«Тинькофф Квадратные метры» — это фонд Т‑Капитал, который позволяет инвестировать в объекты недвижимости, не тратя времени на мониторинг рынка, покупку жилья и управление им. Для покупки одного пая достаточно около 5 ₽.
Стратегия фонда «Квадратные метры» основана на постоянной покупке и продаже жилой недвижимости. Прогнозируемая доходность — от 15%.
Куда инвестирует фонд «Тинькофф Квадратные метры»?
В жилую недвижимость. Перед запуском фонда управляющая компания приобрела 11 объектов в строящемся жилом комплексе Lunar в престижном районе Москвы рядом с МГУ и Воробьевыми горами.
А в апреле 2024 года дополнительно купили 62 квартиры в жилом комплексе «Северный Порт» рядом с парком Северного речного вокзала.
До конца 2024 года планируем продать квартиры из ЖК Lunar, а на вырученные деньги докупить квартиры в жилом комплексе «Северный Порт».
После завершения строительства ЖК «Северный Порт» управляющая компания продаст активы, закроет фонд и выплатит деньги пайщикам исходя из стоимости продажи квартир — это произойдет не позднее второго квартала 2029 года. До этого момента паи фонда можно покупать и продавать на внебиржевом рынке. Как торговать фондом «Тинькофф Квадратные метры»
Управляющая компания выплатит деньги согласно расчетной стоимости пая (РСП) в момент погашения — не позднее второго квартала 2029 года. До завершения строительства РСП рассчитывают по отчетам оценщиков. А когда строительство завершится, РСП рассчитают исходя из стоимости продажи активов фонда. Как рассчитывается цена пая
Если же вы решите продать пай раньше даты погашения, то цена продажи будет определяться на основе спроса и предложения. Подробнее про продажу паев до погашения
Можно ли обменять пай фонда на квартиру из него
Да, в будущем инвесторы смогут обменять свои паи на недвижимость из фонда. Подробности обмена будут известны позднее.
Как торговать фондом «Тинькофф Квадратные метры» на внебиржевом рынке?
Купить и продать фонд «Тинькофф Квадратные метры» можно в приложении Т‑Инвестиций, а также в личном кабинете или терминале на tbank.ru. Статус квалифицированного инвестора не требуется. Время торгов — с 10:00 до 19:00 мск.
Особенности внебиржевых торгов для фонда «Тинькофф Квадратные метры»:
Можно выставлять только лимитные заявки, для которых нужно самостоятельно прописать цену покупки. Если выбрать другой тип заявки, то приложение может выдать ошибку, деньги при этом не спишут.
Купить фонд со счета дебетовой карты не получится. Чтобы купить фонд «Тинькофф Квадратные метры», сначала пополните брокерский счет, а затем купите фонд с помощью денег на брокерском счете.
В портфеле цена и доходность пая будет отображаться по расчетной стоимости фонда. График цены фонда также строится по расчетной стоимости.
Инвесторам без статуса квалифицированного перед первой покупкой ЗПИФ нужно пройти небольшой онлайн‑тест — это требование Банка России. Тест откроется прямо в приложении или на сайте при попытке купить пай фонда. На экране перед прохождением теста будет ссылка на обучающие материалы для его успешной сдачи. Пройти тест
Как рассчитывается цена пая «Тинькофф Квадратные метры»?
В портфеле цена и доходность пая будет отображаться по расчетной стоимости фонда. График цены фонда также строится по расчетной стоимости.
Расчетная (справедливая) стоимость пая — это стоимость всех активов в фонде, деленная на количество паев.
До завершения строительства стоимость объектов определяют независимые оценщики в фондах недвижимости. Переоценка стоимости происходит регулярно в последний рабочий день месяца, а также после продажи или покупки недвижимости.
После завершения строительства и продажи квартир расчетную стоимость пая посчитают исходя из стоимости продажи — это произойдет не позднее второго квартала 2029 года.
Подробнее про проведение оценки стоимости недвижимости
Оценка стоимости проводится сравнительным методом, то есть стоимость недвижимости в фонде определяется по ценам аналогичных объектов. Каждый объект сравнивается с сопоставимыми объектами — с учетом размера квартиры, количества комнат, локации, отделки.
Если на один объект, с которым проводится сравнение, есть несколько цен, то оценщик возьмет наименьшую. Стоимость объектов для сравнения оценщики получают от застройщиков, из базы данных на сайте statrielt.ru и из других сервисов.
До завершения строительства оценщик может закладывать так называемую скидку на торг в размере до 10% от стоимости объекта — это нужно, чтобы сгладить разницу между прогнозной и фактической ценой продажи.
Список оценщиков может меняться, но все компании, которые проводят оценку недвижимости для фондов Т‑Капитала:
соответствуют требованиям законодательства;
проводят оценку по международным стандартам;
не зависят от Т‑Банка и застройщиков.
