🆕 Друзья, с 1 марта 2025 года в России вступает

Я постоянно слежу за рынком недвижимости без розовых очков — и цифры конца 2025 года окончательно расставили всё по местам. Речь уже не о «подорожало или нет». Речь о том, какая именно Москва теперь доступна покупателю — и по какой цене. 📈 Средний чек вырос. Резко и без пауз Если коротко: квартира в московской новостройке за год подорожала примерно на треть. Средний бюджет покупки к декабрю достиг 37 млн ₽, тогда как год назад речь шла о 27–28 млн ₽. Причём рост не остановился под конец года — за один только месяц прибавка составила около 5%. Это говорит о том, что рынок не «выдыхался», а продолжал движение. А ведь у меня в памяти теплятся еще однушки по 5 млн ₽. Эххх. 🧱 Массовое жильё больше не массовое Самый сильный ценовой сдвиг произошёл там, где его меньше всего ожидали — в эконом- и комфорт-классе. ❗️ средний бюджет покупки — около 21 млн ₽ ❗️ годовой рост — более 40% Это ключевой момент. Рост цен здесь означает не улучшение качества, а вымывание дешёвых лотов. Доступные квартиры просто закончились, и рынок пересобрался на новом уровне. 🏢 Бизнес — стабилен, премиум — на паузе Картина по сегментам выглядит логично: 🔹 бизнес-класс — умеренный рост, в пределах 15–16% за год; 🔹 премиум — фактически стагнация и даже символическое снижение среднего бюджета. Парадокс? Не совсем. В дорогих сегментах нет дефицита, а покупатель здесь чувствителен не к ипотеке, а к геополитике, доходам и ожиданиям. 📐 Цена за метр: новая «норма» Средняя цена квадратного метра в старых границах Москвы вплотную подошла к 600 тыс. ₽. При этом: 🔹 массовый сегмент — уже 400+ тыс. ₽ за метр; 🔹 бизнес — около 580 тыс. ₽; 🔹 премиум — стабильно свыше 1 млн ₽. Это не всплеск. Это фиксация нового диапазона, от которого рынок теперь будет отталкиваться. 🌍 Новая Москва — главный сюрприз года Если где и произошёл настоящий ценовой рывок, так это в Новой Москве. ❗️ рост за год — 25–26%; ❗️ рост за месяц — двузначный; ❗️ лидер по динамике во всём столичном регионе. Причины вполне рациональные: ❗️ более низкий входной чек; ❗️ активное использование семейной ипотеки; ❗️ развитие метро и инфраструктуры; ❗️ переток спроса из старой Москвы. Проще говоря, покупатель голосует кошельком — и выбирает пространство вместо адреса внутри МКАД. 💸 Почему цены растут, даже когда спрос «остывает» Здесь важно понимать фундамент: 🔹 дорогая земля; 🔹 рост себестоимости строительства; 🔹 усложнение архитектуры; 🔹 комиссии за субсидирование ипотеки; 🔹 сокращение числа проектов. В старой Москве более половины рынка уже занимает бизнес-класс, а массовый сегмент постепенно исчезает как класс. Это не цикл — это структурное изменение рынка. 🔍 Что это значит для покупателя и инвестора Мой вывод простой и, возможно, неприятный: Москва больше не будет дешёвой — даже формально. Недвижимость всё больше превращается: 🔹 либо в долгосрочный защитный актив, 🔹 либо в инструмент сохранения капитала, а не приумножения. Основной рост уже произошёл. Дальше — выбор локаций, стадий готовности и сценариев использования. Рынок новостроек в Москве прошёл точку невозврата. Он стал дороже, сложнее и сегментированнее. И теперь выигрывают не те, кто торопится, а те, кто: 🔹 считает, 🔹 сравнивает, 🔹 и понимает, почему именно эта квартира стоит столько, сколько стоит. В 2026 году именно это мышление будет ключевым.

