Svoiinvestor
Svoiinvestor
11 октября 2024 в 6:20
🏗 На рынке недвижимости наступил идеальный шторм? Изучаем предпосылки! Я, конечно, не мамкин-инвестор и не воротил студиями/однушками за мат. капитал, но всё же соглашусь с мнением про идеальный шторм на рынке жилья (он сейчас просматривается в статистических данных ЦБ, банков и застройщиков). Конечно, многие потирают ручки и ждут, когда пузырь лопнет, поэтому давайте изучим главные предпосылки жилищного апокалипсиса: 🏗 Впервые в истории рынок недвижимости так долго живет в условиях высокой ключевой ставки, и сейчас уже больше года ключевая ставка только растёт. Ещё сюда добавим возможность повышения ставки на +20% в октябре из-за инфляционного давления, то получим совсем «идеальные» условия для рыночной ипотеки. По сути нам ещё около 2 лет жить с двухзначной ключевой ставкой, это если верить словам регулятора. 🏗 В период недоступной рыночной ипотеки в 2015 г. и 2022 г. застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, то сейчас льготной ипотеки практически нет. Напомню вам, что ипотеку с господдержкой с 1 июля власти свернули, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы, а условия семейной ипотеки видоизменились (приобрести жильё по договору уступки прав теперь нельзя и главное, что одна льготная ипотека в одни руки, но для семейной ипотеки сделали исключение, 2 льготный кредит можно оформить при выполнении 2 условий), кроме того, по ней заканчиваются лимиты и не факт, что до конца года выделят новые. Несколько фактов: у ЛСР доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 88% во II квартале 2024 г. по сравнению с 76% во II квартале 2023 г. и Сбер в сентябре выдал 222₽ млрд ипотечных кредитов (-60,4% г/г, месяцем ранее 231₽ млрд). 🏗 Субсидирование ставок обходится бюджету в астрономические суммы. По данным СП, только в 2021-2023 гг. на субсидирование льготных кредитов из казны было израсходовано 568,1₽ млрд. А всего за 6 лет (с 2021 по 2026 гг.) на эти цели планируется направить более 1,6₽ трлн. Причём значительная часть этих денег пойдёт в карманы инвесторам. Как выяснила СП, почти 115 000 граждан с 2021 по 2023 г. включительно оформили 2 или более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,11₽ трлн. По подсчётам ЦБ, если заемщики будут равномерно погашать кредиты в течение 10 лет, бюджет может потратить на субсидирование ставок по ним еще до 1,2₽ трлн. В общем, при таком раскладе рынку вряд ли стоит рассчитывать на расширение ипотечной господдержки. А вот её снижение вполне возможно – с целью сокращения льготных программ до 25% от общего объёма выдач, как считает необходимым Минфин. Например, обсуждалось, но пока не было реализовано предложение исключить из семейной ипотеки маленькие квартиры. 🏗 С января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и т.п. (ставку по ипотеке снижают на 3-4 года, но зато завышают стоимость квартиры) То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи. По данным ЦБ, выдача рыночной ипотеки растёт 2 месяц подряд — 180₽ млрд (170₽ млрд в июле) из-за перетока из льготной ипотеки некоторых клиентов и схем застройщиков. 🏗 Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешёвым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом — в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%. 📌 Ваше мнение, инвесторы в бетон, смогут ли застройщики ужаться в своих аппетитах? Смогут ли продавать квартиры нормальных площадей и без ипотеки? $SMLT $PIKK $LSRG $SBER $VTBR #инвестиции #акции #застройщики #банки #ипотека #кредитование
1 831 
46,42%
641,2 
30,68%
5
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
9 декабря 2024
Дефолты на рынке облигаций: насколько высоки риски и что выбрать инвестору
6 декабря 2024
Чем запомнилась неделя: восстановление рубля и отскок рынка акций
32 комментария
Choalx
11 октября 2024 в 7:35
Только у нас инфляцию в 8% побеждают (не) 20% ключевой ставкой.
