Как зарезать лося на 3,5 миллиона и перекреститься В понедельник мы продали квартиру в Сочи с убытком в 3,5 миллиона рублей. Расскажу, как так вышло, и почему я склоняюсь к тому, что это благо. В сентябре 2021 года состоялась сделка по покупке от застройщика 24 кв. метров за 8 миллиона рублей с ПВ в 2 миллиона, чтобы попасть под семейную ипотеку и получить ставку 5%. Наш распрекрасный консультант прогнозировал вытащить из объекта миллион через какой-то год, но… продавать же придется на вторичном рынке. Цены начали корректироваться, и с августа 2023 года мы заключили договор на поиски покупателя. Риелтор работал 7 месяцев, чтобы найти того, кто согласен взять недвижимость за 5,9 миллионов. Чистыми на руки мы получили 70 тысяч рублей, вложив туда 2 000 000 - пв 1 240 000 - платежи по ипотеке за 2,5 года ~ 40 000 - страховка ~ 41 000 - коммуналка 295 000 - комиссия риелтора Ну и ещё что-то по мелочи, наверняка, было ———————————- 3 616 000 Вам кажется, не стоило продавать? Хорошо, давайте посчитаем) Сейчас эта взятая за 8 миллионов недвижимость стоит 6 миллионов в лучшем случае. С учетом досрочных погашений, мы планировали погасить ипотеку за 16 лет с переплатой в 3 миллиона. То есть она уже стоила бы нам 11 миллионов. Плюс расходы по коммуналке и страховкам… наверно, к 11,5 уже подошли бы. В итоге чтобы просто выйти в ноль, квартира должна прибавить вдвое относительно нынешней цены за оставшиеся 13,5 лет ипотеки. Если верить калькулятору сложных процентов, выходит около 5% годовых. Но мы же не хотим просто получить обратно вложенное, мы же хотим ещё и не потерять… среднегодовая инфляция за 10 лет в РФ до начала СВО была около 6%. То есть уже нужно не 5, а хотя бы 11% доходности. И это ещё с учетом почти «бесплатных денег» от льготной ипотеки. А особенно оптимистичные же ещё и заработать планируют… тогда на сколько процентов в год должен расти квадратный метр по их мнению? А примеры есть такого роста на длинном промежутке? А какая же альтернатива? А посчитайте сами в калькуляторе сложных процентов) условия: Сумма ежемесячных пополнений - 51 тысяча рублей Срок - 13,5 лет Ожидаемая доходность - 10% годовых (это то, что я стараюсь получать с капитала ежегодно) например, $SU26244RMFS2 неплохо подойдёт 😅 Так на чем планируют заработать инвесторы в жилую недвижимость? Например, те, кто нахваливают фонды типа $TRRE последние недели в пульсе Я своими выводами поделюсь в следующем посте #инвестиции #недвижимость #доходность #квартира #инфляция