Начатый в мае текущего года проект #однушкавмоскве достиг своей очередной вехи. Как я уже писал, однокомнатная квартира с ремонтом от застройщика, а также кухонным гарнитуром и кухонной техникой обошлась в 18.2 млн. Собственных средств на покупку я выделил 10 млн. То есть для покупки квартиры мне было достаточно взять кредит в 8.2 млн. руб. Но зачем, если по семейной ипотеке под ставку 6% в Москве выдавали до 12 млн., а длинные ОФЗ дают бОльшую доходность? Поэтому я решил подать заявку на максимальную сумму и максимальный срок - 30 лет. ВТБ заявку одобрил (за что им большое спасибо), и в мае я подписал документы. Первоначальный взнос 6.2 млн, ежемесячный платеж 72 000 руб., еще 1 млн ушел на то, что бы привести квартиру в удобный для сдачи в аренду вид. Оставшиеся деньги (около 3 млн руб.) в течении 3х месяцев были окончательно переложены из SBMM (фонд ликвидности, аналогичный LQDT, только от Сбера) в длинные офз - SU26238RMFS4, SU26246RMFS7 и SU26247RMFS5 . Теперь математика. Старшему сыну эта квартира понадобиться через 6 лет, когда (и если) он поступит в столичный ВУЗ. Если все будет ок, весь этот срок квартира будет сдаваться. Сейчас был заключен договор со ставкой арендной платы в размере 90 000 руб/мес. Сдает квартиру жена, оформленная как самозанятая. После уплаты 4% налогов остается 86 400 руб. Примерно 6 тыс. это ежемесячная коммуналка (счетчики и интернет оплачивает арендатор), остается, для ровного счета, 80 000 руб. Из них 72 000 руб. - ипотека, а оставшиеся 8 000 руб. ежемесячно так же будут уходить в покупку длинных ОФЗ (копейки, я понимаю, но лучше чем ничего). Сейчас купоны по облигациям полностью покрывают ипотечные платежи за декабрь, июнь (26238); ноябрь, май (26247) и частично - сентябрь, март (26246). Поэтому все поступающие купоны, налоговый вычет с ипотечных платежей и разница между арендой и ипотекой будут уходить в покупку именно 26246. Как закрою сентябрь и март - начну покупать 26240 (август, февраль) или 26233 (июль, январь). А может и 26245, черт его знает, там видно будет. Кстати, неочевидная штука. Мозгу кажется, что 3 млн. руб. вложенных под 12% должны перекрывать ровно половину платежей по 12ти миллионному кредиту, взятому под 6%. То есть купоны должны закрывать 6 месяцев ипотеки. Почему же этого не происходит? Ответ прост. Во-первых, потому что с поступающих купонов нужно удержать еще 13% НДФЛ. А во-вторых, потому что в ипотечных платежах кроме собственно 12% ипотеки сидит и ежемесячный возврат части тела долга, сейчас - около 10 тыс. из 72 тысячного платежа. Поэтому нет, 3 миллионов в ОФЗ даже с 12% доходностью не хватит, что бы полностью покрыть 6 мес. ипотеки со ставкой 6%. Такая вот простая у меня получилась математика проекта. И да, кроме облигаций, которые я покупаю для покрытия ипотечных платежей, частично облиги куплены и в мой «пенсионный» портфель. Но в отличии от «квартирных» ОФЗ, эти в портфеле на 5+ лет задержатся вряд ли.