Нравится
Annanikolaevna0101
11 октября 2024 в 7:37
Застройщики будут падать до 25 октября (первые кандидаты на шорт ) , далее если КС оставят или поднимут незначительно 0,5-1% то могут отскочить в моменте )
Нравится
Chemlab
11 октября 2024 в 8:01
Падают все
Нравится
Chemlab
11 октября 2024 в 8:01
Владею к сожалению объектами недвижимости
Нравится
Chemlab
11 октября 2024 в 8:05
Суть .аренда просто нерентебельна. Сектор коммерческая и жилая. Была бы возможность скинул с 50% скидкой объекты. Уже выставил. Только нет спроса. Вот такая ситуация рынке недвижимости. С полной ответственностью заявляю недвижимость это самый самый неликвид
Нравится
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
PetrGudyma
+16,3%
14,5K подписчиков
Vlad_pro_Dengi
+41,2%
14K подписчиков
Mistika911
+11%
23,4K подписчиков
Дефолты на рынке облигаций: насколько высоки риски и что выбрать инвестору
Обзор
|
9 декабря 2024 в 19:35
Дефолты на рынке облигаций: насколько высоки риски и что выбрать инвестору
Читать полностью
Svoiinvestor
408 подписчиков 0 подписок
Портфель
до 10 000 
Доходность
+1,58%
Еще статьи от автора
21 декабря 2024
🖋🖋🖊 Аукционы Минфина не состоялись — ожидаемо. Банки привлекли 1,2 трлн рублей с помощью аукционов РЕПО. Минфин провёл аукцион ОФЗ, предложив инвесторам два выпуска. При его проведении индекс RGBI находился выше 98 пунктов, на сохранении ставки в пятницу индекс приободрился (102,5 пункта), но я не был бы настолько позитивен: 🔔 По данным Росстата, за период с 10 по 16 декабря ИПЦ вырос на 0,35% (прошлые недели — 0,48%, 0,50%), с начала декабря 0,97%, с начала года — 9,14% (годовая — 9,5%). Третью неделю подряд в корзине отсутствует подсчёт цен на авиабилеты (самолёт вносит весомый вклад в ИПЦ), то есть без учёта самолёта рост в декабре составил 0,97%, боюсь представить, какие цифры бы вышли с ним, но даже такие темпы нас выведут на инфляцию по году в +10% — придётся перечёркивать всё прогнозы. Эта неделя (50-я неделя) по темпам почти рекордная, уступив только 2014 г., когда рост составлял 0,37%, поэтому рассказывать о каком-то замедлении не стоит. 🔔 Минфин планировал занять в 2024 г. 3,92₽ трлн (план перевыполнили), сумма рекордная с начала пандемии. С учётом новых флоатеров и исполнения плана по привлечению денежных средств, то в декабре нас ожидает инфляционный всплеск в связи с тратами бюджета. Аукцион РЕПО 16 декабря состоялся и банки привлекли 320₽ млрд, как итог в декабре общая сумма займа превысила 1,2₽ трлн, всё это совпало с рекордными размещениями флоатеров (ЦБ занял Минфину через банковскую прослойку). Также мы имеем несколько фактов о рынке ОФЗ: ✔️ Минфин выпустил два флоатера нового типа (29026, 29027). Новый тип предусматривает использование в расчёте купона срочной версии RUONIA. В старом формате купон рассчитывался как средняя арифметическая величина за три месяца, в новом — с учётом капитализации в этот период. ✔️ Согласно статистике ЦБ, в ноябре основными покупателями ОФЗ на вторичном рынке стали НФО — 13,1₽ млрд, физические лица сократили свои покупки — 4,1₽ млрд (ранее — 17,1₽ млрд). Крупнейшими продавцами стали 2 месяц подряд банки, не относящиеся к СЗКО — 25,1₽ млрд (до этого 7 месяцев подряд были СЗКО). На первичном рынке крупнейшими покупателями стали в очередной раз СЗКО, повысив свою долю до 61,9% от всех размещений с 58,9% в октябре (банки любят флоатеры). ✔️ Доходность большинства выпусков перешагнула за 17,4% (ОФЗ 26238 торгуется по 54,37% от номинала с доходностью 14,95%, кто покупал по 100%, то имеют сейчас -45% по активу). Если рассматривать данные ЦБ о средней max ставке по вкладам физ. лиц до 1 года в топ-10 банках, то во I декаде декабря она составила 22,083% (годичные ОФЗ дают доходность в 20,1%). А теперь к самому выпуску: ▪️ Классика ОФЗ — 26246 (погашение в 2036 г.) ▪️ Линкер: ОФЗ — 52005 (погашение в 2033, с индексируемым номиналом), номинал изменяется в зависимости от инфляции Оба размещения признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок по приемлемым уровням цен. Согласно плану Минфина на IV кв. 2024 г. необходимо разместить 2,4₽ трлн, с учётом нового типа флоатеров, план выполнили, поэтому ожидать до конца года размещений уже не стоит. 