Как получить налоговый вычет по ипотеке

Главное про налоговый вычет по ипотеке

Вот что важно запомнить, если планируете оформлять вычет:

• Налоговый вычет можно получить за покупку недвижимости и выплату процентов по ипотеке.
• Право на вычет есть у любого гражданина России, который работает официально и оформил жилье в собственность.
• Получить вычет можно, если купили в ипотеку квартиру, долю в квартире, комнату, частный дом или участок для строительства дома, а также если рефинансировали ипотеку.
• Размер вычета зависит от НДФЛ, который вы платите. При НДФЛ 13% можно вернуть до 650 000 ₽: до 260 000 ₽ за покупку жилья и до 390 000 ₽ за выплату процентов по ипотеке. Если недвижимость оформлена на супругов, они официально трудоустроены и оба платят НДФЛ 13%, вычет сможет получить каждый из них, то есть всего получится вернуть до 1 300 000 ₽.
• Максимальный вычет за покупку квартиры — 440 000 ₽, это 22% от 2 000 000 ₽. Максимальный вычет за проценты по ипотеке — 660 000 ₽, или 22% от 3 000 000 ₽.
• За определенный период, например за год, нельзя получить вычет, который будет больше, чем вы уплатили налогов. Если уплаченный за год НДФЛ меньше, чем вычет, который вы должны получить, то оставшуюся сумму можно получить позже.
• Подать заявление с помощью налоговой декларации на вычет можно на сайте Федеральной налоговой службы.

Что такое налоговый вычет по ипотеке

В России есть налог на доходы физических лиц (НДФЛ), или подоходный налог, — именно его удерживают из зарплаты и прочих доходов, например от продажи недвижимости. НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале: чем больше доход человека, тем выше ставка. Минимум — 13%, максимум — 22%. Минимальная ставка действует для тех, чей доход в год не превышает 2 400 000 ₽.

Налоговый вычет — это бонус для тех, кто платит подоходный налог: вы тратите деньги на покупку жилья и выплату процентов по ипотеке, а государство возвращает часть НДФЛ, который вы до этого уплатили.

Когда рассчитывается сумма вычета, учитывается, сколько налогов вы уплатили за последние три года. То есть вам вернется часть налогов, уплаченных за три последних года: например, в 2025 году можно подать заявление на вычет за 2024, 2023 и 2022 годы.

За что можно получить налоговый вычет

Вычет можно получить за:

• покупку квартиры, доли в квартире, комнаты или частного дома;
• покупку земельного участка для строительства частного дома;
• погашение процентов по ипотеке;
• рефинансирование ипотеки;
• расходы на ремонт, если квартиру купили в новостройке и без отделки.

Если квартиру получили в подарок или по наследству, вычет получить нельзя, потому что вы ничего не потратили. Вот еще несколько случаев, когда получить вычет не удастся:

• оформили военную ипотеку, при которой не тратили личные деньги;
• купили в ипотеку апартаменты или участок земли из категории «Садоводство», то есть тот, на котором можно выращивать цветы и проводить лето, но нельзя построить дом, чтобы жить круглый год;
• купили квартиру у взаимозависимого лица — например, у родственника, начальника или супруга, то есть у человека, личные отношения с которым могут повлиять на сделку.

Если при покупке недвижимости использовали материнский капитал, эта сумма вычитается из стоимости квартиры. То есть вы можете получить вычет только за ту часть расходов, которую оплатили своими деньгами.

Сколько денег можно вернуть

Налоговый вычет можно получить за покупку квартиры и уплаченные проценты по ипотеке. В каждом случае есть свои лимиты.

Если платите НДФЛ 13%, лимит вычета — 260 000 ₽, это 13% от 2 000 000 ₽. Даже если квартира стоила больше 2 000 000 ₽, размер вычета не увеличится. Но если квартира стоила меньше, неиспользованный остаток вычета можно получить после покупки другого жилья.

Пример. Игорь купил в ипотеку квартиру в 2021 году за 4 500 000 ₽. Заявление на вычет он подал в 2025 году. Предыдущие три года Игорь официально работал и платил налог 13% — всего получилось 310 000 ₽. Но вернуть все 310 000 ₽ Игорь не сможет, максимальной суммой вычета останется 260 000 ₽.

