Коэффициент поглощения* новостроек: итоги 2024 года Рынок недвижимости в российских регионах демонстрирует разнонаправленные тренды. В некоторых городах наблюдается восстановление сделок, в других – рост затоваривания и снижение темпов продаж. Ключевые тенденции по регионам: 🔹 Республика Татарстан Отмечается два разнонаправленных тренда - в III квартале 2024 года отмечается рост предложения и снижение спроса. К концу году баланс показал восстановление. Однако общий коэффициент поглощения за год составил 4,0 года – максимум за последние годы. 🔹 Республика Башкортостан Рынок испытывает давление из-за ухудшения доступности ипотечных кредитов. Коэффициент поглощения достиг рекордных 5,7 лет. 🔹 Нижегородская область Аналогично положению в республике Татарстан, после спада в III квартале рынок частично восстановился, коэффициент поглощения снизился с 3,9 до 3,0 лет, но объем строительства продолжает стагнировать. 🔹 Свердловская область Строительная активность замедлилась, однако число сделок вернулось к уровню начала года. Коэффициент поглощения снизился до 2,9 лет, приблизившись к уровням начала 2024 года. 🔹 Пермский край Падение спроса замедлилось, но число сделок остается на низком уровне. В результате коэффициент поглощения составил 4,8 лет, против 5,8 в III квартале. 🔹 Москва и Московская область Объемы строительства и количество сделок достигли минимальных значений с 2020 года. В Москве коэффициент поглощения вырос до 3,7 лет, в Подмосковье – до 4,7 лет. 🔹 Санкт-Петербург и Ленинградская область В Петербурге коэффициент поглощения остается стабильным – 2,2 года, несмотря на снижение объемов строительства. В Ленинградской области на фоне роста сделок показатель снизился до 2,5 лет. 🔹 Самарская область Рост строительства прекратился, а коэффициент поглощения снизился до 4,7 лет. 🔹 Новосибирск, Красноярск, Тюмень Наибольшее увеличение коэффициента поглощения отмечено в Красноярске – 8,1 лет (максимум по регионам). В Новосибирске показатель вырос до 4,9 лет, в Тюмени – до 4,1 лет. Вывод: В большинстве регионов наблюдается либо рост затоваривания, либо снижение темпов продаж, что свидетельствует о структурных изменениях на рынке первичного жилья. При этом, большинство регионов за год нарастили среднюю жилую площадь. * Коэффициент поглощения – это период времени, за который реализуются все квартиры, находящиеся в экспозиции (строятся, но еще не проданы). При значениях от 2 до 3 рынок в равновесном состоянии, при менее 1,5 - в дефиците и при более 3,5 на рынке наблюдается избыток предложения. RU000A106Z38 RU000A108TU5 RU000A109981

🏗 Итоги ввода жилья: 2023 vs. 2024 🏠 📌 Общий ввод жилья во всех регионах присутствия “Унистрой”(бренд ДжиГрупп): • 2023 год: 121 905 м² • 2024 год: 106 901 м² (-12%) 📌 “Унистрой” в рейтинге по вводу жилья в Республике Татарстан: • 2023 год: 96 566 м² (1-е место в регионе) • 2024 год: 84 848 м² (1-е место в регионе) Несмотря на общее снижение объемов строительства, “Унистрой” остается лидером по вводу жилья в домашнем регионе. 🔍 Почему важен именно ввод жилья, а не объем текущего строительства? В рейтинге застройщиков по объему текущего строительства мы занимаем 6-е место в Татарстане с 194 842 м² в работе на 1 января 2025 года. Однако этот показатель не всегда объективно отражает реальную успешность девелопера. 📌 Что важно учитывать? 🔹 Объем текущего строительства — это обещания, а ввод жилья — это выполненные обязательства. 🔹 Некоторые компании могут задерживать строительство или переносить сроки, и их метры в рейтинге “строящихся объектов” не гарантируют их скорую сдачу. 🔹 Главный показатель надежности — количество введенных в эксплуатацию метров, а не просто строящихся. RU000A106Z38 RU000A108TU5 RU000A109981

• Джи-групп и рубрика "Подсказки инвестору" С каждым днем мы все ближе к публикации отчетности за 2024 год. Пока считаем, перепроверяем, работаем с аудиторами. И по мере готовности продолжаем делиться цифрами и аналитикой с нашими инвесторами (вот такие подарки от любимого, надеемся, эмитента). МСФО требует капитализировать проценты по создаваемым объектам основных средств или инвестиционной недвижимости (что Джи-групп и делает; для нас пример подобных активов - торговые центры, которые сдаются в аренду и остаются в собственности). При этом в части запасов практика различается: девелопер может капитализировать проценты по займам, относящимся к приобретению земельных участков, а может просто отразить их в процентных расходах текущего периода (в части процентов по эскроу-кредитам - свободы нет, они признаются одинаково у всех). Учетная политика АО «Джи-групп» соответствует МСФО, однако отличается от отраслевой практики. А именно - большинство компаний-девелоперов при отражении процентных расходов капитализируют проценты по кредитам и займам в стоимость запасов (простыми словами, процентные расходы из P&L убираются, но увеличивается стоимость запасов). По мере осуществления строительства и продажи объектов, эти расходы отражаются в составе себестоимости продаж (запасы списываются с более высокой себестоимостью). В итоге это позволяет в моменте «отложить» признание расходов до момента отражения выручки, но негативно влияет на рентабельность по валовой прибыли в будущем. В Джи-групп процентные расходы относятся к расходам текущего периода по методу начисления и отражаются в составе строки «Финансовые расходы». В чем же особенности этих методов? И почему эту информацию нужно учитывать внимательному инвестору? ⁃ Метод начисления отражает процентные расходы в финансовом результате периода их возникновения, метод капитализации - только в том периоде, когда объект был реализован ⁃ Метод капитализации повышает чистую прибыль компании на начальных этапах строительства в сравнении с методом начисления ⁃ Метод капитализации повышает себестоимость строительства на последующих этапах строительства, повышает риск необходимости обесценения запасов, если их стоимость превысит рыночные цены на товар в будущем Важный вывод: отчетности застройщиков не всегда можно сопоставить построчно, будьте внимательны при анализе данных, а мы поможем! Особенно разница может быть заметна в 2024 году и позднее, когда заметно выросла стоимость кредитов. Подсказку вложили в иллюстрации к посту RU000A106Z38 RU000A108TU5 RU000A109981