Longtern
Longtern
16 февраля 2024 в 8:57
Жизнеспособны ли девелоперы без субсидируемой ипотеки или ждем волну банкротств? С 2019 девелоперы вынуждены использовать т.н. эскроу счета. Пока идет строительство на них хранятся деньги дольщиков. Счета принадлежат самим покупателям, а строительство кредитуется банком-оператором эскроу. Основной плюс схемы: проблемы застройщика – это проблемы банка. Дольщик же может вернуть собственные средства и получить неустойку. Но в кризисные годы есть риск эффекта "домино". Сейчас на эскроу покупатели замораживают капитал не получая проценты и почти не зарабатывая на повышении стадии готовности объекта. Стоимость идентичных квартир с разницей в датах сдачи ~1 год лишь ~5% т.е. не компенсирует стоимость денег во времени (ставка ЦБ РФ = 16%), не говоря уже о дополнительных вмененных рисках. Упущенная доходность по сравнению с периодом до 2019 года ~15% годовых. Почему же на первичную недвижимость сохраняется высокий спрос? 1. Льготная ипотека. Государство фактически компенсирует инвесторам в первичную недвижимость выпадающие доходы относительно до-эскроу эпохи через субсидирование ипотеки. Никто не стал бы инвестировать в недвижимость без этой компенсации и она возникла не просто так сразу же после введения эскроу в 2019. Более 95% кредитов на первичку в 2023 выдано по льготным программам. 2. Самоподдерживающийся пузырь на рынке первичного жилья: стали покупать поскольку стала расти цена. По оценке ЦБ, до 2020 года (когда появилась массовая льготная программа) премия в цене за первичку была 10%, а сейчас — 42%. Сейчас субсидирование сокращается, да еще в условиях роста ставки ЦБ и стабилизации цен. Это обвалит спрос на проекты в начальной стадии. Девелоперы сталкиваются с проблемами пополнения счетов эскроу – в отдельных случаях в 4 кв. 2023 кэша на них в 2 раза меньше, чем кредитов. Банки заставят девелоперов распродавать недвижимость со скидками и/или заберут залог (обычно – акции, земельные участки, проекты и т.д.). В этом случае и схлопнется ~30% спред между первичным и вторичным рынком &Надежные акции в рублях &Надежные акции и облигации &Консервативный рантье бонды
Надежные акции в рублях
Longtern
Текущая доходность
+40,32%
Надежные акции и облигации
Longtern
Текущая доходность
+7,8%
Консервативный рантье бонды
Longtern
Текущая доходность
10,52%
1
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
22 ноября 2024
Валютные облигации: как выбирать?
21 ноября 2024
Сегежа: как обстоят дела с финансами и к чему приведет допвыпуск акций?
9 комментариев
Alekseyi_96rus
16 февраля 2024 в 15:15
Привет, автор стратегии ! Как твоё имя ? Хотел поинтересоваться, по поводу стратегии надёжные облигации и акции.
Нравится
Longtern
16 февраля 2024 в 19:50
Слушаю
Нравится
Alekseyi_96rus
20 февраля 2024 в 9:47
Почему все облигации в минусе, это нормально ? Всё красным светится.
Нравится
Longtern
20 февраля 2024 в 12:14
Так и должно быть, зелёным будут светиться когда ЦБ ставку будет снижать - под это рассчет
Нравится
Alekseyi_96rus
21 февраля 2024 в 9:55
@Longtern точно, я про это и забыл, что если ставка снижается, то растём, а если подымается, то падаем .
Нравится
Пульс учит
Обучающие материалы об инвестициях от опытных пользователей
BENLEADER
+35,4%
1,8K подписчиков
Beloglazov94
65,2%
552 подписчика
VASILEV.INVEST
24,6%
7,1K подписчиков
Валютные облигации: как выбирать?
Обзор
|
22 ноября 2024 в 15:31
Валютные облигации: как выбирать?
Читать полностью
Longtern
1,4K подписчиков 11 подписок
Портфель
от 10 000 000 
Доходность
+56,96%
Еще статьи от автора
31 мая 2024
10 000 000 ₽ для тех, кто инвестирует в стратегии автоследования Автоследование — это сервис Тинькофф Инвестиций, который позволяет подключить свой счет к стратегии опытного инвестора. Все его сделки будут автоматически повторяться. Лучшие стратегии принесли подписчикам больше 200% за два года. Как участвовать 1. Подключите стратегию автоследования. 2. Пополните счет на минимальную сумму, а лучше — рекомендованную, чтобы точнее повторять сделки автора. 3. Если вы уже используете автоследование, то просто пополните счет стратегии. 4. Получайте билет за каждые вложенные 10 000 ₽. Чем больше билетов, тем выше шанс выиграть денежный приз. Итоги подведем 29 июля в прямом эфире. Подарков будет много: — 5 призов по 1 000 000 ₽ — 20 призов по 100 000 ₽ — 300 призов по 10 000 ₽ Условия акции тут: https://acdn.tinkoff.ru/static/documents/promo-raffle-10-million-rubles.pdf Выбрать стратегию: https://www.tinkoff.ru/invest/strategies/ Надежные акции и облигации Удвоение на депрасписках РФ Надежные акции в рублях
19 апреля 2024
Сравнение доходности ММВБ и S&P500, в пересчете на рубли С декабря 2020, динамика российского рынка акций (индекса Мосбиржи) и американского (S&P 500), в пересчете на рублевую доходность. Текущая дивидендная доходность: - индекс S&P500 1,36% годовых; - индекс Мосбиржи 9,92% годовых; Надежные акции и облигации Надежные акции в рублях
29 декабря 2023
Прогнозы 2024: акции, доллар, ставка ЦБ, инфляция, недвижимость и золото На графике к посту приведена динамика основных инвестиционных активов доступных в РФ за период ~23 года (с нач. 2000 по декабрь 2023): • индекс Мосбиржи/ММВБ вырос х21 раз (без дивидендов); • метр жилой недвижимости в Москве x14 (без ренты); • накопленная инфляция в рубле х9 т.е. рубль обесценился в 9 раз; • депозит x4 • наличный доллар х3 • золото х23 P.S. Индекс ММВБ/Мосбиржи и цены на недвижимость приведены без учёта дивидендов и рентных платежей (около ~4,5% годовых ежегодно или плюс х1,8 раз к итоговой доходности). Прогнозы на 4 кв. 2024: • индекс Мосбиржи +10% без учета дивидендов (слабый рубль и огромные расходы бюджета нивелируют высокую ставку ЦБ РФ и поддержат рынок); • недвижимость первичная -10%, вторичная +5% (сокращение субсидий приведет к обвалу цен на первичном рынке в номинале); • инфляция +12% (высокую ставку ЦБ нивелируют госрасходы и слабый рубль); • депозит 16% (в 1 кв. 2024 можно будет разместиться на год даже в крупнейших банках); • доллар 110 руб. (цены на нефть и госрасходы сделают свое дело); • золото +0% (эпоха валютной инфляции, перекладки РФ и КНР ЗВР в золото подходит к завершению). Надежные акции и облигации Надежные акции в рублях Удвоение на депрасписках РФ