Т-Капитал Репаблик РЕДС

Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Планируемый срок проекта — четыре года. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам в соответствии с купленными паями.

Потенциальная доходность инвестиций в башни REDS в ЖК Republic может составить 40-60% за четыре года. Такая доходность основана на оценках аналитиков Т‑Инвестиций, принявших во внимание локацию, исторический рост цен на недвижимость за счет строительной готовности (10-15% годовых), инфляцию и другие факторы.

Дополнительная доходность может быть получена благодаря скидке от застройщика, которую мы получаем как крупный инвестор.

Недвижимость по праву считается одним из самых доходных активов. На схеме ниже вы можете увидеть сравнение исторической среднегодовой доходности недвижимости с такими популярными биржевыми индексами, как IMOEX (индекс Мосбиржи), RGBI (индекс Мосбиржи государственных облигаций) и RUCBITR (индекс Мосбиржи корпоративных облигаций) за последние десять лет.

Цена квартиры на первичном рынке в Москве за тот же период выросла на 168% или принесла инвесторам 10,3% годовых без учета налогов и роста стоимости за счет строительной готовности.

Таким образом, мы видим, что по доходности инвестиций недвижимость в Москве за последние десять лет уступает только рынку акций, который предполагает значительно больший уровень риска.

На графике изображен рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы.

В дополнение к высокой доходности недвижимость также предлагает относительно низкий уровень риска. При этом, несмотря на более высокую доходность, недвижимость сравнима по волатильности с облигациями.

Как видно из графика выше, цены на недвижимость оказались гораздо более стабильными по сравнению с ценами на рынках акций и даже по сравнению с рублевой ценой на золото. Рынки облигаций показали самую стабильную динамику, но в то же время и самую низкую доходность, которая только лишь слегка компенсирует инфляцию.

В уникальных исторических интерьерах откроются Московский гастрономический центр, шопинг-аллея российских дизайнеров, премиальные термы, камерный кинотеатр и детский сад.

Транспортная доступность: Republic находится в 11 минутах езды до Москва-Сити, в 15 минутах езды до Кремля и в 30 минутах — до аэропорта Шереметьево.

Жилой квартал Republic начнется с башен-близнецов. Стив Браун, лондонский архитектор с мировым именем, спроектировал REDS — дуэт элегантных башен в стилистике современной голландской архитектуры. Фасады из кирпича роднят REDS не только с Нидерландами, но и с самой Пресней: корпуса выглядят прямыми потомками исторических цехов, сохраненных в Republic.

Башни сдаются в черновой отделке и отделке white box, а также отличаются разнообразием планировочных решений.

Пресненский район продолжает развиваться: в непосредственной близости от жилого квартала Republic вскоре будет построена новая штаб-квартира Т‑Банка площадью более 90 000 м² и большой торговый центр от AFI Development, что может оказывать дополнительный положительный эффект на спрос недвижимости в жилом квартале.

Застройщиком ЖК Republic выступает FORMA — девелопер премиум- и бизнес-класса, созданный в рамках стратегии развития ГК ПИК.

С начала деятельности компания построила более 27 млн квадратных метров жилой недвижимости, обеспечив жильем более 2 млн человек. С 2007 года ПИК торгуется на фондовом рынке.

Как видно из таблицы ниже, ПИК — один из самых надежных застройщиков России. При самых больших объемах строительства только в 10% случаев были нарушения сроков ввода в эксплуатацию.

Исходя из анализа похожих проектов, цены на недвижимость в жилом квартале Republic выглядят конкурентными. В своем сегменте — премиум — средняя цена за квадратный метр попадает в начало диапазона. Этот фактор очень важно учитывать инвестору, так как на рынке есть примеры, когда застройщик необоснованно завышал цены на старте продаж, а затем их приходилось снижать из-за низкого спроса и медленного темпа продаж площадей. Такой просчет, естественно, будет отражаться и на доходности инвестора. Однако в случае этого проекта вероятность такого исхода представляется низкой.

Портфель фонда качественно сбалансирован по площади, комнатности, сторонам света и этажам квартир. Такая диверсификация позволяет не упустить рост цен в какой-то определенной категории квартир и одновременно не потерять в случае непопулярности одной из них.

С одной стороны, в ближайшее время цены на недвижимость могут быть под давлением из-за ряда негативных факторов, таких как:

• Падение реальных доходов населения и снижение потребительского спроса;
• Отток платежеспособного населения;
• Коррекция после резкого роста цен в марте по аналогии с кризисом 2014 года. Цены в рублях сначала выросли, но затем вернулись на предыдущие уровни и практически не росли в течение 2-3 лет. Сейчас мы уже наблюдаем небольшое падение цен в последние месяцы после резкого роста цен в марте;
• По-прежнему сравнительно высокие ипотечные ставки. Несмотря на снижение процентных ставок в последние месяцы, ряд банков либо увеличивает первоначальные взносы, либо более консервативно оценивает портфель заемщиков.

С другой стороны, у застройщиков растут издержки: финансирование строительства стало более дорогостоящим из-за повышения ключевой ставки, увеличилась стоимость привлечения (в том числе из-за субсидирования застройщиками ипотеки, повышения стоимости логистики и некоторых строительных материалов). Это говорит о том, что застройщики будут пытаться удерживать цены на текущих уровнях и по возможности в зависимости от спроса повышать их хотя бы на уровень инфляции. Более того, рост издержек со временем может привести к сокращению новых строящихся проектов, что также должно будет поддержать цены на недвижимость.

Права на паи учтены в независимом регистраторе фонда, а имущество фонда учтено в специализированном депозитарии. Данные о том, кому и сколько паев принадлежит, надежно закреплены и не пропадут.

