Кризис на рынке девелопмента: улучшения ситуации не предвидится Повышение ставки и отмена/усложнение льготных программ привело к резкому падению спроса на жилье. SMLT, PIKK, LSRG, ETLN и все остальные уже столкнулись с кризисом. Тем не мнее нужно поймать момент, когда всех будет тошнить от застройщиков, возможно кто-то разорится. Нужно понимать, что сейчас застройщики перестают строить новые объекты и распродают уже построенные метры. Вся толка "умнЫх" ребят складируют свои средства (спрос) в депозитах и т.п. , т.е. делают огромный отложенный спрос. При реальном развороте ставки имеет смысл купить квартиру хоть и по высокой ставке, но по низкой цене. При реальном развороте ставки нужно начать активно смотреть на застройщиков у кого из них еще останутся нераспроданные метры, т.к. колоссальный отложенный спрос существенно разгонит спрос. Но сейчас от застройщиков лучше держаться подальше. Антикризисная Россия Рубрика #выжимки Самое важное из исследования «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России» от Яков и партнеры: Государственная поддержка ускорила рост рынка девелопмента: за последние 3 года объем ввода жилья увеличился на 28 млн м2, а жилая площадь на человека - на 8% С 2022 г. девелопмент сталкивается с рядом вызовов: Увеличение затрат: рост зарплат, стоимости стройматериалов и финансирования из-за роста ставки ЦБ Снижение спроса за счет сокращения программ льготного кредитования и роста ипотечных ставок При схожих кризисах в Китае, Японии и США спрос на новостройки падал на 26–48%, цены на квартиры – до 30% По прогнозам, с учетом текущих тенденций объем продаж новостроек в 2025 г. может сократиться на 19–35%. В базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн руб. в 2023 г. до 5,3 трлн руб. в 2025 г. Падение рынка и рост себестоимости строительства могут привести к тому, что 30% девелоперов уже в 2025 г. зафиксируют убытки Ключевые драйверы роста рынка девелопмента Государственная поддержка: 1,6 млн кредитов выдано по льготной ипотеке более чем на 6,1 трлн руб. с апреля 2020 г. по июль 2024 г. 1,8 тыс. низкомаржинальных проектов по жилищному строительству на 23 млн м2 участвовали в программе господдержки проектного финансирования в регионах с низким уровнем дохода Основные драйверы рынка в 2024-2027 гг. Снижение спроса на жилье: из-за сокращения спроса при высокой ставке ЦБ и медленного восстановления спроса при ее снижении; отмены льготной ипотеки и ужесточения требований к ИТ-ипотеке; перераспределения инвестиций в пользу коммерческой недвижимости; Для стимулирования спроса внедряются субсидирование процентной ставки застройщиком и траншевое кредитование. В 2025 г. доля таких кредитов составит 24%, в 2026 г. - 28% Средняя цена Корректировка цен продажи в пределах 12%: за счет предоставления скидок застройщиками для поддержания объема продаж и погашения задолженности по проектному финансированию (5–30%); появления банковских продуктов для поддержания спроса (ипотеки с плавающей ставкой, отсрочки первого платежа и т. д.); сохранения высокого уровня инфляции в 2024-2025 гг. (15–20%), препятствующего более значительному снижению цены; Драйверы изменения расходов в 2024-2026 гг. Ужесточение миграционного законодательства приведет к увеличению дефицита рабочей силы и дальнейшему росту заработных плат Рост ключевой ставки приведет к повышению стоимости привлечения финансирования и падению спроса; замедление роста цен на строительные товары с 2025 г. за счет сокращения спроса при высоком объеме ввода; Вероятность прогноза может измениться из-за следующих факторов: Введение новых мер государственной поддержки покупательского спроса Ослабление миграционного контроля или создание программ по привлечению мигрантов Ослабление или усугубление санкционной политики в отношении России #выжимки - только самая интересная и полезная информацию из отчетов и обзоров управляющих компаний, фондов, банков и инвестдомов.

