@T-Investments почему не в полной мере информируете инвесторов по TPAY? В разделе «налоги» в обзоре фонда не сказано, что выплаты фонда облагаются налогом. Почитав ваш текст инвестор может сделать неправильные выводы, ведь вы пишите что инвестор платит только НДФЛ на прирост пая. При этом про дивиденды и купоны вы пишите, что они не облагаются налогом в фонде. Так то оно так, вот только при выплате они налогом все таки облагаются, а у вас об этом ничего не сказано. Еще не объяснили инвесторам как работают фонды с выплатами и что в них тоже дивгэпы есть. Это вроде должно быть и так понятно, но судя по пульсу, многие не знали. В общем как и с TKVM - PR компания большая, а по делу мало информируете. Я уж молчу об откровенно вредных для инвестора выплатах UPD: после моего поста тинькофф оперативно добавили информацию о налогах в описание

Часть 2. Как реализовать паи в ЗПИФах по справедливым ценам? Дождаться погашения от УК. Дело в том, что в отличие от продажи паев другому человеку, погашение паев производит УК и делают они это по расчетной цене, то есть по справедливой. Собственно, по этой причине люди и покупают ЗПИФы недвижимости. Да, они очень неликвидны. Да, в моменте вы не сможете быстро продать паи по нормальным ценам. Но вы точно знаете, что спустя какое-то время (несколько лет) вы дождетесь погашения паев по справедливым ценам. В этом и вся суть, УК получает деньги, вкладывает в недвижимость, затем в течении нескольких лет продает эту недвижимость и только затем, имея деньги на руках, гасит паи. УК не может вам погасить паи заранее, так как у них просто нет денег, они все в низколиквидном активе — в недвижимости. Если БПИФы могут хоть каждый день гасить паи, просто продавая активы (акции, облигации), то ЗПИФы недвижимости не могут, квартиры просто так за день не продашь. Поэтому УК реализует объекты и только потом закрывает фонд и гасит всем паи. И в целом с этим нет никаких проблем. Предыдущие фонды недвижимости от тинькофф TRRE и TLCN (кстати, таких тикеров тоже не существует) имеют точно такие же проблемы с ликвидностью, но это не страшно, ведь мы точно знаем, что в 2026-2027 годах эти фонды закроют и паи погасят по справедливым ценам. Проблемы начались, когда тинькофф заявили, что TKVM будет условно вечным фондом. То есть погашения паев не будет, а деньги от продажи недвижимости будут реинвестироваться снова и снова. Если паи не будут гасить, то реализовать паи можно только одним путем — продажей. Значит должны быть какие-то механизмы предоставления справедливых цен. Но тинькофф не оплатили маркетмейкера и не вывели фонд на биржу. Вместо этого они часто писали о неком призрачном «дилере». Это вроде как маркетмейкер, предоставляет ликвидность, но никаких обязательств нет. Если маркетмейкер обязан торговать с дисконтом не более 5% от расчетной цены (а зачастую этот дисконт не более 1% на бирже), то вот тинькоффский дилер может вообще по любым ценам торговать. Удобно. На данный момент дилер торгует с дисконтом 20% в стакане, и вообще непонятно, что это за дилер такой. В документах фонда ничего о дилере не сказано, поддержка и УК от ответов уклоняется. Это просто какой-то рандомный участник торгов с большими объемами, который совершает сделки по каким-угодно ценам. Я недавно писала в управляющую компанию, спрашивала, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, что за дилер такой. Ответили мне общими фразами, про дилера вообще ничего не ответили. Этот дилер очень странное явление — участник торгов от управляющей компании, который нигде не прописан и нигде не описаны его обязанности. В общем эксперимент очевидно неудачный. Тинькофф хотели сделать что-то типо «БПИФа на недвижимость», который бы вечно существовал, торговался по справедливым ценам, был бы удобный инструмент на недвижимость. Но что-то пошло не так. Я считаю, что это полный провал PR-компании. Тинькофф не объяснили, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, учитывая, что погашений фонд не делает. Ну и результат вам известен. Недавно УК признала, что их стратегия оказалась нежизнеспособной и они ее изменили. TKVM больше не вечный фонд. Погашение паев назначили на 2029 год. Видимо, дилер не способен предоставлять ликвидность по справедливым ценам, плюс, юридически это вообще никто. Вероятно, о дилере мы больше никогда не услышим. До 2029 года скорее всего паи и дальше будут торговаться с ощутимым дисконтом, а в 2029 году будет погашение по справедливым ценам. Доходность скорее всего будет приемлемая, на уровне 10-15% годовых.

