Профиль инвестора Mikmikle | Тинькофф Инвестиции Пульс

Продолжаю следить за реализацией проекта Luzhniki Collection от ГК Абсолют. Проект активно строится, срок окончания - декабрь 2027 года. Я приобретал там метры через фонд недвижимости . Первую покупку сделал еще 1 июня 2023 года. Прошло 2,5 года и сейчас инвестиции генерят доход в размере 66%, что составляет 26,4% годовых. Фонд держу до закрытия. Я ожидаю дальнейший рост цен на недвижимость. Около 60 трлн. руб. сейчас лежит на депозитах. С учетом снижения ключевой ставки ЦБ, и далее ставок по депозитам, будет наблюдаться плавный переток денежных средств в том числе и на рынок недвижимости.

Мошеннический «бабуллинг» 👵 В последние месяцы участились случаи, когда пенсионеры пытаются через суд вернуть проданные квартиры уже после завершения сделки. Для инвесторов и обычных покупателей это превращается в затяжной и дорогостоящий юридический квест. 📝 Сценарий выглядит так: Пенсионер добровольно подписывает договор купли-продажи, получает деньги, передаёт квартиру — а затем спустя недели или даже месяцы подаёт иск, требуя признать сделку недействительной. В суде регулярно звучат заявления о стрессе, введении в заблуждение, психологическом давлении или временной неспособности понимать свои действия. ⚖️ Российские суды нередко занимают сторону социально уязвимых граждан, и спор может длиться годами, делая объект «замороженным» для любых операций. 🔻 Основные риски для покупателя / инвестора: 1) Аннулирование сделки и потенциальная потеря объекта и денег. 2) Арест квартиры на время судебных тяжб. 3) Заморозка актива: невозможность продать, подарить, заложить. 4) Высокие расходы: юристы, экспертизы, суды. ‼️ Пообщавшись с юристами делюсь с вами как можно минимизировать риски перед покупкой: 1) Проверить дееспособность продавца: справки ПНД/НД могут стать ключевым доказательством в будущем. 2) Фиксировать сделку на видео: добровольность, понимание условий, отсутствие давления. 3) Оформлять через нотариуса: повышает доказательственную силу и снижает вероятность оспаривания. 4) При малейших сомнениях — проводить психолого-психиатрическую экспертизу. 5) Если объект продается дешевле рынка и его продает одинокий пенсионер, это должно насторожить Вас. 📌 Вывод Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надёжных инструментов сохранения капитала, но на рынке появились новые виды мошенничества. Грамотная проверка продавца, прозрачная фиксация сделки и юридическое сопровождение помогут защитить ваш актив и сохранить доходность инвестиции.

🚀 IPO GLORAX — стартует новая история на рынке! 🏢 Девелоперская компания Glorax выходит на IPO! GloraX — федеральный девелопер, специализирующийся на мастер-девелопменте и КРТ, присутствует в 11 регионах и лидер по числу КРТ-инициатив. 📊 Параметры IPO: 💰 Цена за акцию: 64 ₽ 🏢 Оценка компании: 16 млрд ₽ 💸 Формат: cash-in — деньги идут на развитие и снижение долга 🗓️ Сбор заявок: 23-30 октября 📈 Торги: с 31 октября на Мосбирже (тикер GLRX) 🛡️ Инвест-защита: редкий для РФ случай — публичная оферта на выкуп +19,5% через год, если цена упадет ниже цены IPO. ⚙️ Что по операционной деятельности? 📉 Net DEBT/EBITDA — 2,8× (ниже, чем у Самолёта 3,5× и Эталона 3,0×, но выше, чем у ПИК -0,3× и ЛСР 1,3×). 💎 Маржинальность 42% за первое полугодие 2025 (отдельный респект!), для сравнения: Самолёт — 18%, ПИК — 19%, ЛСР — около 30%. 📉 P/E — 5,5×, значительно ниже большинства девелоперов. 🔍 Компания достаточно молодая и занимает 22-е место по объёму строительства, зато выходит с умеренными аппетитами. 💼 Что это значит для инвесторов? ❗ IPO — отличная возможность привлечения капитала, где в худшем случае это займ под 19,5% годовых. Для сравнения, облигации Глоракса 001Р-03 сейчас торгуются с доходностью 20%, а первичная ставка купона составляет 28%. 🤔 Лично я не вижу большого смысла покупать акции Glorax на IPO — слишком много проблем на рынке акций и в секторе недвижимости из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Хотя рынок уже на повороте и дно, ситуация остаётся сложной. 🔥 Тем не менее, выход девелоперской компании на IPO — очень смелый ход. Как сказал О. Тиньков: «Это было не просто смело, это было п….ц, как смело». 👥 Топ-менеджмент Glorax — сильная и профессиональная команда, желаю им успеха в IPO! 💼 У меня в портфеле есть облигации Glorax под 28% годовых, и считаю этого вполне достаточно.