Актуальную справедливую стоимость пая и стоимость чистых активов (СЧА) всего фонда можно посмотреть на сайте Т‑Капитала.
Можно ли будет продать паи фонда «Тинькофф Квадратные метры»?
Да, продавать паи можно на внебиржевом рынке. Для этого просто выберите фонд в своем портфеле, нажмите «Продать» и выставьте лимитную заявку. Если выбрать другой тип заявки, то приложение может выдать ошибку, деньги при этом не спишут.
Время торгов — с 10:00 до 19:00 мск. Никаких дополнительных действий для подключения внебиржевой торговли совершать не нужно.
Продать паи фонда «Квадратные метры» проще, чем паи фондов «Т‑Капитал Репаблик РЕДС» и «ЖК Luzhniki Collection»:
один пай «Квадратные метры» стоит всего около 5 ₽, что позволяет инвесторам торговать активнее;
паями фонда «Квадратные метры» торгуют не только инвесторы, но и дилер — специальный участник торгов, готовый выкупить паи у других инвесторов в любой момент проведения торгов.
Дилер выставляет заявки на покупку с дисконтом, а на продажу — с надбавкой к расчетной цене пая. Но купить или продать паи можно будет и без дисконта или надбавки — если в момент выставления вашей заявки будет встречная заявка от другого инвестора. Подробнее про расчетную цену пая
Какие комиссии и расходы у фонда «Тинькофф Квадратные метры»?
Со счетов инвесторов комиссии за управление фондом не списываются. Кроме того, при покупке через Т‑Инвестиции также не будет комиссий за покупку и продажу фондов — на любом тарифе.
Из активов самого фонда удерживаются вознаграждение управляющей компании и налог на недвижимое имущество.
До 2,9% в год — вознаграждение управляющей компании «Т‑Капитал». Эти деньги направляются в том числе на вознаграждение специальному депозитарию, регистратору, оценщикам, а также на реализацию недвижимости, страхование и оплату коммунальных услуг.
Налог на имущество — уплачивается управляющей компанией за время владения недвижимостью: с момента получения права собственности на объекты до момента продажи. Налог рассчитывается по формуле: 2% × Кадастровая стоимость объекта / Кол‑во месяцев в собственности. Налог с продажи недвижимости фонд не платит.
Все прогнозы доходности в приложении Т‑Инвестиций и на сайте tbank.ru указываются уже с учетом налога на имущество и комиссий фонда.
Как платить налоги при инвестировании в фонд?
С инвесторов налог удерживается только после продажи пая с прибылью:
13% — стандартная ставка НДФЛ от прибыли с продажи пая;
15% — ставка, если за год вы получили более 5 000 000 ₽ дохода;
30% — ставка для налоговых нерезидентов.
Самостоятельно платить НДФЛ с продажи ценных бумаг не нужно. Этот налог удерживает брокер по итогу календарного года или при выводе денег со счета.
Сейчас прибыль с продажи паев фонда «Квадратные метры» нельзя освободить от НДФЛ по льготе долгосрочного владения. Но не исключено, что эта льгота будет распространяться на фонд в будущем, если он начнет торговаться на бирже.
Какие риски у фонда «Тинькофф Квадратные метры»?
Расскажем, что будет с фондом, если случится какая‑либо непредвиденная ситуация.
Если застройщик не успеет сдать объект вовремя, он выплатит штраф, который компенсирует недополученную прибыль — статья 10 закона № 214-ФЗ.
Добиваться выплаты этого штрафа будет юридическая служба Т‑Капитала.
Если застройщик разорится и обанкротится, то объект достроит конкурсный управляющий, назначенный вместо бывшего застройщика. Либо деньги в полном объеме вернутся в фонд — это произойдет благодаря тому, что после заключения договоров долевого участия деньги размещаются на специальных эскроу-счетах.
Если возникнут какие‑либо проблемы на рынке недвижимости, управляющая компания примет меры, чтобы продать объекты максимально выгодно:
начнет продажу еще до сдачи дома, чтобы быстрее привлечь потенциальных покупателей;
будет продавать недвижимость по ценам, установленным оценщиками, без надбавки для дополнительной прибыли фонда;
при крайней необходимости УК увеличит сроки реализации объектов и предпримет все возможное для быстрой и выгодной продажи объектов;
если к окончанию срока действия фонда нужно будет быстрее продать объекты недвижимости, Т‑Банк может предоставить специальные условия по ипотеке для квартир в составе фонда.
Какая гарантия, что УК не продаст недвижимость по необоснованно низким ценам?
Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при исполнении своих обязанностей — статья 39 закона № 156-ФЗ.
Т‑Капитал не сможет продать недвижимость ниже оценочной стоимости, потому что это будет нарушением законодательства.
Кроме того, все сделки по фонду согласовываются со специальным депозитарием, который не даст продать объекты по необоснованно низким ценам.