А вот, кстати, какой ремонт получился в последней квартире в ЖК iLove на Алексеевской. Тут повезло закупить многие материалы очень дешево, ремонт обошелся в 2.5 млн со всем, что вы видите на фото. На текущий момент аналогичный ремонт выйдет уже в ~3 млн с мебелью и техникой. Покупка: 15.5 млн. Ремонт с мебелью и техникой: 2.5 млн Продажа: 22.5 млн рублей. Цикл: 4.5 месяца. #недвижимость #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire #рынок

Инвестиции в ремонт: Превращаем квартиру в актив. Здесь зарыта золотая антилопа? Я давно уже занимаюсь флиппингом (от слова flip - переворачивать с английского), то есть покупаю квартиры в «бетоне» на вторичке в ЖК бизнес-класса, делаю дизайнерский ремонт (бюджетно, но со вкусом) и продаю, зарабатывая на этом. О доходностях поговорим далее 👇 Секрет успеха: Локация, локация и ещё раз локация! Рынок недвижимости играет по своим правилам. Расположение, конкурентное окружение, спрос – вот факторы, определяющие успех. Именно локация диктует, будет ли ремонт выгодным вложением или пустой тратой средств. Цена ремонта – константа (в определенный момент времени), прибыль – переменная. Затраты на отделку в центре и на окраине сопоставимы. Вся разница – в конечной прибыли. Где ваши миллионы? Сравним: * Престижные локации Москвы (Садовое кольцо, ЦАО, некоторые районы ЮЗАО, ЗАО и СЗАО): Здесь новостройки стоят баснословных денег, а предложение ограничено. Поэтому квартиры с качественным ремонтом на вторичном рынке пользуются огромным спросом. Квартира без ремонта (≈60 м²) – ≈30 млн. руб. Инвестиции в дизайнерский ремонт с мебелью – ≈5.5 млн. руб. Цена продажи – 40-42 млн. руб. Ваша прибыль за цикл – от 5 до 7 млн. руб. (17-23%). Цикл, обычно, 5-6 месяцев. * Бюджетная окраина: На окраинах и за МКАД доминируют новостройки комфорт-класса с огромным выбором и привлекательными ценами. Это создает жесткую конкуренцию на вторичном рынке. Квартира без ремонта (≈60 м²) за 15 млн. руб. + 5 млн. руб. на ремонт = 20 млн. руб. Реальный рост стоимости – 1,5-2,5 млн. руб. (если повезет) – всего 7-12% за значительно больший цикл. В центре высокая стоимость входа создает дефицит предложения и высокий спрос на готовые решения. В бюджетных районах обилие новостроек съедает вашу прибыль. Ограниченный бюджет? Выбирайте центр! Даже с небольшим бюджетом выгоднее инвестировать в квартиру меньшей площади, но ближе к центру. Вы сэкономите на ремонте за счет меньшего количества квадратных метров, а заработаете больше, поскольку шанс и потенциал заработка в престижных локациях значительно выше. Инвестиции в недвижимость всегда сопряжены с рисками: неудачно выбранная локация, неудачная планировка, мало света в квартире, сомнительный контингент жильцов, невыгодный вид из окна, неправильно выбранная стратегия ремонта, которая не попадает в ожидания целевой аудитории. Один из последних моих проектов - небольшая евро-2 квартира (однушка с большой кухней) в ЖК ilove (метро Алексеевская, Останкинский район). На вторичке такая квартира стоила 15.5 млн рублей. Сделал ремонт за 2.5 млн рублей (с мебелью и техникой), продал за 22.5 млн рублей. В целом это очень удачный проект получился, обычно доходность все-таки немного ниже. В этой сделке сошлось множество факторов. P.S и не забываем про налоги :) Это доп издержки, которые нужно учитывать в расчетах. Я плачу налог 6% как ИП «доходы». Основной риск - неправильно выбранная локация / ЖК и затянувшийся ремонт + неумение делать ремонт дешево, но со вкусом. Также из новых рисков: снижение ликвидности в связи с высокой КС (= дорогая ипотека). Хотя по моему опыту, конечных покупателей дизайнерской квартиры в бизнес-классе (в бюджете от 22 млн за однушку, или от 35 млн за двушку) - отсутствие ипотеки не останавливает. Большинство покупает за наличные. Хотя, конечно, доля везения тут тоже важна. На фоне доходностей в облигациях или LQDT, привлекательность флиппинга снизилась. Но грамотные инвесторы все равно могут зарабатывать на этом рынке от 40 до 60% годовых, что все еще интересно даже на фоне текущих доходностей в бондах. SMLT PIKK LSRG ETLN CIAN - компании, которые связаны с рынком недвижимости (сам пользуюсь ЦИАНом для поиска лотов). Но как можно видеть, пока инвестиции в живую квартиру выгоднее, чем в акции застройщиков. В целом исторически я приверженец бетона в плане недвижки, а не акций. #недвижимость #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire #рынок

Почему я начал активно покупать фиксированный долг? В настоящий момент набрал уже почти 5 млн в виде данной облигации: RU000A10A3Z4 - может она стоить ниже номинала? Может. Сильно ли я расстроюсь? Нет. Так как купон 25% на 3 года (до оферты) от государственной корпорации с рейтингом АА- , это, господа, достойно. Да, у ГТЛК огромный долг и риски в ней все же есть. Но их не больше чем в корпоративных облигациях. ГТЛК - это корпорация, целью которой является развитие транспортной отрасли России. И государства, и бизнеса. Причем они сдают в лизинг не только авто, но и суда, вагоны, самолеты. Хоть убейте - это стратегическое предприятие, оно потонет только в самый конец. А что бывает в самом конце? Правильно, белый тоннель и тебе уже все равно на деньги. В ящике капитал не нужен. Ну, а так как мы тонуть не собираемся, я надеюсь как и ГТЛК - то вложиться в купон 25% на достаточно длительный период кажется мне разумным. Нужно понимать, что сильно выше 25% ставка скорее всего не будет. А если будет, то малому и среднему бизнесу окончательно наступит конец (причем как раз ГТЛК государство, скорее всего, будет и дальше держать на плаву, чего не скажешь о частных компаниях, которые поголовно начнут кануть в лету). В самый трудный год - в 2022г, когда у ГТЛК был многомиллиардный убыток, государство докапитализировало эту компанию, то есть оказало меру финансовой поддержки. В 2023 и 2024 году убытка уже нет, есть хорошая прибыль. Поэтому уверенности больше. За мной не надо повторять, но тут я вижу «джус» в риск/доходность. Еще и купон ежемесячный. P.S начинаю вновь присматриваться к длинным ОФЗ (три кита веры в гос долг): 26243 SU26243RMFS4 , 26238 SU26238RMFS4 и 26247 SU26247RMFS5 (брат-близнец 26248 SU26248RMFS3). Но все равно бОльшую часть капитала пока держу в фонде ликвидности LQDT Верю, что пик по ставке уже где-то близко. Возможно инфляция и не замедлится так, как прогнозирует ЦБ, но просто выше определенного уровня поднимать ставку - значит прикончить бизнес. А ведь однажды серьезные дяди могут и постучать в двери ЦБ 😄Если я ошибусь, значит экономика РФ будет там, где горячо. И это не Сочи. А в таком случае у нас будут проблемы не в том, как заработать максимум доходности, а как в целом хоть что-то заработать. #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire #рынок #акции #облигации