💵Коллеги, в 2022 году ФРС несколько раз поднимет ключевую ставку-занять деньги станет дороже как для физиков, так и для компаний- в системе станет меньше денег, имею ввиду агрегатор М0 ( да и как следствие и остальные просядут).
🏢Насколько это ударит по REIT?
Рассматриваю компании в основном живущие на деньги с аренды.
В "отчете о доходах" проценты по обязательствам можно найти сразу после Операционных доходов. Давайте посмотрим какой процент от операционной прибыли занимают процентные выплаты в некоторых компаниях REIT.
Короче говоря, измерим долговую нагрузку.
$SPG
Один из крупнейших американских инвестиционных трастов коммерческой недвижимости, бизнес которого основывается на сдаче коммерческой недвижимости.
В среднем за последние 4 года (2021 жду результаты по 4 кварталу): 10.2% с учетом, что амортизация не откладывается в отдельный фонд и тратится на приобретение устаревшего актива.
$SLG
Фонд специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость, в частности на инвестициях в офисную недвижимость и торговые центры в Нью-Йорке и на Манхеттене.
В среднем за последние 4 года : 5%
$O
Американский траст недвижимости, владеюший недвижимостью, которую сдает в аренду.
Коротко, компанию налоговая нагрузка не напрягает от слова "совсем".
$IRM
Американская компания предоставляет услуги по управлению и хранентю корпоративной информацией.
В среднем, налоговые платежи от операционной прибыли (+амортизация)составляли: 30%
Высоковато
$WPC
Сдает в аренду складскую, промышленную и торговую недвижимость.
В среднем за 4 года % выплат от операционной прибыли: 20%
Не критично, но и не мало(
🤓Итак, повышение ставки не сразу ударит по компаниям reit, так как у них все обязательства ( в подавляющем большинстве) - долгосрочные, но и они заканчиваются, а деньги брать приходится постоянно.
Возможно ставку будут повышать максимум до 2%, это доставит неприятности бизнесу, но не критично, учитывая, сколько уходит на оплату обязательств сейчас и даже учитывая, если они вырастут. Но вот выше, тут уже будет сильный удар по денежным потокам.
А что вы думаете о возможных перспективах отрасли с учетом повышения ключевой ставки? ( приведенные данные это не четкое экономическое исследование, а быстрый взгляд на динамику прошлых лет и желание узнать мнение остальных).