Как самозанятому сдавать квартиру в аренду

Зачем сдавать квартиру официально

95% жилых помещений в России сдается без договора — об этом пишет РБК со ссылкой на Дом.РФ. Как правило, собственники выбирают такой способ, потому что не хотят платить налоги. Но на деле неофициальная сдача жилья — это противозаконно и просто неудобно.

Вот несколько причин заключить договор с арендатором.

Нет проблем с инспекцией ФНС. Налоговой неважно, заключен договор с арендатором или нет. Арендная плата — это доход, с которого надо платить налог. Если не делаете этого — нарушаете закон.

Неуплата грозит штрафом 20% от неуплаченных в срок налогов, если ИФНС не докажет умысел арендодателя, и 40% — если докажет. Если сумма недоимки за три года подряд превысит 2 700 000 ₽, предусмотрена уголовная ответственность.

Есть мнение, что, если брать арендную плату с жильцов наличкой, налоговая не узнает о сдаче жилья. А если и узнает, это будет сложно доказать. Рассчитывать на это не стоит: нет гарантии, что жильцы не устроят вечеринку, которая не понравится соседям, и те не обратятся в налоговую.

Безопасность квартиры. Если есть договор, за все, что происходит с арендованной квартирой, отвечает не собственник, а арендатор. То есть, если жильцы сломают стиральную машинку, повредят плитку в ванной или зальют соседей, вы сможете взыскать с них ущерб. А если арендатор будет задерживать плату или вообще перестанет платить — вы вправе обратиться в суд.

Подтвержденный доход. Арендная плата, которую вы получаете официально, считается полноценным доходом. Его можно предъявить банку, чтобы оформить кредит, или консульству, если собираетесь подаваться на визу.

Можно сдавать квартиру юрлицам. Легальная сдача расширяет выбор арендаторов: квартиру можно сдавать не только физлицам, но и компаниям, которые снимают жилье для своих сотрудников и должны отчитываться об этом.

Почему удобнее сдавать квартиру как самозанятый

Есть три способа легальной сдачи квартиры в аренду: как физическое лицо, ИП и самозанятый. Самозанятость — самый простой и дешевый из них.

Небольшой налог. Если сдаете квартиру как физическое лицо, нужно уплатить НДФЛ — 13% от стоимости аренды. В случае с ИП налог зависит от системы налогообложения — чаще всего выбирают УСН, так называемую упрощенку, со ставкой 6% от всех доходов. При этом ИП платят за себя фиксированный страховой взнос: в 2024 году — 49 500 ₽. А если годовой доход превысит 300 000 ₽, то еще и дополнительный взнос — 1% с превышения.

Самозанятые платят 4%, если заключают договор с физлицами, и 6%, если с ИП и юрлицами. Например, если сдаете квартиру за 50 000 ₽ семейной паре или студенту, в качестве налога нужно уплатить 2 000 ₽. Обязательные страховые взносы самозанятые не платят.

Простая отчетность. Если арендодатель уплачивает с доходов НДФЛ, он обязан ежегодно отчитываться перед налоговой. Для ИП все зависит от выбранной системы налогообложения: на УСН предприниматели тоже декларируют свой доход раз в год.

Самозанятому достаточно вовремя заявить о доходе — указать сумму и услугу, а чек для налоговой сформируется автоматически.

Есть налоговый бонус. При регистрации самозанятые получают налоговый бонус — 10 000 ₽. Работает это так: вы платите налог и в пределах 10 000 ₽ ставка будет снижена — с 4 до 3% или с 6 до 4%. Когда исчерпаете лимит, ставка изменится на обычную.

Если арендодатель платит НДФЛ, вычет положен ему только в определенных случаях. Например, если он потратил деньги на лечение, образование или покупку квартиры. ИП на УСН могут уменьшить сумму налога — вычесть из него фиксированные и дополнительные взносы.

Суммируем все, что написали выше, в таблице:

Какие есть ограничения, если сдаете квартиру как самозанятый

Их всего два:

1. По закону самозанятый может сдавать в аренду только жилые помещения — дом, квартиру или их часть. Сдавать в аренду апартаменты нельзя. Открыть гостиничный бизнес тоже не получится, потому что для него подходит только нежилое помещение.
2. Доход ограничен: за год на аренде можно заработать до 2 400 000 ₽. Если получите больше, с превышения придется заплатить НДФЛ.

