Акции девелоперов, наверное, самые нелюбимые сейчас на рынке. Но всё циклично, всё меняется и интересно понять что может быть триггером к переменам.
#SMLT #LSRG #PIKK #недвижимость
На что обратить внимание:
• Если цены на недвижимость не растут или растут в пределах 0-5%, то жилье становится доступнее (сбережения на покупку жилья растут на 16-18% в год, зарплаты в Москве и Питере на ~10-12%)
• Помню, когда сам брал квартиру, ставку с 7% снизил до 3.3%, переплатив застройщику на входе около 8-10% (была такая опция, я её выбрал, т.к. инфляция за 10-20 лет с лихвой перекроет эти 3%). Это иллюстрирует, как инвестиция в цену снижает ставку.
Получается, если цены на первичку перестают расти, а девелоперы из 30-35% EBITDA маржи падают в ~25-27%, то они смогут предложить покупателям реальные условия и рынок не рухнет.
Учтём ещё 3 эффекта:
• Себестоимость растёт быстрее цен.
• Льготная ипотека для семей остаётся (а это 70% льготки сейчас, которая выдается каждый день).
• Спрос на жилье как инвестицию уйдет / эти квартиры будут проданы ради депозита под 17-18%. Но это вторичка.
В совокупности выглядит так, что:
• В ближайшие 2 года рынок в метрах после снижения на ~15-20% останется на месте.
• А прибыль строителей с каждого метра снизится на 25-30%.
• Кто-то все равно покажет рост объемов ввода и выручки (они же досдают то, что уже продали пока).
То есть, финрез этого года у ПИК, ЛСР, Самолёта окажется сильным, а потом по-разному исходя из объемов стройки:
- ЛСР снизит EBITDA примерно на 20%.
- Самолет наращивал объёмы, поэтому покажет рост, но уже не кратный.
P/E у компаний в 2024-2025 получится 3х-5.5х в таком сценарии рынка (когда строители инвестируют в цены, чтобы лучше продавалось, а цена на первичке стагнирует).
Это намного лучше, чем многие частные инвесторы предполагают.
Девелоперы в первом полугодии сделали себе маржу безопасности. Согласно динамике продаж смотрю, второй квартал должен быть лучше первого. Плюс на 24 год у многих застройщиков большой объём раскрытия эскроу.
(c)