Зачем нужен счет эскроу?
Эскроу‑счет — это специальный банковский счет, где хранится сумма, которую покупатель отдал за товар или услугу. Деньги будут находиться на этом счете до тех пор, пока продавец не выполнит свои обязательства по договору. Если он этого не сделает, деньги в полном объеме вернутся покупателю.
В сделках с недвижимостью эскроу‑счет используют для покупки по договору долевого участия. Эту практику ввело государство, чтобы обезопасить деньги покупателей от затянувшейся стройки или банкротства застройщика — другими словами, чтобы снять риск, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры.
Поэтапно сделка с использованием счета эскроу выглядит так:
Стороны заключают договор долевого участия, по которому застройщик обязуется построить и сдать квартиру в эксплуатацию, а покупатель — оплатить ее. Банк гарантирует, что деньги будут переведены только после сдачи квартиры в эксплуатацию.
Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
Банк блокирует деньги на счете.
Застройщик возводит дом, вводит квартиру в эксплуатацию и предъявляет банку доказательства этого — например, выписку из ЕГРН.
Банк переводит деньги со счета эскроу на счет застройщика.
Деньги покупателя застрахованы — если с банком, в котором открыт эскроу‑счет, что‑то случится, их переведут на эскроу‑счет в другом банке. Но у такой страховки есть лимит — 10 млн рублей. Если квартира стоит больше или покупатель приобретает несколько квартир в одном доме, вернуть больше 10 млн не получится.
Чем эскроу‑счет отличается от аккредитива?
Эскроу‑счет и аккредитив во многом похожи: и то и другое используют для безопасных расчетов между сторонами сделки. Но есть различия.
Правила передачи денег. На эскроу-счете деньги блокируются, пока получатель, указанный в договоре, не выполнит условия сделки в оговоренный срок. Например, застройщик не получит деньги, пока не сдаст дом в эксплуатацию и не представит банку акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества. Исключение — ситуации, когда получатель не может выполнить условия, прописанные в договоре эскроу-счета. Например, застройщик обанкротился или не может сдать дом в эксплуатацию.
На аккредитиве деньги не блокируются, и покупатель может забрать их, если решил отказаться от сделки. Ему важно лишь предъявить документы, которые указаны в условиях выполнения аккредитива.
Оформление. Открыть эскроу‑счет можно в банке, который получил разрешение от Банка России. Обычно застройщик сотрудничает с каким‑то конкретным банком, у которого есть такое разрешение, и покупателя попросят открыть эскроу‑счет именно там. При оформлении нужно заключить трехсторонний договор между клиентом, банком и застройщиком.
Аккредитив открывают в любом банке, для этого достаточно написать заявление.
Стоимость. Эскроу‑счет открывается и обслуживается бесплатно, если его используют для покупки недвижимости по договору долевого участия. Оформление и обслуживание аккредитива — это платные услуги.
Компенсация по страховке. Эскроу‑счет застрахован на 10 млн рублей, а аккредитив — лишь на 1,4 млн рублей. Страховку можно получить, если банк, где был открыт счет, разорится.
Как открыть эскроу‑счет?
Эскроу‑счет открывается в банке, который выбрал застройщик. При этом нет никаких проблем, если ипотека оформляется в одном банке, а эскроу‑счет открывается в другом.
Чтобы открыть эскроу‑счет:
Подготовьте документы — паспорт и оригинал договора долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в Росреестре.
Обратитесь в банк, который рекомендовал застройщик, и заключите трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком.
Внесите необходимую сумму на эскроу‑счет.
После выполнения всех этих шагов эскроу‑счет будет открыт, и средства на нем будут заморожены до завершения сделки — например, до момента, когда застройщик сдаст дом в эксплуатацию и направит документы об этом в банк.
Если счет эскроу используется для покупки жилья по договору долевого строительства, банк не берет с покупателя никакой комиссии за открытие и обслуживание такого счета.
Можно ли забрать деньги с эскроу-счета?
Нет, так сделать не получится. По закону клиент может вернуть деньги со счета эскроу, только если застройщик не выполнит свои обязательства, указанные в договоре, заключенном при открытии этого счета. Таким нарушенным обязательством может быть затягивание сроков ввода квартиры в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Когда списываются деньги и закрывается эскроу‑счет?
Эскроу‑счет закроется сам: либо после выполнения застройщиком своих обязательств, либо после возврата денег покупателю.
Деньги с эскроу-счета переводятся застройщику лишь после того, как он представит банку подтверждение, что выполнил обязательства перед покупателем: построил дом и ввел его в эксплуатацию. При этом застройщик должен подтвердить это официально — например, актом приема-передачи или выпиской из ЕГРН о том, что новым собственником жилья стал покупатель.