📌 Опрос инФОМ в декабре показал, что ожидаемая инфляция увеличилась с 13,4% до 13,9% (максимальный уровень с декабря 2023 г., когда ключевую ставку подняли до 16%), а наблюдаемая с 15,3% до 15,9% (месяц назад застыла). В декабре повысили тарифы РЖД, всплеск потреб. спроса в преддверии праздников и повышение цен на авиабилеты (не зря самолёт убрали из корзины), с учётом кричащих проинфляционных факторов (цены на бытовые услуги растут высокими темпами, топливный кризис, ослабление ₽ и расширение дефицита бюджета) сохранение ставки выглядит нелогичным! SU26238RMFS4 SU26246RMFS7 SU52005RMFS4 RBH5 #инвестиции #офз #облигации #инфляция #аналитика #отчет #минфин #ключеваяставка
20 декабря 2024
Ⓜ️ Инфляция в середине декабря — исключение из корзины цен на авиабилеты это звоночек, похоже, что всё намного хуже, чем нам рисует Росстат. По данным Росстата, за период с 10 по 16 декабря ИПЦ вырос на 0,35% (прошлые недели — 0,48%, 0,50%), с начала декабря 0,97%, с начала года — 9,14% (годовая — 9,5%). Третью неделю подряд в корзине отсутствует подсчёт цен на авиабилеты (самолёт вносит весомый вклад в ИПЦ), то есть без учёта самолёта рост в декабре составил 0,97%, боюсь представить, какие цифры бы вышли с ним, но даже такие темпы нас выведут на инфляцию по году в +10% — придётся перечёркивать всё прогнозы. Эта неделя (50-я неделя) по темпам почти рекордная, уступив только 2014 г., когда рост составлял 0,37%, поэтому рассказывать о каком-то замедлении не стоит. Прогноз ЦБ по средней ставке до конца года, который он поднял до 21-21,3% и допустил повышение ставки в декабре до 23%, можно перечёркивать и ожидать ставку выше. Отмечаем факторы, влияющие на инфляцию: 🗣 Из потребительских цен на нефтепродукты следует, что розничные цены на бензин подорожали за неделю на 0,34% (прошлая неделя — 0,46%), дизтопливо на 0,43% (прошлая неделя — 0,40%), динамика удручающая (вес бензина в ИПЦ весомый ~5%). Известно, что Россия продлила запрет на экспорт бензина до конца 2024 г. (в период с конца мая по июль включительно запрет отменяли, тогда рост и начался). Но видимо не сделав вывода из прошлых действий, правительство разрешило производителям бензина экспорт с 1 декабря. Пока что, эскорт в начале декабря сокращается, но из-за объёмов диз. топлива. 🗣 По данным Сбериндекса потребительский спрос начал своё восхождение, декабрь полон «чудес». 🗣 Уже известно, что регулятор охладил розничное кредитование (отмена льготной ипотеке/видоизменение семейной, ужесточение ключевой ставки, повышение макронадбавок по кредитам), но проблема остаётся в корпоративном, но динамика всё же снижается. Отчёт Сбербанка за ноябрь это только подтверждает: портфель жилищных кредитов вырос на 0,6% за месяц (в октябре 0,9%), в ноябре банк выдал 168₽ млрд ипотечных кредитов (-62,8% г/г, месяцем ранее 206₽ млрд). Портфель потребительских кредитов снизился на 2,1% за месяц (в октябре -1,5%), в ноябре банк выдал 89₽ млрд потреб. кредитов (-64,1% г/г, месяцем ранее 131₽ млрд). За месяц корпоративным клиентам было выдано 1,6₽ трлн кредитов (годом ранее — 1,5₽ трлн, месяцем ранее — 2,3₽ трлн). Так как корп. кредиты в основном выдаются с плавающей ставкой, то делаем вывод, что бизнес готов кредитоваться под +21%, при этом портфель прирос на 660₽ млрд, а значит, большая часть была взята на рефинансирование. ЦБ рассматривает возможность введения макропруденциальных надбавок по кредитам крупным компаниям с высокой долговой нагрузкой, видимо, признав, что корп. кредитование является сейчас главным проинфляционным фактором. 🗣 Теперь регулятор устанавливает самостоятельно курсы валют с учётом внебиржевых данных ($ — 103,4₽). Недавно получен пакет санкций, который повлиял мгновенно на экспорт (SDN лист для ГПБ) и ₽ обвалился. Проблема только в том, что мы перешагнули рубеж 100₽ за $ и это оказывает давление на инфляционную спираль. 🗣 Минфин повысил оценку дефицита бюджета на 2024 г. до 3,3₽ трлн с 2,1₽ трлн (ещё перевыполнив план по заимствованию). Лишние траты — это весомый плюс в инфляционную спираль. 