Анастасия тоже купила квартиру в 2021 году — за 1 500 000 ₽. В 2025 году она, как и Игорь, подала заявление на получение вычета. За последние три года Анастасия уплатила НДФЛ 200 000 ₽, поэтому может сразу получить вычет, который ей положен, — 195 000 ₽. Но в 2025 году Анастасия планирует купить вторую квартиру — за 2 000 000 ₽. За покупку новой квартиры она сможет получить вычет 65 000 ₽: это сумма вычета, которая осталась неиспользованной после покупки первой квартиры.

Если платите НДФЛ 13%, лимит вычета — 390 000 ₽. Это 13% от 3 000 000 ₽. Воспользоваться им можно только по одному объекту недвижимости, то есть неиспользованный остаток нельзя перенести на другие объекты.

В итоге если платите НДФЛ 13%, всего можно получить от государства 650 000 ₽: 260 000 ₽ за покупку жилья и 390 000 ₽ за выплату процентов по ипотеке.

Если ипотеку оформляют супруги как созаемщики, получить налоговый вычет может каждый из них. При этом сумма между ними не делится. Например, если оба платят НДФЛ 13%, у каждого есть право на свои 260 000 ₽ и 390 000 ₽. То есть в сумме супруги смогут получить до 1 300 000 ₽, но важно, чтобы оба работали официально.

Кто может получить вычет по ипотеке

Чтобы оформить вычет, заемщик по ипотеке должен подходить под все три критерия:

• налоговый резидент РФ, то есть находится в России не менее 183 календарных дней в году;
• оформил недвижимость в собственность;
• получает официальный доход и платит НДФЛ. К официальному доходу относятся, например, проценты по вкладам, прибыль от сдачи имущества в аренду и зарплата. Работать при этом можно по трудовому договору или по договору гражданско-правового характера (ГПХ). Самозанятые получить налоговый вычет не смогут, потому что платят не НДФЛ, а налог на профессиональный доход (НПД).

Когда можно оформить налоговый вычет

Заявление на вычет можно подать в следующем году после получения права собственности. Например, если оформили квартиру в собственность в 2024 году, заявление на вычет можно подать с 2025 года. Ограничений по срокам оформления нет — вычет можно получить даже спустя 10 или 20 лет после покупки квартиры.

За определенный период, например за год, нельзя вернуть больше денег, чем вы заплатили налогов за это же время.

Пример. Илья работает официально, его зарплата до вычета налогов — 80 000 ₽ в месяц. За 2023 год он получил 960 000 ₽. Из этих денег уплатил НДФЛ — 124 800 ₽. Соответственно, если Илья подаст заявление на налоговый вычет в 2025 году, то максимально получит 124 800 ₽.

Получить вычет за проценты по ипотеке также можно в следующем году после регистрации права собственности. При этом вернуть можно только ту сумму, которую вы уже заплатили банку в качестве процентов.

Пример. Дарья купила квартиру в ипотеку в июне 2020 года. За шесть месяцев она заплатила банку в качестве процентов 50 000 ₽, за 2021 год — 100 000 ₽, за 2022 год — еще 100 000 ₽. В 2023 году Дарья вернула НДФЛ, уплаченный с 2020 года, то есть с 250 000 ₽.

Вычет за покупку квартиры и вычет за проценты по ипотеке не обязательно получать за один и тот же объект. Если у вас, например, две квартиры, по одной из них можно оформить вычет за покупку, а по другой — вычет за проценты по ипотеке.

Можно ли получить вычет, если рефинансировать ипотеку

Если взяли ипотечный кредит в одном банке, а потом рефинансировали в другом, у вас также есть право на налоговый вычет. Рефинансировать кредит можно любое количество раз.

Чтобы получить вычет при рефинансировании, нужно выполнить два условия:

• Кредит нужно рефинансировать в банке с лицензией Банка России.
• В договоре на рефинансирование должен быть указан первый договор ипотеки, чтобы подтвердить, что изначально квартиру покупали именно в кредит.