Ну что, 1 сентября все ближе? Я никогда не пользовался кредитными средствами, ни в жизни, ни в инвестициях. Не брал плеч, не торговал в шорт - все только на свои. В общем, принцип прост - то, что ты не можешь взять «на свои», ты и не можешь себе позволить. Да, кредит и плечи очень сильный «ускоритель», и отказавшись от него я сильно замедлил свой рост. Зато и не брал на себя лишний риск. Но в текущей ситуации я изменил свое мнение. Кредит - это такой же инструмент как и любой другой, нужно просто уметь им пользоваться. «Деньги к деньгам» в общем, да. И с этой точки зрения все просто - кредит это не история тех, у кого нет денег. Кредит, как раз, это история тех, у кого деньги есть. То есть решение простое, как грабли. Если у вас есть возможность взять кредит по фиксированной ставке, и есть относительно безрисковая возможность разместить свои деньги по ставке выше - кредит надо брать. Конечно, ловить такие моменты не так просто, никто не спешит раздавать деньги под ставку ниже, чем условная ставка без риска. Но такие моменты бывают. Именно так я взял ипотеку на покупку квартиры для старшего сына под 6%, разместив свои деньги в ОФЗ с доходностью более чем в 2 раза выше. И нет, я не поймал то самое «дно», начав покупку в мае, и до сих пор до конца не переложился из SBMM в выбранные длинные облигации. Но это и не столь важно, идеальную точку входа все равно не поймать. Конечная цель моих инвестиций это получение дохода в объеме, достаточном для спокойно жизни нам с женой без необходимости активного дохода. Но на пути к этой цели есть не менее важные, которые тоже нужно решить - квартиры и высшее образование сыновьям. Капитал семьи это не только финансовые активы. Не менее, а, скорее, даже более важный вопрос - человеческий и интеллектуальный капитал. Только так создается богатство поколений, иначе будет как в поговорке: «каждое четвертое поколение семьи работает на рисовом поле». У всех, конечно, по разному, но я не смогу спокойно жить на свои накопления, пока не дам этого детям. И я дам. Именно для этой цели тут, в Тиньке у меня и открыт отдельный целевой портфель ценных бумаг, за счет которых я буду оплачивать учебу детей (личный пенсионный портфель лежит у других брокеров). И тут совершенно случайно я узнал, что у нас действует программа финансирования учебы в вузе с господдержкой. И ставка там - 3%, а в период обучения вообще действуют льготные условия! И в TCSG, и в SBER программа работает. Про стоимости годового обучения в 600 тыс. ежемесячный платеж первые 4 года вообще смешной, а затем - 16.7 тыс. в месяц. Ну и какой смысл тратить свои деньги на учебу, при наличии такой программы? Даже жаль, что оплачивать учебу старшего мне понадобиться лишь через 6 лет, и черт его знает, будут ли тогда такие программы, и какие по ним будут условия. Но суть проста - льготный кредит по минимальной ставке это великое благо, особенно когда у вас есть деньги, работающие под бОльший процент. Что касается покупок в августе, то и полученные от Сбера 370 тыс дивидендов, и деньги, поступившие от продажи по указу 844 паев «Первая - Фонд американских акций» я в основном вложил в SBERP, как раз сейчас ниже баланса торгуются. Лето кончается, вот что обидно. Остальное так, мелочи.

Какой интересный пазл у меня сам собой сложился. У меня уже очень давно, с 2014 г., есть портфель иностранных бумаг. Держал я его (и продолжаю) у иностранного брокера, поэтому почти все эти блокировки обошли меня стороной. Слава Богу, хватило ума в мае 22го распродать иностранные акции в Тиньке и вывести доллары за рубеж. В блоке остался только «Вечный фонд» от TCSG, но тут я сам виноват, поверил шулерам. С моей профессией – недопустимая беспечность. После обвала 22года и сложностями с выводом средств за рубеж начал формировать и российскую часть дивидендного «пенсионного» портфеля. Там основу составляют вновь докупленные в июле SBERP (считаю лучшей компанией на российском рынке в долгосрок), LKOH (то же одна из лучших дивидендных историй) и ROSN . Тут я Василию Олейнику поверил, уж очень он топит за Роснефть в противовес Лукойлу. Одновременно я уже года 3 как по-тихоньку докупаю крипту. Правда, она у меня лежит на отдельном кошельке и в стейкинге не участвует, ну его нафиг, не доверяю я криптобиржам. И вот в мае я купил старшему сыну пресловутую «однушку в Москве у метро» под чудесную семейную ипотеку в 6%, одновременно 4 млн на всякий случай положив в длинные облигации – SU26238RMFS4 и SU26243RMFS4 (которые сейчас, конечно, лосят) и SBMM. Американский портфель, российский портфель, крипта, московская недвига и длинные ОФЗ. Вот такой вот покерный флеш сложился… А главное, теперь не приходится особо думать, чего докупать ежемесячно. SCHD, Сбер, Лукойл, Роснефть, BTC и ETH, 26238 и 26243 (может и 26247 добавлю, нравится она мне), да плати ипотеку. Через 5, а затем 10 лет увидим, что даст лучший результат. Главное – не сдаваться.