📌 Опрос инФОМ в декабре показал, что ожидаемая инфляция увеличилась с 13,4% до 13,9% (максимальный уровень с декабря 2023 г., когда ключевую ставку подняли до 16%), а наблюдаемая с 15,3% до 15,9% (месяц назад застыла). В декабре повысили тарифы РЖД, всплеск потреб. спроса в преддверии праздников и повышение цен на авиабилеты (не зря самолёт убрали из корзины), с учётом кричащих проинфляционных факторов (цены на бытовые услуги растут высокими темпами, топливный кризис, ослабление ₽ и расширение дефицита бюджета), повышение ставки до 23% может быть и мало! SBER USDRUB #инвестиции #акции #нефть #кредитование #аналитика #отчет #банки
19 декабря 2024
📈📈 Объём ФНБ в ноябре увеличился из-за укрепления юаня и роста цены на золото, Минфин продолжает инвестировать в юаневые облигации. Минфин РФ опубликовал результаты размещения средств ФНБ за ноябрь 2024 г. По состоянию на 1 декабря 2024 г. объём ФНБ составил 13,09₽ трлн или 6,8% ВВП (в октябре — 12,72₽ трлн). Объём ликвидных активов фонда (средства на банковских счетах в Банке России) составил 5,79₽ трлн или 3% ВВП (в октябре — 5,44₽ трлн). Минфин в этом месяце сократил свою инвестиционную деятельность, направив ~48,4₽ млрд (в октябре — 92,7₽ млрд), в очередной раз были куплены юаневые облигации российских эмитентов (13,9₽ млрд) и рублёвые иных российских эмитентов (21,2₽ млрд). С учётом коррекции на фондовом рынке неликвидная часть должна была просесть, но инвестиции и девальвация ₽ помогли (+20₽ млрд м/м, ФНБ имеет юаневые и долларовые облигации), продолжающийся рост цены на золото и укрепление юаня улучшили положение ликвидной части (+350₽ млрд м/м), как итог ФНБ подрос на ~370₽ млрд. 📈 Неликвидная часть активов ФНБ: ▪️ на депозитах в ВЭБ.РФ — 751,9₽ млрд (в октябре — 752,2₽ млрд); ▪️ евробонды Украины — 3 млрд (прощаемся); ▪️ облигации российских эмитентов — 1,622₽ трлн (в октябре — 1,590₽ трлн), 1,87$ млрд и 10¥ млрд (в октябре — 9¥ млрд); ▪️ привилегированные акции кредитных организаций — 404₽ млрд (ВТБ, РСХБ, ГПБ); ▪️ на субординированных депозитах в Газпромбанке — 38,4₽ млрд; ▪️ в обыкновенных акциях Сбербанка — 2,6₽ трлн (в октябре — 2,7₽ трлн); ▪️ в обыкновенных акциях Аэрофлота — 126,4₽ млрд (в октябре — 127,4₽ млрд); ▪️ в обыкновенных акциях ДОМ.РФ — 137₽ млрд; ▪️ в привилегированных акциях РЖД — 722,1₽ млрд; ▪️ в обыкновенные акции АО ГТЛК — 58,3₽ млрд; ▪️ в обыкновенные акции ВТБ — 81,5₽ млрд (в октябре — 88,4₽ млрд); ▪️ в привилегированных акциях Атомэнергопром — 57,5₽ млрд. 💳 В ноябре 2024 г. в ФБ поступили доходы от размещения средств Фонда: 💬 ценные бумаги российских эмитентов, связанные с реализацией самоокупаемых инфраструктурных проектов — 162,7₽ млн; 💬 % в ВЭБ.РФ — 303,7₽ млн; 💬 купоны НЛК-Финанс — 239,6₽ млн. 💬 купоны от облигаций иных российских эмитентов — 4₽ млрд. 🟡 Разбираемся с ликвидной/неликвидной частью ФНБ, изучаем инвестиции ✔️ Ликвидная часть. Переоценка стоимости золота и курсовые разницы в ноябре приплюсовали 391,3₽ млрд (в октябре 283,4₽ млрд). На инвестиции в этом месяце потратили всего 48,4₽ млрд, как вы понимаете, изъяли юани и золото из ликвидной части, но это не помешало ей отрасти на 350₽ млрд (основной вклад сделал юань). Ликвидная часть важна, потому что из неё финансируется дефицит бюджета (в этом году должны потратить 1,3₽ трлн, по новому бюджету в следующих годах трат не предусматривается, но в это мало верится). ✔️ Неликвидная часть. Коррекция фондового рынка в ноябре снизила стоимость акций Сбербанка, ВТБ и Аэрофлота (-84,2₽ млрд). Инвестиционная деятельность и долларовые/юаневые облигации сгладили данную просадку. ✔️ Инвестиции. 1 млрд юаней был потрачен на российские корпоративные облигации нормированные в юанях, состав не раскрывается (5 месяц подряд совершаются покупки юаневых облигаций). Также 21,2₽ млрд направлен на покупку облигаций иных российских эмитентов, состав также не раскрывается (возможно замещающие облигации). CNYRUB GLDRUB_TOM AFLT VTBR SBER #инвестиции #акции #облигации #валюта #минфин #отчет #аналитика #золото