Чтобы превысить лимит, нужно сдавать жилье как минимум за 200 000 ₽ в месяц.

За что нужно уплатить налог при сдаче квартиры

Налогом облагается доход. Если сдаете жилье, это в первую очередь арендная плата.

Часто при заключении договора собственники просят обеспечительный платеж, который обычно называют страховым депозитом или залогом. Он не считается доходом, и налог за него платить не нужно. Когда жильцы съедут, вы вернете им эти деньги. Но если арендатор, например, сломает холодильник и вы вычтете сумму за его ремонт из обеспечительного платежа, эти деньги станут вашим доходом и с них уже придется уплатить налог.

Оплата коммунальных услуг тоже не облагается налогом, если платить по счетчикам. Но если арендатор платит за газ, свет и воду фиксированную сумму, это доход.

Пример. Анна сдает квартиру Игорю за 35 000 ₽ в месяц, еще 5 000 ₽ Игорь отдает на оплату коммунальных услуг. В августе молодой человек сломал стиральную машину, ее ремонт обошелся в 4 000 ₽. По договору аренды Анна вычла эти деньги из обеспечительного платежа. В итоге в августе Анна заработала на сдаче жилья 44 000 ₽ и уплатила налог: 44 000 ₽ × 4% = 1 760 ₽.

Как платить налог за сдачу квартиры

Уплатить налог можно через приложение «Мой налог» или прямо в приложении своего банка.

Заявить доход. Чтобы приложение рассчитало налог, сначала нужно заявить о доходе — указать сумму и оказанную услугу. По закону это нужно сделать:

• в момент расчета, если арендатор платит наличными, банковской картой или через электронный кошелек;
• не позднее 9‑го числа следующего месяца, если арендатор расплачивается другим безналичным способом, например с помощью платежного поручения.

Если получаете арендную плату на карту Т‑Банка, вводить сумму самостоятельно не придется. В нашем приложении выберите «Самозанятость» → «Заявить о доходе» и просто найдите нужный перевод в списке пополнений.

Сформировать чек. Он появится в приложении после заявления дохода. Отправлять его налоговой не нужно: это тоже произойдет автоматически.

По закону клиенту нужно отправить чек. Если налоговая узнает, что самозанятый этого не сделал, — например, ей пожалуется арендатор, — назначит штраф: 20% от платежа при первом нарушении и 100% при повторном.

В приложении Т‑Банка чек легко отправить арендатору в любом мессенджере. Для этого нажмите «Поделиться чеком» и выберите удобный способ.

Если сформировали чек по ошибке, его легко отменить: для этого нажмите «Отозвать доход». Это можно сделать в любой момент в течение месяца после того, как создали чек.

Уплатить налог. Счет на уплату появится в приложении до 12‑го числа следующего месяца. Уплатить налог нужно до 28‑го числа этого же месяца.

Т‑Банк полностью интегрирован с приложением «Мой налог». Это значит, что налог к уплате будет виден прямо в банковском приложении.

Вы не пропустите дату уплаты: как только приложение начислит налог, мы пришлем вам уведомление.

Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры

Если решите вести самозанятость через приложение Т‑Банка, есть несколько способов.

Если вы клиент Т‑Банка, на главном экране приложения нажмите «Посмотреть все продукты» → «Самозанятость» → «Оформить самозанятость». Или просто заполните форму ниже.

Мы сами отправим заявку в налоговую и пришлем ответ. Как правило, регистрация занимает пару минут.

Если вы уже самозанятый, у вас есть наша карта и вы хотите вести отчетность в Т‑Банке, на главном экране выберите «Посмотреть все продукты» → «Самозанятость» → «Уже есть, хочу в Т‑Банке» → «Оформить самозанятость».

После этого зайдите на сайт ФНС или в приложение «Мой налог» и дайте разрешение на передачу данных. Инструкция, как это сделать, появится в приложении Т‑Банка.

Если вы не клиент Т‑Банка, заполните форму ниже. Бесплатно доставим нашу дебетовку Black куда и когда вам удобно — после этого сможете оформить самозанятость.