Что происходит на рынке недвижимости в 2025 году
Прошедший год оказался насыщенным для российского рынка недвижимости. Если в начале 2024-го мы продолжали наблюдать планомерное повышение цен, то во втором полугодии наступил период стагнации, который продолжается до сих пор. По данным сервиса Циан, средняя цена квадратного метра в стране за год выросла на 11%.
По рынку первичной недвижимости ударило сокращение программ льготной ипотеки, а спрос на вторичное жилье на сегодняшний день остается низким, но достаточно стабильным за счет альтернативных сделок (когда собственник продает одну квартиру и параллельно покупает новую), а также перетока покупателей с рынка новостроек.
Разберем подробнее главные факторы, которые влияют на рынок недвижимости сейчас и продолжат оказывать влияние в наступившем 2025 году:
- Ключевая ставка
Повышение ключевой ставки привело к повышению ипотечного процента. Крупные банки сейчас предлагают ставку от 25%. Кроме того, увеличивается первоначальный взнос, что делает ипотеку менее и менее доступной.
Тем не менее аналитики Т-Инвестиций отмечают перспективы снижения ключевой ставки в 2025 году. Это положительно скажется на спросе на недвижимость.
- Сокращение льготной ипотеки
С 1 июля 2024 года в России была отменена льготная ипотека на покупку квартир в новостройках под 8% годовых, запущенная весной 2020-го.
Обновились также условия выдачи семейной ипотеки. Теперь ее можно получить семьям с детьми до шести лет, а раньше программой могли воспользоваться семьи с детьми до 18 лет. Но даже семьи, подходящие под программу, сталкиваются со сложностями. В крупнейших банках постоянно заканчиваются выделенные на программу лимиты. В связи с этим банки пытаются сразу «убрать» часть заемщиков с помощью ограничений. Например, многие установили первоначальный взнос в 50% от стоимости жилья.
При этом тенденция дальнейшего сокращения оставшихся программ (семейная ипотека, IT-ипотека и др.) в грядущем году не наблюдается, а президент РФ Владимир Путин предложил отменить «лимиты». Это также является положительным фактором для рынка недвижимости.
- Перегрев цен
В 2023 году рынок недвижимости переживал сильнейший рост цен. И уже к маю 2024 года, по данным ЦБ РФ, перегрев цен на рынке первичной недвижимости достиг 15%, а стоимость квадратного метра существенно превышала реальные возможности большинства покупателей.
Отмена льготной ипотеки привела к ребалансировке рынка: часть покупателей, лишившихся возможности купить квартиру в новостройке на прежних условиях, ушла на рынок вторичного жилья. К концу года наблюдается сокращение разрыва между первичным и вторичным рынками.
Перегрев цен также способствовал стагнации. Многие просто отложили решение о покупке, рассчитывая на возможную коррекцию цен в будущем. Зато благодаря этому вырос спрос на аренду жилья. Цена съемного жилья подскочила на 18% за год.
Стоит ли продавать квартиру в 2025 году
По прогнозу аналитиков Т-Инвестиций, недвижимость на длинном горизонте будет хорошим инструментом для защиты от инфляции и девальвации рубля.
Однако в ближайшее время на рынок будут давить факторы, которые могут привести к снижению цен. Спрос на рынке ослабевает из-за сворачивания льготных программ и дорогой ипотеки, из-за чего есть риск продажи по заниженной цене.
В целом наши аналитики сохраняют рекомендацию для недвижимости «держать» как на горизонте трех месяцев, так и на горизонте всего года. По данным сервиса Циан, эксперты ожидают роста не выше таргета инфляции (6—8%).
Кто будет покупать квартиры
Во-первых, в 2025 году Правительством будет рассмотрено предложение Владимира Путина по расширению программы семейной ипотеки на вторичное жилье. Теоретически это может увеличить спрос на покупку жилья.
Во-вторых, мы ожидаем, что общие тенденции сохранятся: спрос будет падать, а большая часть покупателей на рынке недвижимости станет проводить альтернативные сделки либо покупать квартиры за наличные.
Если вы также решили вложиться в недвижимость, важно выбрать наименее чувствительные к рискам сегменты. Наши аналитики отдают предпочтение элитным объектам с инвестированием на этапе строительства.
Учтем и уже упомянутый рост спроса на аренду. Ощутимее всего он в столице — 40%. В целом показатель по стране — 18%. Многие собственники квартир оценивают сдачу квартир как более выгодную и стабильную сделку в нынешних условиях. Покупка квартиры для дальнейшей сдачи может оказаться хорошим вложениям для получения пассивного дохода. Наиболее высокий спрос сейчас наблюдается на микроквартиры — студии от 18 кв. м.
Когда лучше продавать
Тем, кто все же решил продать квартиру, советуем учесть несколько пунктов:
- Сезонность
Наиболее активное время продаж обычно приходится на первый квартал (после новогодних праздников) и осень. Летом покупательская активность затихает.
- Ключевая ставка
Аналитики с большой вероятностью прогнозируют снижение ставки до 13—14%. Это постепенное снижение сделает ипотеку доступнее и приведет к увеличению спроса на жилье. Однако заметные изменения, скорее всего, произойдут только к концу года, поэтому планировать продажу лучше с учетом этого фактора.
- Новости
Как и в любых инвестициях, в области недвижимости рост или падение спроса и цены может произойти как ответная реакция на новость. Не забывайте следить за ними. В особенности актуальна сейчас повестка о льготных программах и налоговом законодательстве.
