Акции девелоперов, наверное, самые нелюбимые сейчас на рынке. Но всё циклично, всё меняется и интересно понять что может быть триггером к переменам. #SMLT #LSRG #PIKK #недвижимость На что обратить внимание: • Если цены на недвижимость не растут или растут в пределах 0-5%, то жилье становится доступнее (сбережения на покупку жилья растут на 16-18% в год, зарплаты в Москве и Питере на ~10-12%) • Помню, когда сам брал квартиру, ставку с 7% снизил до 3.3%, переплатив застройщику на входе около 8-10% (была такая опция, я её выбрал, т.к. инфляция за 10-20 лет с лихвой перекроет эти 3%). Это иллюстрирует, как инвестиция в цену снижает ставку. Получается, если цены на первичку перестают расти, а девелоперы из 30-35% EBITDA маржи падают в ~25-27%, то они смогут предложить покупателям реальные условия и рынок не рухнет. Учтём ещё 3 эффекта: • Себестоимость растёт быстрее цен. • Льготная ипотека для семей остаётся (а это 70% льготки сейчас, которая выдается каждый день). • Спрос на жилье как инвестицию уйдет / эти квартиры будут проданы ради депозита под 17-18%. Но это вторичка. В совокупности выглядит так, что: • В ближайшие 2 года рынок в метрах после снижения на ~15-20% останется на месте. • А прибыль строителей с каждого метра снизится на 25-30%. • Кто-то все равно покажет рост объемов ввода и выручки (они же досдают то, что уже продали пока). То есть, финрез этого года у ПИК, ЛСР, Самолёта окажется сильным, а потом по-разному исходя из объемов стройки: - ЛСР снизит EBITDA примерно на 20%. - Самолет наращивал объёмы, поэтому покажет рост, но уже не кратный. P/E у компаний в 2024-2025 получится 3х-5.5х в таком сценарии рынка (когда строители инвестируют в цены, чтобы лучше продавалось, а цена на первичке стагнирует). Это намного лучше, чем многие частные инвесторы предполагают. Девелоперы в первом полугодии сделали себе маржу безопасности. Согласно динамике продаж смотрю, второй квартал должен быть лучше первого. Плюс на 24 год у многих застройщиков большой объём раскрытия эскроу. (c)