Что такое титульное страхование для квартир в ипотеке

Что такое титульное страхование

Титул — это право собственности на недвижимость. Оно переходит, когда покупатель подписывает договор и регистрирует сделку в Росреестре. С этого момента он становится хозяином квартиры.

Иногда сделку могут оспорить — например, если окажется, что один из супругов продал недвижимость без согласия второго. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — деньги, которые за нее получил. При этом, если покупатель брал ипотеку, она автоматически не закроется — остаток по кредиту ему все равно придется выплатить.

На такой случай есть титульная страховка — полис, который защищает право собственности на жилье. По нему страховая погасит долг перед банком, если покупатель лишится квартиры.

В каких случаях стоит застраховать титул

Банки просят страховать титул, когда выдают ипотечный кредит для вторичной квартиры: раз у нее уже были хозяева, больше вероятность, что со сделкой что⁠-⁠то пойдет не так.

Есть ситуации, когда риски выше:

• Договор купли-продажи подписывает не сам собственник, а его представитель, например опекун.
• Хозяин квартиры недавно получил ее в наследство — может оказаться, что есть и другие наследники.
• Продавец злоупотребляет алкоголем или психически нездоров — его могут признать недееспособным.
• У продавца, его супруга или супруги много кредитов, есть просрочки по ним — высока вероятность банкротства.
• Собственник или один из владельцев квартиры — несовершеннолетний, либо квартиру купили с использованием материнского капитала. Для таких сделок установлены очень строгие правила.
• Квартиру продают намного ниже рыночной цены, продавец владеет жильем недолго или с недвижимостью было несколько сделок за последние пару лет — это может быть признаком мошенничества.

Банк заинтересован в том, чтобы с ипотекой все было в порядке, поэтому проверяет квартиру, на которую выдает кредит. Но обычно оценивают только базовые риски — например, не наложен ли на имущество арест. Поэтому и нужна страховка — на случай, если сделку оспорят.

Какие риски покроет страховка титула для ипотеки

Если выяснится, что при совершении сделки купли-продажи были нарушения, ее могут признать недействительной. Тогда покупателя квартиры лишат права собственности или ограничат в нем — например, наложат арест и жилье нельзя будет продать.

Полис поможет в обеих ситуациях: по нему страховая перечислит деньги в банк в счет долга по ипотеке. Страховка сработает и в том случае, если оспорят не последнюю сделку, а один из прошлых договоров купли-продажи.

Признать сделку недействительной может только суд. Вот несколько причин для такого решения — все они входят в покрытие по полису Т⁠-⁠Страхования:

• Договор подписал недееспособный человек или тот, кто не осознавал своих действий в момент продажи — например, принимал сильнодействующие лекарства из⁠-⁠за болезни.
• Продавец заключил сделку в предбанкротном состоянии или во время банкротства.
• Не было согласия других людей, если оно нужно, — например, одного из супругов или опекуна.
• Доли в квартире принадлежали нескольким собственникам, но недвижимость продал один человек — и нарушил права остальных.
• Жилье продал мошенник, который не имел на него никаких прав.

Полный список страховых случаев есть в правилах.

Сколько лет надо страховать титул и можно ли отказаться от полиса

Страхование титула добровольное. При желании от него можно отказаться. Но тогда ставка по ипотеке, скорее всего, будет выше, а переплата по процентам — больше. Полис нужен и самому заемщику — для защиты: если он потеряет квартиру из⁠-⁠за проблем со сделкой, ипотечный долг погасит страховая.

Банки просят страховать титул первые три года, пока выше риск потерять право собственности. Но лучше оформлять полис в течение 10 лет после покупки жилья — все время, пока действует срок исковой давности.

Пример. В 2019 году Никита купил в ипотеку квартиру, которая досталась продавцу по наследству от бабушки. В 2023 году выяснилось, что есть еще наследник: тот жил за границей и не знал, что бывшая владелица жилья умерла. В 2024 году он оспорил сделку купли-продажи в судебном порядке, и Никите с семьей пришлось съехать из квартиры. У него был полис страхования титула, поэтому долг банку по ипотеке за Никиту закрыл страховщик.

Как оформить полис и сколько он стоит

В Т⁠-⁠Страховании защиту титула можно добавить в страховку имущества, которая обязательно нужна для ипотеки. Это можно сделать и когда только берете кредит, и если уже платите ипотеку и продлеваете полис.

Купить страховку можно прямо в этой статье — со скидкой 10% по промокоду BLOG10. Выписка о праве собственности, договор купли-продажи и другие документы не нужны.

В форме увидите несколько вопросов о квартире. Мы проверим, что она соответствует требованиям для страхования титула — о них подробнее рассказали в Т⁠-⁠Помощи.

После оплаты полис придет на электронную почту в виде PDF, появится в приложении, в разделе «Страхование», и в личном кабинете на нашем сайте. Сможете скачать его, переслать в свой банк и подтвердить, что ипотека застрахована.