😱 Инвест-гуру в панике! У Сбера SBER дивидендный ГЭП! Кстати, в июле див.гэпы у многих компаний, поэтому не пугайтесь. #шуткишутим SBERP

Начало поста по ссылке: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Meledin_vest/9c4e89c4-6fc0-4d52-88be-882ff9339c6c?utm_source=share 💸 Многие считают, что ипотека это самое важное в покупке квартиры. На самом деле это не так. Гораздо важнее: 🔸 Нравится ли вам эта квартира. 🔸 Инвестиционная привлекательность района, дома. Что вырастет в цене сильнее первичка или вторичка? А если первичка в условном человейнике на Парнасе, а вторичка на Петроградке? 🔸 Адекватность текущего ценника. По вторичке сейчас можно хорошо поторговаться, первичка , как правило, очень дорогая. 🔸 Сумма дополнительных затрат (затраты на ремонт, оплата риелтора и т.д.). 🤔 Как бы поступил я: Выбрал бы ту квартиру, которая нравится мне или моей семье. Если это вторичка, то сосредоточился на скорейшем закрытии ипотеки, чтобы минимизировать выплату процентов банку. Если первичка, то максимально воспользовался бы возможностями льготной ипотеки и искал бы способы параллельного создания капитала для закрытия ипотечных платежей. 🏡 Я выбрал вторичку. Для меня выгоднее жить в той квартире, которая будет приносить удовольствие и счастье моей семье. ⏬ Пишите свои мысли в комментариях! 🫶 Ваши реакции - лучшая обратная связь, не стесняйтесь их ставить! #недвижимость #вопросотподписчика

🤔 Мой клиент обратился ко мне с просьбой дать совет по ипотеке. Напишу сюда свои мысли. Ставьте реакции 👍, пост будет длинным, ведь в финансовых вопросах нет простых ответов. ☝🏻 Вопрос «выгоды» того или иного варианта ипотеки довольно комплексный. Не важно где вы берете ипотеку, в Сбере SBER, в Совкомбанке SVCB, в ВТБ VTBR, Тинькофф TCSG или МТС-Банке MBNK . При принятии решения стоит определиться с возможностью досрочного погашения и его скоростью. Если 5 млн. удастся погасить за 3 года, даже с учетом переплаты под 17%, это будет выгоднее, чем гасить 12 млн 7 лет, несмотря на более низкий процент. С другой стороны, если скорость погашения будет одинаковой, то вы по сути решаете, купить за 30 лет у банка 5 млн или 12 млн. Выгода ипотеки складывается из нескольких факторов: 1️⃣ Сумма переплаты. При сравнении вариантов ипотек удобно пользоваться ипотечными калькуляторами, например banki.ru. В случае семейной ипотеки переплата составит: 13.7 млн.руб. По варианту со вторичкой: 20 млн руб (!!). Расчет для срока ипотеки 30 лет без досрочного погашения. Меньший кредит становится бОльшим за счет процентов. В первом приближении 6% ипотека выглядит комфортнее. 2️⃣ Платеж и досрочное погашение. 🔸 Семейная ипотека: ежемесячный платеж ~72 тыс.руб. В первый год придется платить 12 тыс.руб в тело долга, 60 тыс.руб в проценты. Через десять лет без досрочных погашений соотношение будет 22 тыс.руб к 50 тыс.руб. 🔸 По вторичной ипотеке: платеж примерно тот же. НО, из него в тело долга выплачивается всего 467 рублей! Больше 70 тысяч рублей это проценты!! 😩 И это безобразие будет продолжаться долго. Для сравнения, к стартовому соотношению по семейной ипотеке удастся придти только через 18 лет! Даже, если во вторичной ипотеке изменение соотношения платежа при досрочном погашении будет более заметным, чтобы выровняться с семейной ипотекой придется погасить довольно много. 🏡 Соотношением долг/проценты можно «поиграться», изменяя срок погашения кредита. Можно подобрать оптимум между суммой переплаты и комфортным ежемесячным платежом. 3️⃣ Инвестиции при погашении. 🙌🏻 Тут немного пофантазируем. Допустим, вы обладаете крупной суммой денег и решаете: купить вторичку и закинуть все деньги в ипотеку или купить первичку использовать возможности льготной ипотеки по максимуму и взять в ипотеку 12 млн, а 7 млн инвестировать для получения пассивного дохода, чтобы гасить платеж. Ну или в ремонт, но это менее интересно. 📈 Любая бумага, которая будет приносить вам больше 6% годовых является выгодной при погашении семейной ипотеки. Сейчас на фондовом рынке таких бумаг много. Подкину пищу для размышлений на примере одной бумаги: Если вложить 7 млн. в ОФЗ 26238 SU26238RMFS4 по текущей цене (534 рубля), вы сможете купить 13097 шт. облигаций и они будут приносить ~807 тыс.руб в год после вычета налогов или около 67 тыс.руб в месяц. Что почти полностью закроет ежемесячный платеж. А при погашении в 2041 году они дополнительно принесут еще 6 млн.рублей. Которые можно вложить в остаток долга. И у вас останется и квартира и капитал. Так как ипотечные платежи будут полностью покрываться купоном, часть активного дохода можно будет направлять в инвестиции, а не банкам. Тут инфляция будет играть на руку. ☝🏻 Инвестирование в одну бумагу идея, конечно, не очень хорошая. Для целей погашения ипотеки можно сделать хороший портфель с ежемесячными платежами. Если вам нужен именно такой портфель, вы знаете куда обратиться. ❗️На рефинансирование вторичной ипотеки я бы не очень надеялся, сейчас непонятно когда ставки снизятся до хотя бы 8%. И по опыту все равно с 17% кредит рефинансируют может до 10-12% , но врядли до уровня ставки в 6-8%. Когда она там будет?.. 🏡 В остальном, все будет зависеть от вашего выбора квартиры. Если вы влюбитесь в квартиру именно на вторичном рынке, будете ли вы вообще рассматривать первичку? 👉🏻 Продолжение в следующем посте: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Meledin_vest/cc7c9e1a-9636-430f-968c-3078da70d1a3?utm_source=share