе — девелоперу ГК Самолет. При этом в 2021 году ГК ПИК получила около трети всех подрядов по реновации в Москве на сумму более 2 трлн рублей, что оказало поддержку ее портфелю.

Строящиеся площади

По состоянию на октябрь 2024-го около 70% площадей ГК ПИК, находящихся в процессе строительства, приходятся на Московский регион. Исторически фокус на бюджетном жилье в этом регионе выступал ключевым драйвером роста продаж ГК ПИК. Однако в будущем это может негативно сказываться на объемах реализации компании. Всему виной:

• высокая средняя стоимость квадратного метра в столичном регионе (около 272 тысяч рублей за квадратный метр, по данным irn.ru);
• фиксированный максимальный размер кредита по семейной ипотеке (12 млн рублей), который ограничивает диапазон доступного жилья по данной программе;
• отмена действия льготной IT-ипотеки в Москве. 

Учитывая текущие реалии остывающего рынка недвижимости на фоне отмены программы льготной ипотеки и высоких рыночных ставок в размере более 28% (по данным ЕИСЖС), многие застройщики начинают предлагать скидки для ограничения падения объемов продаж. Поэтому инвесторам стоит обращать внимание на долю реализованной площади в зависимости от года ввода объекта в эксплуатацию, чтобы оценить вероятность навеса предложения в будущих продажах девелопера. 

По состоянию на конец октября 2024-го доля проданных площадей у ГК ПИК находится на комфортных значениях: застройщику нужно реализовывать примерно по 167 тысяч квадратных метров за квартал, чтобы полностью распродать текущие запасы с вводом в эксплуатацию в 2024–2025 годах. Это довольно умеренный темп продаж по историческим меркам. Для сравнения: в 2017–2019 годах (еще до запуска программы льготной ипотеки) ГК ПИК реализовывала в среднем около 480 тысяч квадратных метров в квартал.

Мы считаем, что доля льготной ипотеки в общем объеме продаж ГК ПИК в последние годы находилась на высоком уровне в соответствии с рыночными тенденциями. Это станет ключевым драйвером значительного сокращения продаж во втором полугодии 2024-го. 

Финансовые результаты

Выручка 

В 2023 году выручка выросла на 20% по сравнению с результатами 2021-го. Мы связываем позитивную динамику с ажиотажным спросом на рынке недвижимости в 2023-м перед ограничением программы льготной ипотеки. Затем, в первом полугодии 2024-го, несмотря на повышенный спрос в преддверии завершения программы льготной ипотеки, выручка показала околонулевую динамику в годовом выражении из-за достаточно высокой базы прошлого года. 

EBITDA

В рамках анализа мы используем показатель EBITDA, рассчитываемый компанией и скорректированный на неоперационные и одноразовые доходы и расходы, а также на сумму переоценки беспоставочных финансовых инструментов.

В 2023 году скорректированная EBITDA группы выросла на 53% по сравнению с 2021-м. Ключевыми драйверами стали:

• активный рост выручки;
• эффект операционного рычага (прибыль росла быстрее выручки за счет частично фиксированных затрат в структуре расходов девелопера, таких как фонд оплаты труда административного персонала, амортизация и прочее). 

В первом же полугодии 2024-го скорректированная EBITDA снизилась на 2% г/г на фоне стабильной выручки и инфляции операционных затрат. 

Долговая нагрузка

Долговая нагрузка девелопера сохраняется на достаточно умеренных уровнях, несмотря на турбулентный период на рынке недвижимости. Так, на конец первой половины 2024-го чистый долг/скорректированная EBITDA составлял комфортные 1,2х. Для сравнения: аналогичный показатель у ГК Самолет достигает около 2,8x.

Денежные средства на счетах эскроу покрывают более 70% от общего объема займов ГК ПИК по проектному финансированию — это выше среднего исторического уровня у девелопера.

Наше мнение по акциям ГК ПИК

• На текущий момент мы находим акции ГК ПИК непривлекательными для инвестиций на фоне осторожного взгляда на перспективы рынка недвижимости в столичном регионе (спрос падает из-за высоких процентных ставок и отмены безадресной программы льготной ипотеки).
• К тому же после начала геополитической напряженности ГК ПИК перестала платить дивиденды и значительно снизила объем раскрываемой рынку информации до минимальных уровней, требуемых от публичной компании. Компания не обновляет информацию на своем сайте, не публикует операционные результаты и совсем не взаимодействует с инвесторами на рынке, что добавляет волатильности ее акциям.