В худшем случае пайщики временно лишатся удобного вторичного рынка в лице биржи/брокера, пока не найдется новый брокер/биржа или не будут организованы внебиржевые торги.

Введение санкций против брокера/биржи не приведет к заморозке активов фонда, так как все имущество находится в России.

Справедливая стоимость — это оценка реальной стоимости активов внутри фонда независимыми оценщиками.

Стоимость пая на бирже может не всегда совпадать со справедливой стоимостью пая объектов в портфеле фонда. После того как дома будут построены, квартиры продадут в диапазоне цены, которая была предложена оценщиками.

Деньги после заключения договоров долевого участия размещаются на специальных эскроу-счетах. Если произойдет банкротство застройщика, деньги в полном объеме вернутся в фонд и будут возвращены пайщикам. То есть инвесторы гарантированно не потеряют вложенные деньги, но при этом может реализоваться риск недополученной прибыли.

В соответствии со статьей 10 закона № 214 ФЗ, в случае задержки сдачи дома и передачи ключей застройщик обязан уплатить штраф, что компенсирует недополученную прибыль при невозможности реинвестировать деньги.

Все объекты после получения права собственности подлежат обязательному страхованию.

Налог на имущество будет начисляться после получения права собственности на объект и составит 2% / Количество месяцев в собственности. Считается от кадастровой стоимости.

Налога на прибыль после продажи нет.

Любой инфляционный кризис приводит к бегству в реальные активы, в результате чего цены на недвижимость резко растут. В случае других кризисов цены на недвижимость скорее не растут, а остаются стабильными, позволяя инвесторам или владельцам сохранить деньги даже в самые непростые времена.

За последние 25 лет Россия столкнулась с несколькими кризисами, которые так или иначе оказали свое влияние на рынок недвижимости.

Когда Россия объявила дефолт по локальным обязательствам, инфляция разогналась под 120% годовых, а курс рубля упал более чем в четыре раза. В то время, как показывает практика гиперинфляционных кризисов, реальные активы лучше всего сохраняют свою стоимость. Цены в долларах упали на 32%, но с учетом падения курса стоимость недвижимости выросла практически в три раза в рублевом эквиваленте.

В тот момент рынок недвижимости в Москве уже активно развивался: был развит сегмент нового жилья и даже образовался небольшой «пузырь»: многие покупали квартиры с инвестиционными целями, что приводило к значительному спекулятивному росту цен. До начала кризиса цены на первичном рынке в Москве только за 2007–2008 годы выросли на 22% — до 130 000 ₽ за квадратный метр. Но кризис не привел к резкому падению стоимости квартир — падение было замечено только в четвертом квартале 2008 года и составило символические 2%. В 2009 году цены стабилизировались на уровне около 130 000 ₽ за квадратный метр. В результате в рублях падение было практически незаметным, но цены на первичном рынке перешли к новой волне роста только в 2012 году.

В тот момент рынок недвижимости в Москве продолжал активно развиваться, росло ипотечное кредитование. К моменту начала кризиса, за три года относительного спокойствия, стабильно низкой инфляции и развития ипотеки, цены на первичном рынке в Москве выросли с 130 000 ₽ за квадратный метр до 170 000 ₽. На фоне кризиса рост сначала просто остановился, цены не упали. Затем была запущена программа субсидирования ипотечных ставок, поэтому за 2015 год ценам удалось вырасти на 7% — до 182 000 ₽ за квадратный метр. Но потом спрос на ипотеку иссяк: в начале 2016 года цены на первичном рынке жилья упали на 15% и задержались на уровне около 155 000 ₽ за квадратный метр до 2018 года. Новый «бычий» цикл на рынке недвижимости стартовал только в 2019 году.

Цены на нефть упали, весь мир оказался во временных локдаунах. В тот момент рынок недвижимости в России и Москве продолжал активно развиваться. На фоне низких ставок росло ипотечное кредитование, вводились новые объекты жилья. Но падение спроса в результате пандемии заставило правительство действовать решительнее: была запущена специальная льготная программа ипотеки со ставкой 6,5% на покупку жилья в новостройках. Это привело к резкому росту спроса на жилье: за полтора года стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Москве выросла на 39,1% — с 215 000 ₽ за квадратный метр до 299 000 ₽.

В 2022 году из-за введенных в отношении России санкций часть международного бизнеса ушла из страны, многие компании перестали работать с российскими поставщиками.

Как и в предыдущие кризисы, цены не упали, а даже немного выросли. Население вспомнило про защитную функцию недвижимости и начало резко скупать этот актив. Это привело к росту стоимости квадратного метра за первый квартал 2022 года на 11,7% — с 300 000 до 340 000 ₽. За второй квартал 2022 года цены выросли с 340 000 до 358 000 ₽.

«В 2023 году рынок недвижимости в России будет находиться под давлением», — считают аналитики Т‑Инвестиций. Причин несколько: постепенная отмена льготной ипотеки, снижение числа субсидируемых ипотек, геополитические факторы и т. д.

При этом сегмент элитной недвижимости в Москве, по мнению экспертов Whitewill, будет чувствовать себя достаточно спокойно. Из-за санкций со стороны ЕС и США многие состоятельные клиенты передумали покупать недвижимость в западных странах и теперь вкладывают в том числе в столичные проекты. Whitewill ждет хорошей динамики продаж квартир в элитных комплексах в Хамовниках, в районах Красная Пресня и Раменки.

Из-за политической ситуации некоторые покупатели отложили покупку недвижимости. Но они продолжают поиск объектов и формируют отложенный спрос, который приведет к росту цен в будущем.

По данным Whitewill, даже на не самом активном рынке цены на премиальные новостройки в востребованных районах будут расти за счет динамики строительства и ограниченного предложения. Разница между ценой на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.