Сравнение доходности ММВБ и S&P500, в пересчете на рубли С декабря 2020, динамика российского рынка акций (индекса Мосбиржи) и американского (S&P 500), в пересчете на рублевую доходность. Текущая дивидендная доходность: - индекс S&P500 1,36% годовых; - индекс Мосбиржи 9,92% годовых; Надежные акции и облигации Надежные акции в рублях

Жизнеспособны ли девелоперы без субсидируемой ипотеки или ждем волну банкротств? С 2019 девелоперы вынуждены использовать т.н. эскроу счета. Пока идет строительство на них хранятся деньги дольщиков. Счета принадлежат самим покупателям, а строительство кредитуется банком-оператором эскроу. Основной плюс схемы: проблемы застройщика – это проблемы банка. Дольщик же может вернуть собственные средства и получить неустойку. Но в кризисные годы есть риск эффекта "домино". Сейчас на эскроу покупатели замораживают капитал не получая проценты и почти не зарабатывая на повышении стадии готовности объекта. Стоимость идентичных квартир с разницей в датах сдачи ~1 год лишь ~5% т.е. не компенсирует стоимость денег во времени (ставка ЦБ РФ = 16%), не говоря уже о дополнительных вмененных рисках. Упущенная доходность по сравнению с периодом до 2019 года ~15% годовых. Почему же на первичную недвижимость сохраняется высокий спрос? 1. Льготная ипотека. Государство фактически компенсирует инвесторам в первичную недвижимость выпадающие доходы относительно до-эскроу эпохи через субсидирование ипотеки. Никто не стал бы инвестировать в недвижимость без этой компенсации и она возникла не просто так сразу же после введения эскроу в 2019. Более 95% кредитов на первичку в 2023 выдано по льготным программам. 2. Самоподдерживающийся пузырь на рынке первичного жилья: стали покупать поскольку стала расти цена. По оценке ЦБ, до 2020 года (когда появилась массовая льготная программа) премия в цене за первичку была 10%, а сейчас — 42%. Сейчас субсидирование сокращается, да еще в условиях роста ставки ЦБ и стабилизации цен. Это обвалит спрос на проекты в начальной стадии. Девелоперы сталкиваются с проблемами пополнения счетов эскроу – в отдельных случаях в 4 кв. 2023 кэша на них в 2 раза меньше, чем кредитов. Банки заставят девелоперов распродавать недвижимость со скидками и/или заберут залог (обычно – акции, земельные участки, проекты и т.д.). В этом случае и схлопнется ~30% спред между первичным и вторичным рынком Надежные акции в рублях Надежные акции и облигации Консервативный рантье бонды

Прогнозы 2024: акции, доллар, ставка ЦБ, инфляция, недвижимость и золото На графике к посту приведена динамика основных инвестиционных активов доступных в РФ за период ~23 года (с нач. 2000 по декабрь 2023): • индекс Мосбиржи/ММВБ вырос х21 раз (без дивидендов); • метр жилой недвижимости в Москве x14 (без ренты); • накопленная инфляция в рубле х9 т.е. рубль обесценился в 9 раз; • депозит x4 • наличный доллар х3 • золото х23 P.S. Индекс ММВБ/Мосбиржи и цены на недвижимость приведены без учёта дивидендов и рентных платежей (около ~4,5% годовых ежегодно или плюс х1,8 раз к итоговой доходности). Прогнозы на 4 кв. 2024: • индекс Мосбиржи +10% без учета дивидендов (слабый рубль и огромные расходы бюджета нивелируют высокую ставку ЦБ РФ и поддержат рынок); • недвижимость первичная -10%, вторичная +5% (сокращение субсидий приведет к обвалу цен на первичном рынке в номинале); • инфляция +12% (высокую ставку ЦБ нивелируют госрасходы и слабый рубль); • депозит 16% (в 1 кв. 2024 можно будет разместиться на год даже в крупнейших банках); • доллар 110 руб. (цены на нефть и госрасходы сделают свое дело); • золото +0% (эпоха валютной инфляции, перекладки РФ и КНР ЗВР в золото подходит к завершению). Надежные акции и облигации Надежные акции в рублях Удвоение на депрасписках РФ