Дамы и господа... встречайте... победитель в номинации «провал года 2024»... TKVM Вы долго просили разобрать этот чудо-фонд и вот, этот час настал. Рассказать вам есть много чего, от откровенного лукавства управляющей компании, до возможных в теории манипуляций ценой. Что ж, приступим. В конце прошлого года началась активная пиар-компания нового фонда. Вложиться в недвижимость всего за 5 рублей, а что, звучит хайпово! По моим ощущениям, тинькофф слишком уж сильно пиарили фонд. Буквально со всех щелей была реклама, мне даже начинало это надоедать. Сейчас YDEX меньше пиарят. Как оказалось позже, менеджеры тинькофф даже прозванивали клиентов, и рассказывали о том, какой прекрасный фонд на недвижимость в скором времени появится, ну и, разумеется, предлагали прикупать паев. Об этом я узнала уже спустя несколько месяцев существования фонда при общении с «пострадавшими». Меня это даже удивило, мне-то не звонил никто, (я у них в черном списке что ли?). Не представляю, как люди ведутся на рекомендации всяких менеджеров, честно. Но мне хватило десяти минут, чтобы все понять. Я как увидела комиссию за управление, как прочитала, что это будет ВНЕБИРЖЕВОЙ ЗАКРЫТЫЙ фонд на недвижимость БЕЗ ДАТЫ ПОГАШЕНИЯ — так мне все сразу ясно стало. Помню, как только фонд начал торговаться, я пыталась предупредить людей, писала в комментариях о рисках фонда, но меня тогда задизлайкали и сказали, мол, ничего я не понимаю. Так что теперь, когда люди прозрели, давайте обо всем по порядку. Начну с того, что тикера TKVM не существует. Тикеры присваивают акциям и биржевым фондам, но не закрытым фондам. Квадратные метры как раз является ЗПИФом, то есть закрытым фондом, которым обычно присваивают isin-код без тикера. Настоящий тикер квадратных метров вот такой — RU000A0JVEC9. Найти фонд по несуществующему тикеру TKVM можно только в приложении брокера и на сайте тинькофф инвестиций. Вы не найдете ничего по этому тикеру на сайте Мосбиржи или у других брокеров. Забавно, что тикер TKVM свободен, поэтому его могут занять в будущем. Интересно, что скажет PR-отдел тинькофф, когда появится какой-нибудь БПИФ и займет их тикер TKVM? Квадратные метры — это внебиржевой фонд. По каким причинам тинькофф решили не выводить его на биржу — без понятия. Благодаря такому ходу, вы не сможете купить этот фонд у других брокеров, он доступен только для клиентов тинькофф. По этой же причине вы не видите реальную рыночную цену паев, потому что торги идут не на бирже, а где-то там, непонятно где. Поэтому на графике тинькофф выводят не рыночную цену пая, а расчетную. Расчетная цена пая — это справедливая цена исходя из оценки активов фонда. Ну то есть примерно сколько стоят активы фонда, примерно такая и будет расчетная цена на один пай. Но вот совершить сделки по этой расчетной цене — никак. Ее рассчитали и все. А сделки уже идут только по рыночным ценам, то есть по тем ценам, которые есть в стакане, по которым люди согласны торговать. Кстати, с акциями немного иначе, там расчетную цену непросто рассчитать, поэтому случаются такие курьезы как GAZP стоит дешевле своей дочки. Биржевые фонды, такие как TRUR или TMOS, этот момент очень легко исправляют с помощью маркетмейкеров — специальных участников рынка, которые предоставляют ликвидность по ценам близким к расчетной. А вот закрытые фонды не обязаны оплачивать маркетмейкеров. Внебиржевые фонды так тем более. Поэтому внебиржевые ЗПИФы на недвижимость — это очень неликвидный инструмент. Просто смиритесь, что у вас практически нет шансов продать паи по справедливой стоимости другим участникам рынка. Тут либо фонд позаботится о предоставлении справедливых цен в стакан, либо торгуйте как хотите. Интересный факт: маркетмейкер есть и у акций типа SBER или LKOH, и у облигаций, но работает он там немного иначе. Неужели тогда владельцам ЗПИФов никак не реализовать свои паи по справедливым ценам? Вообще-то способ есть, но об этом в следующем посте. В этот уже не влезет