🤔 Мой клиент обратился ко мне с просьбой дать совет по ипотеке. Напишу сюда свои мысли. Ставьте реакции 👍, пост будет длинным, ведь в финансовых вопросах нет простых ответов. ☝🏻 Вопрос «выгоды» того или иного варианта ипотеки довольно комплексный. Не важно где вы берете ипотеку, в Сбере $SBER, в Совкомбанке $SVCB, в ВТБ $VTBR, Тинькофф $TCSG или МТС-Банке $MBNK . При принятии решения стоит определиться с возможностью досрочного погашения и его скоростью. Если 5 млн. удастся погасить за 3 года, даже с учетом переплаты под 17%, это будет выгоднее, чем гасить 12 млн 7 лет, несмотря на более низкий процент. С другой стороны, если скорость погашения будет одинаковой, то вы по сути решаете, купить за 30 лет у банка 5 млн или 12 млн. Выгода ипотеки складывается из нескольких факторов: 1️⃣ Сумма переплаты. При сравнении вариантов ипотек удобно пользоваться ипотечными калькуляторами, например banki.ru. В случае семейной ипотеки переплата составит: 13.7 млн.руб. По варианту со вторичкой: 20 млн руб (!!). Расчет для срока ипотеки 30 лет без досрочного погашения. Меньший кредит становится бОльшим за счет процентов. В первом приближении 6% ипотека выглядит комфортнее. 2️⃣ Платеж и досрочное погашение. 🔸 Семейная ипотека: ежемесячный платеж ~72 тыс.руб. В первый год придется платить 12 тыс.руб в тело долга, 60 тыс.руб в проценты. Через десять лет без досрочных погашений соотношение будет 22 тыс.руб к 50 тыс.руб. 🔸 По вторичной ипотеке: платеж примерно тот же. НО, из него в тело долга выплачивается всего 467 рублей! Больше 70 тысяч рублей это проценты!! 😩 И это безобразие будет продолжаться долго. Для сравнения, к стартовому соотношению по семейной ипотеке удастся придти только через 18 лет! Даже, если во вторичной ипотеке изменение соотношения платежа при досрочном погашении будет более заметным, чтобы выровняться с семейной ипотекой придется погасить довольно много. 🏡 Соотношением долг/проценты можно «поиграться», изменяя срок погашения кредита. Можно подобрать оптимум между суммой переплаты и комфортным ежемесячным платежом. 3️⃣ Инвестиции при погашении. 🙌🏻 Тут немного пофантазируем. Допустим, вы обладаете крупной суммой денег и решаете: купить вторичку и закинуть все деньги в ипотеку или купить первичку использовать возможности льготной ипотеки по максимуму и взять в ипотеку 12 млн, а 7 млн инвестировать для получения пассивного дохода, чтобы гасить платеж. Ну или в ремонт, но это менее интересно. 📈 Любая бумага, которая будет приносить вам больше 6% годовых является выгодной при погашении семейной ипотеки. Сейчас на фондовом рынке таких бумаг много. Подкину пищу для размышлений на примере одной бумаги: Если вложить 7 млн. в ОФЗ 26238 $SU26238RMFS4 по текущей цене (534 рубля), вы сможете купить 13097 шт. облигаций и они будут приносить ~807 тыс.руб в год после вычета налогов или около 67 тыс.руб в месяц. Что почти полностью закроет ежемесячный платеж. А при погашении в 2041 году они дополнительно принесут еще 6 млн.рублей. Которые можно вложить в остаток долга. И у вас останется и квартира и капитал. Так как ипотечные платежи будут полностью покрываться купоном, часть активного дохода можно будет направлять в инвестиции, а не банкам. Тут инфляция будет играть на руку. ☝🏻 Инвестирование в одну бумагу идея, конечно, не очень хорошая. Для целей погашения ипотеки можно сделать хороший портфель с ежемесячными платежами. Если вам нужен именно такой портфель, вы знаете куда обратиться. ❗️На рефинансирование вторичной ипотеки я бы не очень надеялся, сейчас непонятно когда ставки снизятся до хотя бы 8%. И по опыту все равно с 17% кредит рефинансируют может до 10-12% , но врядли до уровня ставки в 6-8%. Когда она там будет?.. 🏡 В остальном, все будет зависеть от вашего выбора квартиры. Если вы влюбитесь в квартиру именно на вторичном рынке, будете ли вы вообще рассматривать первичку? 👉🏻 Продолжение в следующем посте: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Meledin_vest/cc7c9e1a-9636-430f-968c-3078da70d1a3?utm_source=share