ЗАСТРОЙЩИКИ. КТО-ТО ЗАРАБОТАЛ, КТО-ТО ПОТЕРЯЛ. Многие застройщики отчитались по итогам работы за 1 полугодие 2025 года. Решил сравнить ключевые финансовые и кадровые решения крупных игроков. ✈️ Самолет Выручка: 171 млрд ₽ (=) EBITDA: 52,1 млрд ₽ (+21%🔥) Чистая прибыль: 1,8 млрд ₽ (-62%⚠️) Кадры: сокращение персонала на 30%. 🏠 ПИК Выручка: 328 млрд ₽ (+24%🔥) EBITDA: 60 млрд ₽ (-21%⚠️) Чистая прибыль: 31,9 млрд ₽ (-21%) Кадры: увеличение расходов на персонал на 30%. 🏘️ А101 Выручка: 74 млрд ₽ (+40%🚀) Чистая прибыль: 13 млрд ₽ (-19%) Кадры: сокращение затрат на оплату труда на 28% (но тут не включена заработная плата коммерческого департамента и проектных групп). Если все эти цифры найти в отчёте и сложить, то наблюдается их рост. ⚡ Глоракс Выручка: 18,7 млрд ₽ (+45%🚀) EBITDA: 7,8 млрд ₽ (+59%🚀) Чистая прибыль: 2,3 млрд ₽ (+273%💥) Кадры: расходы на персонал выросли на 25%. 📈 Выводы: 1. Рост ≠ прибыль. Можно сильно растить выручку, но терять в чистой прибыли. И наоборот, как у «Самолета»: выручка стояла на месте, но EBITDA рванула вверх (+21%) благодаря жесткой оптимизации. 2. Два пути: Видны две противоположные стратегии: 1⃣ Оптимизация (Самолет): Глубокая работа с издержками, в том числе — с фондом оплаты труда. Это дало рост операционной эффективности (EBITDA), но не всегда спасало чистую прибыль из-за финансовых расходов. 2⃣ Инвестиции в рост (ПИК, Глоракс): ПИК, несмотря на падение прибыли, наращивал команду (+30%), делая ставку на будущее. Глоракс блестяще доказал эффективность этой модели: рост вложений в персонал (+25%) принес взрывной рост по всем фронтам. 3. Главный враг — долги. Финансовые расходы (проценты по долгам) — боль для отрасли. Их рост (у всех от +13% до +62%) съедает операционную прибыль. Идеал — положение Пика и А101 с отрицательным чистым долгом (казна больше долгов). Это огромное конкурентное преимущество. 4. Интерес представляет «Глоракс». Не самый крупный, но сейчас получается самый эффективный. Компания показала, как можно синхронно растить и выручку, и команду, и прибыль — кратно и без компромиссов. Итог: В кризис все ищут эффективность. Кто-то рубит затраты, кто-то — инвестирует в рост. Пока самая удачная стратегия — как у «Глоракса»: вкладываться в людей и технологии, чтобы расти качественно. Но без здорового баланса без долга, как у ПИКа или А101, это трудно.

ОБЛИГАЦИИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ Смотрю на рынок и вижу активность: девелоперы постоянно выпускают облигации, пытаясь привлечь деньги. Со стороны может показаться, что это шанс урвать купон повыше. Но за громкими анонсами скрывается тревожная реальность. Предлагаю разобраться, что происходит на самом деле. ❌ Проблема №1: Полумертвые продажи Продажи новостроек у большинства игроков просели на 50%, а у некоторых — и того больше. Эскроу-счета пополняются еле-еле, денежный поток замедлился до критической отметки. ❌ Проблема №2: Долговая ловушка Многие застройщики в «жирные» годы брали низкомаржинальные проекты, рассчитывая на объем. Теперь эти активы стали якорем: банк, видя риски, требует довнесения средств, угрожая заморозкой финансирования. Круг замыкается. ❌ Проблема №3: Облигации = костыль Выпуск бондов — это может быть совсем не про развитие, а про выживание. Часто эти деньги уходят не на новые проекты, а на латание дыр и рефинансирование старых долгов. Риски дефолта по таким бумагам могут быть высокими. 👉 Основной вывод: ❗Сейчас вкладываться в облигации застройщиков — только через глубокий анализ долговой нагрузки. Высокий купон — это не подарок, а плата за риск, который немногие готовы на себя брать. Иногда лучше пересидеть в фондах ликвидности, чем гнаться за доходностью, которая может обернуться потерей всего депозита.