«Я сдала жилье семейной паре — мы подписали договор, составили опись вещей в квартире. Когда через пару месяцев пришла ее проверить, увидела, что они поставили пятно на диване и прожгли кухонную столешницу.
Мы договорились, что когда жильцы будут съезжать, я оценю ущерб и удержу эту сумму из залога. Но потом подумала: возможно, это была плохая идея? Вдруг они скажут, что повреждения уже были, или испортят что‑то еще и залога не хватит?
Как мне себя обезопасить? Нужно ли зафиксировать повреждения? Может, купить страховку для таких случаев?»
— Регина, Москва
Отвечает специалист Т‑Страхования
Не откладывайте расчеты до конца срока аренды: если за это время наниматели действительно повредят что‑то еще, залога может не хватить.
Сфотографируйте повреждения, оцените стоимость ремонта. Потом составьте с жильцами расписку о возмещении ущерба.
Если вдруг они откажутся платить и дело дойдет до суда, решение будет зависеть от доказательств. Хорошо, что у вас есть договор и опись — с ними в суде будет проще.
Почему не надо откладывать расчеты на потом. Если наниматели проживут у вас несколько лет, за это время они могут испортить что‑то еще. К тому же устранение повреждений, которые уже есть, может обойтись дорого: например, если пятно не выведет даже химчистка и придется менять обивку дивана.
Если залога не хватит, квартиранты должны будут доплатить. Хорошо, если они согласятся это сделать, а не съедут из квартиры, не оставив контактов. Придется разыскивать их и судиться. Поэтому лучше рассчитаться за ущерб сразу.
Как зафиксировать и оценить ущерб. Сфотографируйте диван и столешницу — крупным планом и общим. Если у вас нет снимков квартиры до сдачи, сделайте их сейчас — на случай, если в будущем произойдет что‑то еще.
Затем узнайте, сколько стоит ремонт или замена мебели. Можете посмотреть цены в интернете или вызвать мастера. Лучше, чтобы он осмотрел повреждения при вас и нанимателях: так меньше шансов, что потом они будут спорить с расчетом.
Попросите у мастера письменную смету с перечнем работ и расценками, согласуйте сумму с жильцами и составьте расписку о возмещении ущерба.
Как составить расписку. Расписка нужна в двух экземплярах: один — вам, другой — тому, кто подписывал договор найма. Достаточно просто составить ее от руки или распечатать и подписать — заверять у нотариуса необязательно.
Что указать в расписке:
Что делать, если наниматели не возместят ущерб. Если жильцы откажутся платить добровольно или в будущем испортят другое имущество и залога не хватит, вы сможете обратиться в суд. На это есть три года с момента, когда обнаружили повреждения, из‑за срока исковой давности, который указан в Гражданском кодексе.
Перед судом можно направить арендаторам досудебную претензию. Подробно то, что в ней нужно указать, разобрали на примере ущерба после аварии в этой статье.
Суд будет принимать решение по доказательствам — вашему договору найма и описи имущества, в которой указано, что мебель новая или без недостатков. Поэтому шансы на успех высокие: по документам суд увидит, что ответчики действительно снимали квартиру и на момент сдачи в ней не было повреждений, за которые вы требуете компенсацию. Можно приложить и другие доказательства — расписку, где жильцы признают долг, или фото до сдачи и после.
В суде могут проверить, платите ли вы налог с дохода за аренду или нет. Если нет — судья сообщит в налоговую и придется заплатить всю сумму вместе со штрафом.
Можно ли застраховать квартиру на случай, если наниматели ее повредят. Большинство полисов не работают в ситуациях, когда арендаторы нечаянно портят мебель или ломают технику. Например, если их собака поцарапает кресло или кто‑то из жильцов расколет кафель в ванной, страховка не поможет.
Зато полис выручит при крупных проблемах: например, если наниматели затопили соседей снизу или устроили пожар. Как застраховать квартиру в аренде, подробно разобрали в отдельной статье.
