#ипотека Рассказываю как можно выгодно гасить кредит на примере ипотеки. В 2020 году я рефинансировал ипотеку под 8%. У меня достаточно денег и я давно мог бы досрочно погасить этот кредит, но вместо этого я зарабатываю на кредите. Как? Рассказываю. Предположим есть ипотека или иной кредит на 5 млн рублей по ставке 8% годовых на 15 лет. В этом случае ежемесячный платеж должен составлять около 47 783 ₽. В обычной жизни при низких ставках (это когда ставка по депозиту в банке ниже чем ставка по кредиту) имеет смысл свободные деньги направлять на досрочное погашение ипотеки, но сейчас другие обстоятельства и выгоднее деньги отнести на вклад, нежели делать досрочное погашение кредита. Но есть вариант интереснее. Вместо погашения кредита, либо открытия депозита, я покупаю ОФЗ. Конкретно ОФЗ 26248 SU26248RMFS3 На 5 млн сейчас можно купить 6 705 ОФЗ 26248. Эти ОФЗ каждые полгода будут приносить 409 537 руб. купонами раз в 6 месяцев или по 68 256 руб. в месяц в среднем. Таким образом, вместо погашения ипотеки я покупаю ОФЗ и получаю стабильный купонный доход, который на 42% выше аннуитетного платежа. Я уже "провернул" такую схему с 2 своими кредитами - вместо погашения приобрел ОФЗ и одними лишь купонами полностью закрываю кредит, при этом разницу между купонами по ОФЗ и платежами по кредитам направляю на карты родителям - получается хорошая прибавка к пенсии (вообще говоря прибавка даже больше чем пенсия). В целом эта схема отлично работает на кредитах с меньшей ставкой (та же ИТ-ипотека, или семейная, или сельхозипотека). Для кредитов со ставкой сильно выше 10% схема работает лишь частично, и с более высокой ставкой кредита стоит быть аккуратнее - но общее правило для всех одинаково - если ставка по кредиту выше ставки по депозиту - лучше погашать кредит, если же по депозиту ставка выше ставки по кредиту, то экономически выгоднее наращивать депозит. Однако не забывайте что кроме финансовых есть и другие риски. Часть из них можно перекрыть страховкой, но это уже другая тема. #учу_в_пульсе PS: В расчете не учтены НКД (накопленный купонный доход) и НДФЛ с купонов. Итоговые цифры после уплаты налогов будут несколько иными, чем указано в сообщении, но общий смысл прежний. Если пост наберёт более 50 лайков добавлю расчет с учётом НКД и НДФЛ.

#отчетзамесяц (16.11 - 14.12) Кратко: 🇷🇺 🔽, 🇺🇲 🔼, 🇨🇳 🚀 За месяц несмотря на ослабление рубля получен убыток 💰 = -211 647 ₽ или 0,7% от портфеля. Детализация: * снижение стоимости активов 🔽 = -36 546 ₽, несмотря на положительную валютную переоценку💲= 339 050 ₽; * дивиденды и купоны 💸 = -89 900 ₽; * НДФЛ ✂️ = -37 937 ₽; * за счет спекуляций 🔄 = -47 265 ₽. В приложении теперь похоже не учитываются купоны, полученные по закрытым счетам (в частности ИИС). Из-за этого статистика по купонам и спекуляциям искажена. Несмотря на маржин-колл я все ещё держу позицию на 20% от портфеля на падение Америки за относительно небольшие минуса. Хотя за год совокупный минус от шорта составил уже более 5% от портфеля, неприятно. 💼 Итого по портфелю: 30 112 019 ₽, в т.ч. 21 744 947 ₽ заемных средств. Собственных средств в портфеле: 8 367 072 ₽. Заморожено 15 274 782 ₽ 🤕. Продолжаю выводить деньги из портфеля в связи с опережением графика роста в основном за счет валютной составляющей. За счет этого понемногу снижается и долговая нагрузка. Если бы не заморозка - всё было бы просто отлично. По стратегии, основанной на методе усреднения Майкла #эдлесон'а, на текущий момент портфель должен быть 27,65 млн. руб. Размер портфеля превышает цель на 2,5 млн, при этом кэш у меня в портфеле составляет 1,4 млн. Уже несколько месяцев стратегия мне кричит, что надо было продавать часть российских и китайских акций, но у меня не поднималась рука. Ну вот теперь ситуация изменилась - продавать российский рынок уже поздно. Почему так сложно делать то, что говорит модель? Не знаю. Ну да ладно, задача модели давать сигналы, а уж следовать или нет - личное решение. Я не слушал, был не прав, потерял деньги. Если бы слушал, то месяц был бы в плюсе. Динамика по портфелю за месяц по странам: - Акции 🇨🇳Китая стрельнули на 9% за месяц, прибавив в портфеле 755 156 ₽; - Акции 🇺🇲США тоже подросли, добавив 473 324 ₽, в основном за счет Coinbase и Asana; - Акции 🇷🇺РФ рухнули, потеряв за месяц аж 10%, забрав из портфеля 1 221 758 ₽... За месяц продал 25% Xiaomi (с хранением на гонконгской бирже, не через СПб), вернул в портфель Cigna (у меня есть выход на NYSE), купил акции Газпромнефти на 1% от портфеля, нарастил чуть-чуть позицию по Роснефти, добавил Русагро и Яндекса. В планах продолжить фиксировать прибыль в Китайских активах, конвертировать доллары в рубли и покупать российские акции, а излишки направлять на покупку ОФЗ. Продолжаю идти к цели 100 млн за 10 лет. Планирую выйти на 100 млн по портфелю с учетом заемных средств на восьмой год, а затем ещё два года потратить на погашение займов и компенсацию замороженных активов. Сейчас идет двенадцатый месяц третьего года моего пути к этой цели. Опережаю график на 3 месяца.

Декабрь, индекс Мосбиржи на минимуме - отличное время для оптимизации налогов. Кто не в курсе - объясню на своем примере - как я уменьшил налог на 180 т.р. В этом году по ряду бумаг я фиксировал прибыль. По российским акциям у меня накопилось 1,2 млн прибыли, и брокер уже удержал порядка 180 тысяч рублей налогов. Сегодня я начал продавать бумаги, которые покупал дороже текущего уровня. Ну и старался тут же их откупить обратно. Таким образом я зафиксировал убыток на 600 т.р., тем самым уменьшив налоговую базу. До конца года проведу ещё одну такую же операцию и тем самым формально за год не получу прибыли на фондовом рынке. В результате брокер вернёт ранее удержанный НДФЛ. Думаю пару вечеров по полчаса стоят того, чтобы сэкономить 180 тысяч. Конечно потом когда я все же продам бумаги у меня снова удержат налог, но когда это ещё будет.