Политика ЦБ: ожидания и реальность Изначальная причина повышения ключевой ставки, которой придерживался ЦБ оказалась не такой уж и первостепенной. Как стало ясно из выступлений главы Банка – действия были (в том числе) направлены на «перераспределение ресурсов в пользу компаний с более эффективным управлением», что по сути приводит к ситуации, когда «неэффективные» компании, точнее, те из них, кто лишен господдержки, оказываются на грани банкротства (а может и за гранью). Перед высокой ключевой ставкой все равны, но кто-то ровнее! &Антикризисная_Россия Рубрика #выжимки Самое важное из исследования «О рисках стагфляции в российской экономике» от ЦМАиКП: Текущий высокий уровень ключевой ставки и обозначенные ЦБ перспективы её дальнейшего повышения создали риск экономического спада и обвала инвестиций уже в ближайшее время. При текущем уровне безрисковой доходности (18,4% годовых по ОФЗ со сроком погашения через 5 лет) инвестиционные проекты со средними сроками окупаемости (до 5 лет), должны за это время не только выходить на окупаемость, но и приносить суммарную чистую прибыль в размере не менее 130% от вложенных на старте средств – иначе они теряют для их инициаторов экономический смысл. Согласно опросам РСПП, в III кв. 2024г. уже резко подскочила доля компаний, столкнувшихся с неплатежами со стороны контрагентов – до 37% (против 20-22% в среднем в предшествующий период 2021-2024 гг.). Одна из важнейших причин – падение ликвидности хозяйственного оборота из-за затруднения доступа к кредиту и резкого замедления динамики средств на рублевых расчетных счетах предприятий. Согласно позиции Банка России, уже накопленный уровень инвестиционной активности достаточен для расширения мощностей; при этом Банк ссылается на то, что инвестиции в основной капитал за 2022-2023 гг. увеличились на 17,2%, а за 2020- 2023 гг. – на 27,1%. Однако, Банк России игнорирует тот факт, что объём инвестиций в машины и оборудование – именно то, что и определяет масштабы расширения мощностей – в целом за период практически не увеличились (+2,9%), а за 2022-2023 г. – сократились на 8,0% Одновременно, действия ЦБ по повышению ставок, похоже, более не ведут к снижению уровня инфляции в экономике в силу следующих причин. Повышение ставок ведет к: •росту не только процентных, но и масштабных «квази-процентных» издержек производителей и продавцов (лизинговые платежи, плата за аренду площадей и др.), влияющих на цены потребительских товаров; по оценке, проинфляционный эффект повышения процентных и квази-процентных платежей минимум вдвое превышает аналогичный эффект от ускоренного повышения оплаты труда; • ускоряющемуся росту расходов бюджета на обслуживание долга и субсидирование уже реализуемых программ льготного кредитования и со-финансирования инвестиционных проектов. Это способствует увеличению дефицита бюджета. В условиях нежелательности привлечения новых, «дорогих», заимствований с рынка этот дефицит, вероятно, всё больше будет покрываться путем сокращения остатков средств на бюджетных счетах в Банке России (включая ФНБ). Это, в свою, очередь, будет вести к увеличению денежной эмиссии, и соответственно, дополнительному инфляционному давлению. В результате действий ЦБ экономика России фактически поставлена перед угрозой стагфляции – одновременной стагнации (или даже спада) и высокой инфляции. Оценки, сделанные с применением инструментов опережающих индикаторов, показывают, что для предотвращения перехода российской экономики к отрицательным темпам прироста годового ВВП, ключевая ставка ЦБ РФ к середине 2025 г. должна быть снижена примерно до 15-16% годовых. #выжимки - только самая интересная и полезная информацию из отчетов и обзоров управляющих компаний, фондов, банков и инвестдомов.

😬Маржинальная торговля: не торопись расправлять плечи! (Актуалочка) #ПолиГрамотность 🤝Маржинальная торговля представляет собой процесс покупки и продажи различных финансовых инструментов с использованием заёмных средств, предоставляемых брокером. Инвестор может открыть позицию, которая превышает его собственные средства, что позволяет ему получить большую прибыль, но также несёт в себе риск убытков. 💵Чтобы начать маржинальную торговлю, инвестор вносит на свой счёт определённую сумму денег, которая называется маржой. Это своего рода страховой депозит, который блокируется при открытии каждой позиции. Размер маржи пересчитывается каждый раз, когда трейдер открывает новую позицию. 🤑Начальная маржа по сути минимальное обеспечение, необходимое для совершения новой сделки. Рассчитать можно путём умножения стоимости актива на ставку риска. ⚡️Например, если такая ставка для ваших акций составляет 20%, а стоимость активов равна 1000$, то ваша начальная маржа составит 200$. Брокер самостоятельно определяет ставку риска для каждого актива в текущий момент времени. ⬇️Минимальная маржа — это сумма, необходимая для поддержания уже открытых позиций. Как правило, она составляет половину от начальной маржи для одного ликвидного актива. В нашем случае это 100$. 🤔Давайте рассмотрим пример. Допустим, вы хотите купить какие то акции компании, но у вас не хватает собственных средств на всю желаемую покупку. Тогда вы можете взять «кредит» под залог своих акций у брокера. В этом случае ваши акции будут выступать в качестве обеспечения. 🚨Если стоимость акций упадёт ниже определённого уровня, то брокер может потребовать от вас внести дополнительные средства на счёт или будет вынужден закрывать часть позиций. 💼Ликвидный портфель = сумма активов = 1000$ (для упрощения у вас акции одной компании на сумму 800$ и 200$ на депозите). По конкретно этому активу брокер определяет ставку риска (она же вероятность снижения стоимости актива) в 20%. Для простоты примера ставка риска по доллару также установлена в 20%. ☑️Начальная маржа будет составлять 1000$х0,2=200$ (где 0,2 получаем как коэффициент от ставки риска в 20%, т.к. математически неверно умножать или делить на проценты) ☑️Минимальная маржа = 200$х0,5=100$ (% также определяет брокер, в данном случае 50%) 🚫Лимит сделки рассчитывается по формуле: ( ликвидный портфель — начальная маржа) / ставка риска по приобретаемому активу (ставка лонг или шорт в зависимости от направления торговли, в примере 25%) = (1000$-200$)/0,25=3200$ 😏То есть при ликвидном портфеле в 1000$ конкретно в нашем примере мы можем торговать на сумму заемных средств до 3200$ с использованием собственных средств всего на 200$. ⚙️В каждом конкретном случае расчет показателей будет отличаться из-за различных ставок риска как самих активов, так и ставок минимальной маржи относительно начальной (у разных брокеров может отличаться). 🕐Здесь я попытался объяснить лишь механику действий. Далее подробнее поговорим про лонг, шорт, маржин-колл и про возможные потери при маржинальной торговле, не пропустите! #ПолиГрамотность - обучающие посты. #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени #пульс_учит #учу_в_пульсе