За месяц акции "Самолёта" $SMLT и ЛСР $LSRG просели на 12 и 17% соответственно. 8 очевидных причин. Фундаментально это хорошие компании, но сейчас их есть смысл набирать только с прицелом на долгосрок, с горизонтом нескольких лет. А в ближайшей обозримой перспективе их ждут тяжелые времена. Причины очевидны, на мой взгляд: 1) Высокая ключевая ставка. Ипотека, на которую приходится большая часть сделок, становится всё менее доступной. 2) Ужесточение требований к заёмщикам. С 1 июля вводятся новые макропруденциальные лимиты. Многие заёмщики, которые сегодня при своем уровне долговой нагрузки и зарплат еще могут оформить ипотеку, будут получать отказы уже со следующего месяца. Плюс банки постоянно повышают размеры первоначальных взносов, в том числе по субсидируемым государством программам. Уже сейчас можно встретить банки, которые требуют первоначальный взнос в 50 и даже 60%. 3) Отмена части льготных программ с 1 июля. Отменяется льготная ипотека под 8% в новостройках. Заканчивается срок действия семейной ипотеки. Президент на ПМЭФ объявил, что появится новая программа для семей, рассчитанная до 2030 года. И хоть ее окончательные параметры пока не утверждены - очевидно, условия по ней ужесточат. Так, Минфин предлагает оставить нынешнюю ставку в 6% только для семей с детьми до 6 лет. Для семей с детьми старше 6, ставку предлагается поднять вдвое - до 12%. 4) Ожидание повышения ключевой ставки. Среди аналитиков почти не осталось сомнений, что ЦБ поднимет ставку на своем ближайшем заседании в конце июля. Причем, многие прогнозируют повышение сразу на 200 б.п. - до 18ти процентов. Соответственно, ипотека подорожает еще больше и станет еще менее доступной. 5) Позиция Центробанка. На пресс-конференции 7 июня, посвященной решению ЦБ сохранить ключевую ставку, глава ведомства Эльвира Набиуллина прямо заявила, что Центробанк приложит все усилия для охлаждения рынка ипотечного кредитования. "Чем больше объемы льготных программ кредитования, тем выше будет ключевая ставка. Мы ожидаем, что ипотека будет продолжать расти. Но не темпами 30+ процентов, а более сбалансированными темпами - по той оценке, которая у нас была на апрель, это 7-12% в этом году". Позиция ЦБ - добиваться сокращения объемов льготных программ кредитования, которые ведут к росту цен на жилье и вносят большой вклад в высокий уровень инфляции и, как следствие, необходимость повышения ключевой ставки. Как следует из слов Набиуллиной, ЦБ стремится замедлить темпы роста ипотечного кредитования в стране в 3-4 раза. 6) Повышение налогов. Новая налоговая система начнет действовать уже с 1 января следующего года. Налог на прибыль повысится с 20 до 25%, что неминуемо отразится на прибыли компаний, инвестиционной активности, размере потенциальных дивидендов. 7) Еще раз высокая ключевая ставка. Компании и сами кредитуются в банках или идут на долговой рынок в форме выпуска облигационных займов. Чем выше ставка, тем дороже привлечение денег и обслуживание долгов (кредитов или выпусков облигаций) и это, соответственно, тоже негативным образом влияет на чистую прибыль компаний и ресурсы для развития. 8) Еще раз высокая ключевая ставка. Чем выше ставка, тем выше доходность государственных и корпоративных облигаций и банковских депозитов. Ликвидность с рынка акций перетекает в эти менее рискованные инструменты. Выбирая между акциями какой-то компании и ОФЗ, всё больше инвесторов выбирают ОФЗ, доходность по которым уже выше самых щедрых дивидендных выплат. Для того, чтобы акции активно росли, на них должно быть много покупателей. А покупатели продолжат уходить в ОФЗ с каждым повышением ключевой ставки. Лично я буду использовать это непростое время для набора позиций - докупать каждый месяц. Исторически недвижимость растёт в цене. Когда-то всё вернется на круги своя и сегодняшние инвестиции в этот сектор принесут свои плоды. #хочу_в_дайджест #пульс_оцени #недвижимость #новичкам #учу_в_пульсе