Можно ли взять две ипотеки одновременно

Когда не получится взять две ипотеки

Оформить две ипотеки не выйдет в двух случаях, оба связаны с займами по государственным программам.

Если вы пытаетесь взять вторую ипотеку с господдержкой до погашения первой. После вступления в силу постановления правительства в декабре 2023 это стало невозможно.

Изначально считалось, что для тех, кто оформил ипотеку по льготной программе до декабря 2023 года, есть лазейка. Якобы такие заемщики могут взять еще один кредит по этой программе до погашения предыдущего. Но уже весной банки начали поднимать ставки по второй льготной ипотеке до рыночных значений, о таких случаях писал РБК.

При этом взять вторую ипотеку по семейной программе можно. Но для этого нужно погасить первый заем, выданный по этой программе, и выполнить два дополнительных условия:

• родить еще одного ребенка после получения прошлой ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года;
• подобрать квартиру, площадь которой будет больше, чем предыдущей.

Если вы хотите взять больше одной ипотеки по программам, которые доступны раз в жизни. К ним относятся:

• ИТ‑ипотека;
• сельская ипотека;
• дальневосточная или арктическая ипотека.

Не запрещено сочетать ипотеку по государственной программе с обычным ипотечным займом. Например, можно оформить заем по семейной программе и ипотеку на квартиру с вторичного рынка.

Почему взять дополнительную ипотеку сложнее, чем первую

Прежде чем одобрить кредит, банк смотрит на ваш показатель долговой нагрузки. Чтобы его рассчитать, сравнивают ваш ежемесячный доход с той суммой, которую вы регулярно отдаете по кредитам. Чем больше денег от дохода идет на погашение кредитов, тем выше ПДН и, соответственно, коэффициент риска Банка России. А значит, тем сложнее банку одобрить новый заем.

Формула расчета долговой нагрузки простая:

При расчете ПДН важно учесть платеж по дополнительной ипотеке, на которую собираетесь подать заявку. Узнать его можно из кредитного калькулятора на сайте банка.

Рассчитаем ПДН на примере. Допустим, заемщик хочет купить в ипотеку квартиру не дороже 4 000 000 ₽. У него уже есть 1 000 000 ₽ наличными, и ему неважно, у кого приобретать недвижимость: у застройщика или на вторичном рынке.

Чтобы посчитать ПДН, учтем все ежемесячные платежи по кредитам и доход заемщика:

• 140 000 ₽ — доход в месяц;
• 20 000 ₽ — платеж за первую ипотеку по льготной программе;
• 5 000 ₽ — платеж по кредиту;
• 5 000 ₽ — платеж по кредитной карте;
• 47 421 ₽ — ожидаемый платеж по второй ипотеке.

Подставим все эти значения в формулу:

Долговая нагрузка до 30% считается оптимальной, выше 50% — высокой. С таким ПДН шанс на одобрение кредита небольшой, поэтому нужно постараться снизить показатель.

Как повысить шанс на одобрение второй ипотеки

Вы можете повлиять на вероятность одобрения дополнительной ипотеки. Разберем несколько способов это сделать.

Уменьшите долговую нагрузку. Для этого нужно закрыть часть кредитов. Тогда ПДН снизится, а значит, станет легче получить одобрение по ипотеке.

Возьмем наш предыдущий пример, но представим, что клиенту удалось закрыть кредит и кредитную карту. Тогда расчет будет выглядеть так:

Мы понимаем, что просто взять и закрыть кредит может быть тяжело, но есть и другие способы снизить долговую нагрузку. Подробнее об этом мы рассказали в отдельной статье.

Увеличить первоначальный взнос по ипотеке. Благодаря этому уменьшится сумма кредита, а вместе с ней долговая нагрузка, которую она создает. В результате шанс на одобрение ипотечной заявки будет выше.

Разберем на примере с квартирой за 4 000 000 ₽, только увеличим первоначальный взнос на 250 000 ₽. Тогда он составит 1 250 000 ₽, или 31% от стоимости квартиры, а предварительный ежемесячный платеж — 43 470 ₽.

Подставим эти значения в формулу:

ПДН снизился незначительно, при этом шанс на одобрение заявки намного выше.

Для банков важен первоначальный взнос по ипотечному кредиту: чем он больше, тем более надежным заемщиком вы выглядите в глазах банка и тем проще ему одобрить вашу заявку. Поэтому, если готовы подождать с покупкой, лучше положить накопления на вклад и накопить сумму побольше.

Пригласите поручителя или созаемщика. Это помогает, когда снизить ПДН другими способами нет возможности.

Если в ипотечной сделке участвуют созаемщик или поручитель, банк считает, что вы как бы оформляете заем на двоих: для расчета ПДН учитывают не только вашу долговую нагрузку, но и ПДН поручителя или созаемщика. То есть для расчета показателя нужно сложить ваши платежи по кредитам с платежами созаемщика, полученный результат разделить на сумму вашего дохода и дохода заемщика, а то, что получится, умножить на 100.

Объясним подробнее на примере.

Подставим эти значения в формулу:

Убедитесь, что в кредитной истории нет ошибок. Кредитная история — это отчет, в котором указаны займы, которые вы брали, и то, как вы их гасили. Подробно о том, как его получить отчет, рассказали в Т—Ж.

Иногда в кредитную историю попадают ошибки, которые мешают банку правильно оценить вашу платежеспособность.

Например, вы могли вовремя внести платеж по займу, но информация об этом не дошла до кредитной истории и в отчете появилась просрочка, которой на самом деле не было. В результате банкам кажется, что вы недобросовестный плательщик, и в ипотеке могут отказать.

Чтобы этого не произошло, мы рекомендуем проверять свою кредитную историю перед подачей заявки на дополнительную ипотеку.

Оформите ипотеку на апартаменты. В среднем квадратный метр в апартаментах стоит на 10⁠—⁠20% дешевле, чем в квартирах. Это связано с тем, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости, а значит, строить их проще: земля под нежилые объекты стоит дешевле, у застройщика нет расходов на инфраструктуру. При этом апартаменты часто располагаются в более удобных локациях. Подробнее о том, чем апартаменты отличаются от квартир, рассказали в Т—Ж.

В Т‑Банке вы можете оформить ипотеку на апартаменты на вторичном рынке, вторичное жилье и новостройки.