Какие документы нужны для налогового вычета по ипотеке

Чтобы оформить вычет, нужно заполнить декларацию по форме 3⁠-⁠НДФЛ. Для этого понадобятся:

• Паспорт.
• Выписка из ЕГРН. Ее можно запросить через Госуслуги.
• Договор о покупке недвижимости, договор долевого участия или договор уступки права требования.
• Акт приема-передачи объекта или доли в нем, если объект куплен по договору долевого участия или договору уступки прав требования.
• Документы, которые подтверждают расходы на покупку квартиры: банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, расписка, чеки.
• Ипотечный договор.
• Документы об уплате процентов по ипотеке.
• Cправка о доходах по форме 2⁠-⁠НДФЛ за период, за который хотите получить вычет. Ее можно получить в бухгалтерии на работе или скачать на сайте налоговой.
• Свидетельство о заключении брака, если квартира оформлена на супругов.

Если в период, за который хотите получить вычет, вы сменили несколько работодателей, нужны справки 2⁠-⁠НДФЛ от каждого из них. А если заявления подают супруги, каждому нужно собрать пакет документов.

Все документы нужно предоставить в налоговую. Можно в копиях — служба сама проверит их по базам.

Как получить вычет по ипотеке: инструкция

Есть три способа.

Через сайт Федеральной налоговой службы. В следующем году после покупки жилья и оформления права собственности подайте декларацию 3⁠-⁠НДФЛ. Это можно сделать прямо на сайте налоговой.

1. Войдите в личный кабинет и нажмите «Получить вычет».

2. Выберите «При покупке недвижимости». После этого откроется страница создания электронной подписи, если ее еще нет. Вам нужно будет придумать пароль и сгенерировать подпись — на сайте есть подробная инструкция, как это сделать.

   Если у вас уже есть электронная подпись, сразу откроется страница, где нужно внести данные для подачи заявления.

3. Заполните все поля, прикрепите копии документов и отправьте заявление на проверку.

Информацию будут проверять три месяца. Если с документами все в порядке, налоговая перечислит деньги на счет, который вы выбрали, когда подавали заявление.

Через работодателя. Этот способ быстрее: получить вычет можно сразу — в тот год, когда купили квартиру и оформили ее в собственность. То есть можно не дожидаться следующего года. К тому же не придется заполнять декларацию.

Если оформить вычет через работодателя, вам вернут все налоги, которые вы заплатили с начала года: даже если квартиру купили, например, в марте или июне, работодатель должен вернуть весь налог, который удержал с января. В этом случае вы получите деньги, а после не будете платить налог 13% с зарплаты, пока не наберется вся сумма вычета. То есть сможете получать зарплату в полном объеме — без удержания НДФЛ.

Пример. Александр купил квартиру в январе 2024 года, а в июне подал заявление на налоговый вычет. Он получает на руки 69 600 ₽ — ежемесячно платит НДФЛ 10 400 ₽. За шесть последних месяцев Александру единовременно вернули сумму налогов, которые он уже заплатил, — 62 400 ₽. А с июля по декабрь молодой человек стал получать на руки уже 80 000 ₽ — без вычета НДФЛ.

Для оформления вычета через работодателя нужно получить справку о том, что у вас есть право на налоговый вычет. Это можно сделать на сайте налоговой:

1. Войдите в личный кабинет на сайте налоговой и нажмите «Каталог обращений» → «Запросить справку (документы)» → «Заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов».

1. Заполните и отправьте заявление. После проверки налоговая пришлет уведомление работодателю, а он применит вычет и не будет удерживать НДФЛ. Сумму налога получите вместе с зарплатой.

В упрощенном порядке. Это когда можно оформить вычет без подтверждающих документов и 3⁠-⁠НДФЛ.

Право на вычет проверяют автоматически — на этом этапе самому делать ничего не нужно. Если ФНС увидит, что человек может получить вычет упрощенно, она вышлет ему заявление в личном кабинете налогоплательщика. Налоговая сформирует заявление сама и пришлет до 20 марта текущего года, его нужно будет только подписать.