Друзья,решил я исследовать ещё один очень интересный вопрос - насколько выгодно инвестировать в недвижимость. Большинство наших соотечественников если и инвестируют,то в жилую недвижимость (апартаменты тут ничем не отличаются) и в нашей стране,то есть за рубли. Понятно,что если семья просто покупает квартиру или строит дом,то это не инвестиция(актив),а пассив. Да и жить надо где то) . Мы рассмотрим вопрос именно с точки зрения вложения с получением последующего дохода. В общем,есть у меня интересный личный кейс,о котором сейчас расскажу. 11 лет назад купил я квартиру в Москве, а точнее в Подмосковье за 3.500.000 руб, а в этом году продал ее за 5.200.000. При этом 10 лет получал ренту в среднем 22.000 в месяц. Вроде бы на первый взгляд чертовски выгодно🤔 Но когда начал считать ,тут и принял решение о продаже😅 И первым делом стоит перевести суммы в доллары и тут уже все грустно- в 2011 курс был 29.5 ,а сегодня он 72, то есть почти в 3 раза выше. То есть по умолчанию уже проиграл. Дальше интереснее... Сумма квартиры в долларах на момент покупки стоила 110.000$, а продал ее за 71.300$. А если посчитать,что на часть (520.000) брал ипотеку по ставке в то время 13.5%, то за 2 года(слава Богу заранее вернул), переплатил 2400$. Вроде бы вообще, можно сказать,что мы живём в России и зачем считать в валюте. Тут все просто - большинство товаров которые мы покупаем так или иначе привязаны к валюте и цена постоянно растет. И средняя инфляция в долларах не превышает 2% и ставка рефинансирования(учётная ставка ЦБ по которой выдает кредиты коммерческим банкам) последние годы 0.25%, а в нашей стране минимум в 20 раз выше( сегодня 5.5%), а в 2014 была вообще 17%🤭, а инфляция у нас это такой зверь, размер которого как минимум соразмерен ставке ЦБ, а по моим представлениям минимум в 1.5 раза выше 😒 Это говорит об обесценивании рублей не только в валюте,но и в недвижимости с учётом ликвидной ценности актива. С учётом аренды в течении 10 лет, арендный доход представлял примерно 2.640.000руб. Если не разбивать по годам и перевести его на средний курс доллара между 2011 и 2021 г, то получается что заработал 51.400$. Ого🤔 Не считая инфляции и курсовой разницы сильно радовался когда квартира окупилась через 7 лет😅 Давайте представим,что было бы если вложить 110.000$ в инструмент,близкий к недвижимости. REIT — это компании, которые владеют и/или управляют недвижимостью в США. Как правило договора долгосрочные и аренда обычно включает оговорки о инфляции Более высокая инфляция позволит увеличить арендные платежи. А более высокий доход REIT обычно означает более высокие дивидендные выплаты акционерам. У них много недвижимости, разные фонды специализируются на разной от апартаментов до вышек 4 и 5G. Ликвидные и большие фонды управляют недвигой стоимостью от 2 млрд$ и инвесторы вкладываются в паи(фактически акции) и получают дивиденды от 1.5 до 5$ годовых помесячно. На дивиденды такие компании тратят от 90 до 250% ежегодной прибыли и ещё одно "слабое" место - высокий уровень долга выше 200%. Но в "наших" компаниях такие значения могут означать только одно - компании амба. А в США это норма с учётом малой стоимости денег(0.25%),а в Японии уже много лет деньги стоят меньше 0, а в Европе около 0🤭 Такие дела...) Именно поэтому ставку сильно повышать не будут,особенно до 2023г. Самый известный из Reit - Realty income( $O ). Работает с 1994 г (вдумайтесь) и исправно платит дивиденды примерно 4.5% в год. Их можно купить в нашем Тинькове без танцев с бубнами и vpnами,став клиентами американских брокеров(но это уже другая история). Ньанс - высокие налоги на дивиденды (30 %).Их за вас автоматически будет платить брокер и на счёт будете получать доход уже без налогов. Между США и Россией действует соглашение об избежании двойного налогообложения и если налог в США на какой то из инструментов выше 13%, то в нашу налоговую вы ничего не доплачиваете. $XOM $CVX $KO $AMT $PLD $SPG