Часть 2.
Как реализовать паи в ЗПИФах по справедливым ценам? Дождаться погашения от УК.
Дело в том, что в отличие от продажи паев другому человеку, погашение паев производит УК и делают они это по расчетной цене, то есть по справедливой. Собственно, по этой причине люди и покупают ЗПИФы недвижимости. Да, они очень неликвидны. Да, в моменте вы не сможете быстро продать паи по нормальным ценам. Но вы точно знаете, что спустя какое-то время (несколько лет) вы дождетесь погашения паев по справедливым ценам.
В этом и вся суть, УК получает деньги, вкладывает в недвижимость, затем в течении нескольких лет продает эту недвижимость и только затем, имея деньги на руках, гасит паи. УК не может вам погасить паи заранее, так как у них просто нет денег, они все в низколиквидном активе — в недвижимости. Если БПИФы могут хоть каждый день гасить паи, просто продавая активы (акции, облигации), то ЗПИФы недвижимости не могут, квартиры просто так за день не продашь. Поэтому УК реализует объекты и только потом закрывает фонд и гасит всем паи. И в целом с этим нет никаких проблем.
Предыдущие фонды недвижимости от тинькофф
$TRRE и
$TLCN (кстати, таких тикеров тоже не существует) имеют точно такие же проблемы с ликвидностью, но это не страшно, ведь мы точно знаем, что в 2026-2027 годах эти фонды закроют и паи погасят по справедливым ценам.
Проблемы начались, когда тинькофф заявили, что TKVM будет условно вечным фондом. То есть погашения паев не будет, а деньги от продажи недвижимости будут реинвестироваться снова и снова. Если паи не будут гасить, то реализовать паи можно только одним путем — продажей. Значит должны быть какие-то механизмы предоставления справедливых цен. Но тинькофф не оплатили маркетмейкера и не вывели фонд на биржу. Вместо этого они часто писали о неком призрачном «дилере». Это вроде как маркетмейкер, предоставляет ликвидность, но никаких обязательств нет. Если маркетмейкер обязан торговать с дисконтом не более 5% от расчетной цены (а зачастую этот дисконт не более 1% на бирже), то вот тинькоффский дилер может вообще по любым ценам торговать. Удобно. На данный момент дилер торгует с дисконтом 20% в стакане, и вообще непонятно, что это за дилер такой.
В документах фонда ничего о дилере не сказано, поддержка и УК от ответов уклоняется. Это просто какой-то рандомный участник торгов с большими объемами, который совершает сделки по каким-угодно ценам. Я недавно писала в управляющую компанию, спрашивала, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, что за дилер такой. Ответили мне общими фразами, про дилера вообще ничего не ответили. Этот дилер очень странное явление — участник торгов от управляющей компании, который нигде не прописан и нигде не описаны его обязанности.
В общем эксперимент очевидно неудачный. Тинькофф хотели сделать что-то типо «БПИФа на недвижимость», который бы вечно существовал, торговался по справедливым ценам, был бы удобный инструмент на недвижимость. Но что-то пошло не так. Я считаю, что это полный провал PR-компании. Тинькофф не объяснили, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, учитывая, что погашений фонд не делает.
Ну и результат вам известен. Недавно УК признала, что их стратегия оказалась нежизнеспособной и они ее изменили. TKVM больше не вечный фонд. Погашение паев назначили на 2029 год. Видимо, дилер не способен предоставлять ликвидность по справедливым ценам, плюс, юридически это вообще никто. Вероятно, о дилере мы больше никогда не услышим. До 2029 года скорее всего паи и дальше будут торговаться с ощутимым дисконтом, а в 2029 году будет погашение по справедливым ценам. Доходность скорее всего будет приемлемая, на уровне 10-15% годовых.