МВФ в январском обновлении World Economic Outlook тихо, но показательно снизил прогноз роста экономики России на 2026 год — с 1% до 0,8%. Формально — не катастрофа. По факту — важный маркер того, в каком режиме мы входим в следующий инвестиционный цикл. Я предлагаю смотреть на этот отчет не как на набор цифр, а как на карту рисков и возможностей — для инвесторов с любым капиталом и горизонтом. ❓ Почему МВФ ухудшил прогноз именно сейчас Ключевых причин три, и все они системные: 1️⃣ Во-первых, геополитика. МВФ прямо указывает: геополитические конфликты и политическая неопределенность остаются факторами давления на рост, торговлю и инвестиции. Для России это означает ограниченный доступ к технологиям, капиталу и рынкам, а значит — более медленное расширение бизнеса даже при высокой адаптивности экономики. 2️⃣ Во-вторых, технологическая неопределенность. В отчете много внимания уделено ИИ. И здесь важен нюанс: Фонд не сомневается в потенциале искусственного интеллекта, но подчеркивает риск переоцененных ожиданий. Если инвестиции в ИИ не трансформируются в рост производительности, возможна коррекция рынков, особенно в технологическом сегменте. Для России, которая остается скорее потребителем, чем бенефициаром глобального ИИ-бума, это означает асимметричный эффект — риски мы получаем быстрее, выгоды позже. 3️⃣ В-третьих, эффект высокой базы. 2024–2025 годы были для российской экономики относительно сильными. В 2026-м рост замедляется не потому, что «все плохо», а потому что экономика упирается в структурные ограничения: кадры, технологии, инвестиции. 🌐 Глобальный фон: мир замедляется, но не падает Важно понимать контекст. МВФ не рисует апокалипсис. Мировая экономика в целом сохраняет рост около 3,3%. Глобальная инфляция продолжает снижаться: с 4,1% в 2025 году до 3,8% в 2026-м. США возвращаются к целевой инфляции медленно, и это ключевой момент для всех рынков капитала. Это означает, что эпоха жестких ставок уходит, но делает это без резких движений. Деньги не станут «дешевыми» в одночасье, а значит, рынки будут жить в режиме избирательного роста, а не всеобщего ралли. 🔍 Что это значит для российских инвесторов Теперь — самое важное. Как эти макрооценки переводятся на язык портфеля. 1️⃣ Акции. Среда остается сложной. Рост ВВП ниже 1% — это не про экспансию прибылей, а про борьбу за эффективность. В выигрыше будут: ❗️ компании с сильным денежным потоком, ❗️ бизнесы, способные перекладывать издержки в цены, ❗️ эмитенты с устойчивой дивидендной политикой. Истории «быстрого роста» в таких условиях — скорее исключение, чем правило. 2️⃣ Облигации. Вот где отчет МВФ звучит особенно интересно. Снижение глобальной инфляции и ожидания смягчения ДКП в развитых странах формируют более комфортный фон для долговых инструментов. Для российского инвестора это означает: ❗️ повышенную ценность качественных корпоративных облигаций, ❗️ актуальность стратегии «фиксировать доходность», ❗️ рост интереса к длинным бумагам по мере стабилизации ожиданий. Облигации в 2026 году — это не «парковка», а полноценный источник реальной доходности. 3️⃣ Валюта и сырье. МВФ ожидает умеренно низкие цены на нефть и газ при отсутствии геополитических шоков. Это снижает потенциал резкого притока валютной выручки, но и уменьшает инфляционные риски внутри страны. Для инвестора это еще один аргумент в пользу диверсификации, а не ставок «в одну сторону». Отчет МВФ — это не про страх, а про реализм. 2026 год — это год медленного роста, высокой избирательности и повышенной роли стратегии. Пассивные ожидания здесь не работают. Осознанное управление портфелем — работает. Именно в таких условиях выигрывают не те, кто угадывает рынок, а те, кто: ✔️ понимает макроэкономику, ✔️ контролирует риски, ✔️ и заранее принимает, что быстрых чудес не будет. Если вы инвестируете вдумчиво — этот сценарий играет вам на руку.

