Инвестиции в REIT: преимущества и недостатки

«Рейт» не «Рейд» Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Созданные по образцу паевых инвестиционных фондов, REIT объединяют капитал множества инвесторов. Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость - без необходимости покупать, управлять или финансировать какую-либо недвижимость самостоятельно. Даже ипотеку брать не придется :) С чем работают REIT’ы? Недвижимость в портфеле REIT’ов может включать жилые комплексы ( ), центры обработки данных ( {$QTS} ), медицинские и научные учреждения ( ), отели ( ), инфраструктуру – в виде оптоволоконных кабелей ( ) и вышек сотовой связи ( ), а также офисные здания ( ), торговые центры ( ), склады самообслуживания ( ) и лесные массивы ( ). В целом, REIT’ы специализируются на определенном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT’ы могут иметь в своем портфеле различные типы недвижимости. Например, REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости. Определить, относится та или иная компания к REIT, можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США - reit.com/investing/reit-directory - выбираете нужный сектор, статус и географическое расположение. А чтобы узнать, представлен ли интересующий нас REIT на СПб бирже, можно заглянуть на сайт investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/ и вбить интересующий тикер. Также, это можно сделать через скринер Тинькофф, выставив сектор «Недвижимость». Списком выдадут все компании, которые относятся к REIT’ам. Типы REIT’ов. Существует 3 типа REIT’ов: 1. Долевые (Equity). Большинство REIT’ов являются долевыми – владеющими и управляющими доходной недвижимостью. Доходы формируются в основном за счет аренды, а уже потом от перепродажи собственности. 2. Ипотечные (Mortgage). Они ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотеку и ссуды, либо косвенно через приобретение ипотечных ценных бумаг. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи - разницы между процентами, которые они получают по ипотечным ссудам, и стоимостью финансирования этих ссуд. 3. Гибридные (Hybrid). Они используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT’ов. Преимущества REIT’ов: 1. Постоянный доход. Из-за регуляторных особенностей большинство REIT’ов обязаны выплачивать не менее 90% от доходов в виде дивидендов, которые начинаются от ~4% годовых. В некоторых случаях доходят и до 6-10% годовых (что выше див.доходности S&P 500 (около 1,8%)). 2. Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и аренда, а вследствие и дивиденды REIT’ов, увеличиваются вслед за инфляцией (об этом звере писал в прошлой статье). 3. Диверсификация. На длительных временных промежутках REIT’ы имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому данные бумаги в портфеле могут стать «тихой гаванью» во время штормов. Минусы REIT’ов: С другой стороны, REIT’ы мало что предлагают с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры, они должны инвесторам 90% дохода дивидендами, таким образом, только 10% дохода могут быть реинвестированы обратно в REIT для покупки новой недвижимости. Другим недостатком является то, что дивиденды REIT’ов всегда облагаются 30% налогом, вне зависимости от того, есть ли у вас форма W-8BEN или нет. А некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции. Также, REIT’ы чувствительны к росту процентных ставок, их рост плохо влияет на акции REIT’ов. Подводя итоги, хочется сказать, что для большинства инвесторов, преимущества владения REIT’ами на горизонте 3-х и более лет перевешивают возможные риски. Но важно осознавать, готовы ли вы к долгосрочному инвестированию. А вышеупомянутые плюсы и минусы могут помочь вам принять решение о том, какую часть вашего портфеля будут занимать REIT’ы.

Разбор пятничной сделки по Индексу Мосбиржи MXH5 Начнем с того, что изначально торговый план строился по достаточно простой модели: - Направление сделки - шорт, по глобальному приоритету; - На 327.800 у нас Ключевой уровень (КУ), соответственно шорт рассматривался относительно данного уровня; - Для хорошего шортового импульса нам нужно формирование локального лонгового сантимента. Это все я максимально расписал утром, в районе открытия основной торговой сессии и выложил на всеобщее обозрение. Ну и сама идея как бы не выбивалась из серии предыдущих постов про Индекс, а лишь дополняла конкретикой. Реализация. 1. Тут без косячка не обошлось)) В точке (1) я открыл шорт по следующим критериям: мы протестировали КУ, локальный сантимент уже смотрелся лонгово, появился дополнительный сигнал в виде перетока объема на 327.500, ну и время было около 11:00 - по статистике, лучшие точки входа как раз приходятся на этот период. НО! Закрепления над уровнем не было, что вселяло неуверенности, поэтому объем был немного занижен. 2. За свой ранний вход без наличия подтверждения от КУ я поплатился стопом - закрыли меня почти на самом кончике, причем закрытие пришлось аккурат на тот уровень, выше которого по моим расчетам мы идти не должны были. Поэтому недолго думая, по горячим следам совершил перезаход на рабочий объем со стопом кратно меньше, чем была открыта первая сделка. 3. По красоте, как мы обсуждали точки входа на последнем вебинаре по Ключевым уровням, оптимальный вход со всевозможными подтверждениями был в 13:15. И большинство коллег, с которыми я общался, зашли как раз именно там. 4. Далее началась нудятина на несколько часов и в определенный момент я даже подвинул стоп на частичное закрытие позиции, который благополучно забрали в точке (4). 5. Но убедившись, что вверх цену все-таки не пускают и план хоть и затягивается по времени, но тем не менее остается в силе, в точке (5) восстановился, а стоп на всю позицию уже скорректировал за последний локальный экстремум. 6-8. В 17:18 пошла жара и распродажа. Весь кипиш длился всего 8 минут. За это время мы сходу долетели до следующих уровней, поторговались на них, а к вечеру вообще начали вкатывать обратно. Мне такие волатильные движения не нравятся, вернее, нравятся конечно, когда в твою сторону моментально пуляют, но непонятно что от них дальше ждать, поэтому я зафиксировал всю позицию в диапазоне 320-322.000. Жаль только, что далеко не все смогли выдержать этот флет и позакрывались буквально перед сливом. В итоге вышло красиво, но если бы реализацию снижения начали плавно, то к вечеру мы скорее всего закрывались на лоях, а в понедельник уже достигли МКЗ, и это был бы вообще идеал. Но т.к. Трамп любитель смуту навести, придется корректировать план по ходу пьесы. И снижение в МКЗ теперь может затянуться. #Индекс #фьючерсы #ключевыеуровни #сантимент IMOEXF MMH5 #МКЗ #маржинальныезоны