IPO АПРИ - что скрыто в отчетности Новое размещение на фондовом рынке эмитента АПРИ «Флай Плэнинг». Новых эмитентов мы любим, хоть и не всегда жалуем. ✅О компании АПРИ «Флай Плэнинг» — крупнейший застройщик в Челябинской области по данным ресурса ЕРЗ (ему можно верить), который предлагает потребителям жилье класса «Эконом+» и «Комфорт». Доля в регионе около 16%, в настоящий момент строится 225 576 кв. м жилья, но практически половина с переносом сроков, правда всего в среднем на 2,5 месяца. Место по России среди застройщиков 53. АПРИ работает на рынке с 2014 года, за это время Группой построено более 560 тыс. кв. м. жилья. Получается, что за 10 лет построено столько же сколько за 2 последних года, а лидером компания по строительству в Челябинске стала только в 2023 году, на самом отраслевом пике. В отношении владельцев навскидку ничего негативного не нашла. Иски у компании в небольшом размере, существенных нет. ✅Финансовое состояние Кредитный рейтинг для лидера области очень низкий: НКР — ВВ (это умеренно низкий уровень финансовой надёжности). Для сравнения другие компании из сектора ВДО: Брусника рейтинг А-, Джи групп А-. Московская биржа включила акции девелопера «АПРИ» в третий уровень листинга. Хотя компания хотела во второй. Компания реализует много партнерских запусков и из-за этого у меня возникли некоторые сложности в оценке и я вижу как по разному оценивают показатели деятельности аналитики. У компании значительные показатели по статье "Прочие доходы": Там могут сидеть разовые доходы по покупаемым компаниям и услуги по поручительствам (кстати кому?). Почему эти доходы важно понимать инвестору. Они составили в 2022 году 968 млн. руб., в 2023 — 1,4 млрд. руб. И практически обнуляют чистую прибыль компании, если их вычитать из прибыли как разовые. На интервью с Тимофеем Мартыновым финансовый директор Елена Бугрова сказала, что в лоб их из прибыли удалять нельзя, что там сидит часть выручки по партнерским программам, но расшифровок я не нашла и каким образом они получают с них выручку. Считаю это недоработка в прозрачности отчётности, так как — если это действительно так — то надо понимать какая это сумма от каких проектов, чтобы не уменьшать прибыль. Но так как открытых данных нет, я корректирую прибыль на разовые доходы, чтобы понимать - сколько приносит компании основная деятельность. В моей таблице выше строка “прочие доходы” — это сумма “доходы от выгодной покупки+признание доли в чистых активах+услуги поручительства”. Все эти доходы не связаны с основной деятельностью, поэтому вычитаются как из EBITDA, так и из Чистой прибыли. Показатели по выручке, чистой прибыли вы можете видеть на рисунке выше. Посмотрите динамику. ✅Долговая нагрузка компании по 2023 году: ▪️Чистый долг/EBITDA 23 = 4,4 (различие с другими расчетами могут быть из-за размера EBITDA) ▪️Чистый долг/EBITDA с учетом 1 кв. 2024 года на уровне 3,3. Снижение показателя за счет существенного роста EBITDA в 1 кв. 2024г. Долговая нагрузка в целом высокая из-за покупки земельных участков компании, строительства развлекательного парка, а также поддержания социальной инфраструктуры. Не все перекладывается на конечного потребителя. ✅Оценка акций: Оценивать буду по данным скорректированной прибыли и EBITDA, но приведу расчеты и по данным компании для объективности, если мои расчеты слишком пессимистичны, чтобы была видна разница и вы сами могли сделать вывод о стоимости компании. Общая оценка компании 10--11 млдр. руб. Планируемый free float 10%. Привлечение составит 0,5-1 млрд. руб., будет зависеть от спроса. За 2023: P/E скоррект = 26-29 Р/Е без коррект =5,6-6,1 EV/EBITDA скоррект = 8,9-9,4 EV/EBITDA коррект = 4,6 -4,7 👉Итоговый вывод делать не буду - оценка моя и менеджмента сильно расходится. Я же участвовать не буду, так как опираюсь на свои расчеты и оценку. При этом надо отметить, что сейчас в Челябинске АПРИ вышел на 1 место по строительству жилья, пожелаем удачи компании на размещении и в реализации амбициозного плана. #апри