За последний год я все чаще ловлю себя на одной мысли... В российском инвестировании произошёл тихий, но фундаментальный сдвиг. Без хайпа, без громких лозунгов — просто цифры и поведение людей. Фонды денежного рынка стали не временной модой, а полноценным элементом финансовой системы. И это уже невозможно игнорировать. 📊 Что реально происходит на рынке Объём средств в фондах денежного рынка на Мосбирже перевалил за ₽1,5 трлн. Причём рост — не косметический, а почти в полтора раза за год. Более 2,4 млн частных инвесторов держат эти инструменты в портфеле, а за 2025 год их число выросло почти на 84%. Это важный момент: рынок растёт не за счёт «крупняка», а за счёт массового инвестора. Тех самых людей, которые раньше держали деньги на вкладах или просто «на счёте». Средний чек — свыше ₽750 тыс. на одного инвестора. Это уже не тест, а осознанное распределение капитала. ❓ Почему именно денежный рынок Я бы назвал это взрослением частного инвестора. Фонды денежного рынка дали сразу несколько вещей, которых долго не хватало: 🔹 ликвидность — деньги можно забрать в любой момент без потери накопленного дохода; 🔹 прозрачную доходность, сопоставимую со ставками; 🔹 простоту — вход от пары рублей, покупка в один клик; 🔹 психологический комфорт — нет рыночных качелей, как в акциях. Фактически это «умная альтернатива вкладу», но уже внутри фондового рынка. 🔄 От парковки к инвестициям Очень важный тренд, который многие недооценивают. Денежный рынок стал переходным этапом, а не конечной точкой. Я вижу это и по рынку в целом, и по поведению инвесторов: люди, которые начали с фондов денежного рынка, дальше спокойнее заходят в облигации, а затем — в смешанные стратегии. Не случайно облигационные фонды в 2025 году показывали доходности выше 20% годовых и стали следующим магнитом для капитала. 🏦 Деньги есть. Вопрос — куда они пойдут Факт, который меня впечатляет больше всего: на банковских счетах и вкладах сейчас лежит ₽63,5 трлн, а наличными «под подушкой» — ещё ₽16,4 трлн. Это колоссальный ресурс. И рынок коллективных инвестиций уже начал за него конкурировать — не агрессивно, а логично. Люди больше не хотят: 🔹 разбираться в десятках облигаций; 🔹 следить за погашениями; 🔹 считать налоги вручную. Им нужен понятный продукт с управлением, и ПИФы идеально ложатся в эту логику. 📈 Почему рост ПИФов — это надолго Я не считаю текущий тренд временным. Он структурный. Его поддерживают сразу несколько факторов: 🔹 цифровые каналы (90% операций — онлайн); 🔹 рост доверия к управляющим компаниям; 🔹 повышение финансовой грамотности; 🔹 налоговые стимулы, включая ИИС-3; 🔹 постепенная нормализация ставок. Это не история «поймали волну». Это перестройка поведения инвестора. 💯 Почему ПИФы выглядят похожими — и почему это иллюзия Частая ошибка — считать, что фонды одной категории одинаковы. На практике разница колоссальная: 🔹 состав портфеля; 🔹 концентрация рисков; 🔹 комиссии; 🔹 стиль управления; 🔹 решения конкретной команды. Рынок становится прозрачнее, и инвестор наконец может осознанно выбирать, а не покупать «по названию». Если обобщать, то картина для меня выглядит так: ✔️ денежный рынок — база и ликвидный резерв; ✔️ облигационные фонды — главный бенефициар снижения ставок; ✔️ акции — потенциальный драйвер второй половины года; ✔️ альтернативы (недвижимость, золото, отдельные pre-IPO) — элемент диверсификации, а не ставка «ва-банк». Инвестор 2026 года — это уже не охотник за иксами, а архитектор портфеля. Российский инвестор перестал метаться между крайностями. Он начал выстраивать систему. Фонды денежного рынка стали точкой входа. Облигационные и смешанные фонды — следующим шагом. А дальше — осознанная работа с риском и доходностью. И, честно говоря, это лучший сценарий для рынка, который я мог бы себе представить.