Alexandria Real Estate: ставка на рост биотеха

Сегодня до открытия рынков своими финансовыми результатами поделился инвестфонд недвижимости Alexandria Real Estate, который инвестирует в офисные здания и лаборатории, арендуемые фирмами из сферы биотехнологий.

Коротко о компании

Главные арендаторы компании — фармацевтические и биотехнологические фирмы.

Alexandria Real Estate смогла достигнуть и превзойти свою цель по удвоению рентной выручки за пять лет ($1,7 млрд против $1,5 млрд). Компания также удвоила базу активов с 30 млн кв. м в 2017 году до 67 млн кв. м в 2021 году. 

Плюс к этому компания побила рекорды по всем показателям операционной активности. Среди них можно отметить следующее:

• рост объема арендуемых площадей достиг 9,5 млн кв. м в годовом исчислении и составил рекордные 4,1 млн кв. м за квартал;
  
  Около 1 млн кв. м арендуемых площадей было сдано Moderna в 2021 году, 68% из них — по договорам долгосрочной аренды.
  
  

• лизинг объектов в процессе развития и строительства увеличился до 3,9 млн кв. м;
• договоры на возобновление аренды помещений были заключены на 4,6 млн кв. м;
• рост арендных платежей увеличился на 37,9% в целом и на 22,6% в денежном выражении.

Сейчас в процессе строительства и разработки у компании находится 4,8 млн кв. м арендопригодных площадей (82% площадей сданы / находятся в процессе переговоров), ожидается, что этот процесс в отношении еще 2,6 млн кв. м (89% площадей сданы / находятся в процессе переговоров) будет завершен в ближайшие шесть месяцев.

В период с 2022 по 2024 год Alexandria Real Estate ожидает дополнительную годовую выручку от аренды в размере более $610 млн.

• Доля в рентной выручке арендаторов с высоким инвестиционным рейтингом или публично торгуемых: 51%.
• Занятость площадей в Северной Америке: 94%.
• Занятость площадей в Северной Америке (за исключением вакантных, недавно приобретенных объектов): 98,7%.
• Средневзвешенный срок оставшейся аренды: 7,5 года по всем арендаторам и 10,9 года у топ-20.

Финансовые результаты за год

• Выручка: $2,1 млрд (+12% год к году).
• Чистая операционная прибыль: $1,13 млрд (+10% год к году).
  
  95% договоров аренды предусматривают ежегодное увеличение арендной платы примерно на 3%.
  
  

• Свободный денежный поток (FFO): $1,145 млрд (+24% год к году).

Alexandria регулярно повышает дивидендные выплаты, направляя на них около 60% свободного денежного потока (дивидендная доходность за последние 12 месяцев составила 2,4%). Это говорит о потенциале дальнейшего повышения дивидендов.

 

• Ожидаемый рост процентных ставок может негативно сказаться на способности компании обслуживать текущие и привлекать новые средства. Как и многие фонды недвижимости, Alexandria активно использует долг в финансировании своего роста. Однако долговая нагрузка постепенно снизилась за последний год и стала относительно невысокой по сравнению с долгами других игроков отрасли. По итогам 2022 года компания ожидает увидеть показатель чистый долг / скорректированная EBITDA на уровне менее 5,1.

 

Что с акциями?

Однако акции Alexandria нельзя назвать дешевыми. Общепринятый в отрасли мультипликатор для REIT P/FFO составляет 23,8. Это связано в первую очередь с высоким потенциалом дальнейшего роста.

 

Прогнозы компании

• FFO на акцию: $8,26—8,46 (среднее значение — $8,36) при консенсус-прогнозе в $8,38.
• Занятость площадей: 95,2—95,8%.
• Рост ставок аренды: +30—35%.
• Рост ставок аренды (в денежном выражении): +18—23%.
• Рост чистой операционной прибыли (NOI) по сопоставимым объектам: +5,5—7,5%.
• Рост NOI (по сопоставимым объектам, в денежном выражении): +6,5—8,5%.
• Рентная выручка: $150—160 млн.
  
  

Ну и что?

• Инвестиционный фонд Alexandria является одним из немногих представителей отрасли на рынке недвижимости, который имеет шансы выиграть от трендов в других отраслях, в частности в сфере биотехнологий.
• Портфель арендаторов компании широко диверсифицирован и состоит из 850 имен (среди них такие крупнейшие биотехи, как Bristol Myers Squibb Company и Moderna). При этом ни один отдельный арендатор не приносит более 3% годового дохода от аренды.
• Большинство объектов, которыми владеет и/или управляет компания, относятся к высшему инвестиционному классу АAA.
  
  

• Динамика чистой прибыли Alexandria ушла в отрицательную зону по итогам квартала. Однако это связано в первую очередь с тем, что компания активно наращивает портфель активов и приобретает новые объекты. 
  
  

Мы сохраняем нашу рекомендацию на покупку акций Alexandria Real Estate Equities с целевой ценой в $233 (потенциал роста — 20%) на горизонте 12 месяцев.