Подарок себе хорошему🤗

Почему девелоперы не распродают квартир со скидками? Популярный вопрос, который хочется обсудить на примере истории ГК «Самолёт». Напомню - компания просит гос-во дать ей 50 млрд руб. У компании есть огромный банк нераспроданных квартир, но она не может начать широкую распродажу со значительными скидками, чтобы ускорить оборот. 🤔 Ключ к пониманию ситуации лежит не в желаниях застройщика, а в интересах его главных кредиторов — банков. 🔗 Связанные одной цепью Когда «Самолёт» или любой другой девелопер берет кредит на строительство, ключевым обеспечением для банка являются не только личные гарантии, но и будущие квартиры в строящемся доме — права требования дольщиков и сам объект — эти активы числятся в залоге. Представьте, что квартира, служащая обеспечением по кредиту, была оценена банком в 10 млн рублей. Если девелопер в попытке выжить начинает распродажу и снижает цену до 7 млн рублей, происходит следующее: 🔺Обеспечение обесценивается на 30% и залоговая стоимость актива падает. 🔺Возникает риск для банка в виде не обеспеченных кредитов, которые банк выдаёт, т.к. у него в залоге лежит квартира за 10 млн. Мы с таким сталкиваемся на рынке когда какая то крупная компания начинает падать, то и тянет за собой размер ликвидной части портфеля, то брокер требует от инвестора довнести средства (маржин-колл), чтобы покрыть возросший риск. 🔺В случае с Банками - приходит ЦБ и требует формировать дополнительные резервы. Согласно макропруденциальной политике ЦБ, при росте рисков по активам банки должны резервировать под них больше капитала, что напрямую бьёт по их прибыли. Таким образом, для банка массовое снижение цен застройщиком — это прямая угроза стабильности его кредитного портфеля и финансовым показателям. 🏦 Поэтому мы чаще слышим про заморозки цен или отсрочки платежа (что с учётом ставки дисконтирования считается скидкой) Окей, допустим Самолёту срочно нужны деньги, а основной кредитор у него - сбер (допустим), у сбера ликвидная часть огромная и он может вытерпеть снижения цен на квартиры Самолёта на 30%. Но тут вступает дело принцип домино. Покупатели побегут в Самолёт, и остальные застройщики получат 💩 вместо продаж, им тоже придётся снижать цену... и тут взвоют уже другие банки. Это вызовет волну переоценок залогов по всей отрасли, что чревато системными рисками для банковской системы. 📉 Ситуацию усугубляет ужесточением условий льготной ипотеки с 1 февраля 2026 года. «Семейная ипотека» теперь только одна на семью, а схемы с «донорами» закрыты. Это закономерно ведёт к снижению спроса — у застройщиков уже нет мощного инструмента стимулирования продаж, а банки, в свою очередь, ужесточают требования к заёмщикам и контроль за использованием залогового жилья. При этом долговая нагрузка девелоперов колоссальна: только на обслуживание кредитов «Самолёт» за два года потратил 160 млрд рублей. В таких условиях единственным логичным выходом для них была бы агрессивная ценовая политика для генерации кэша. Но этот выход заблокирован интересами кредиторов 🤷 Выводы: Риски в секторе высоки. «Самолёт» — не частный случай, а системная проблема. Застройщики зажаты между долгами перед банками и падающим спросом.

☕️С Добрым утром, Друзья! Ух, жаркая среда выдалась на бирже, хотя на улице многих регионов держатся холода. Начнём по традиции с международной повестки: 🇮🇷Иран чуть не сорвал переговоры, отказавшись обсуждать финансирование своих прокси и ракетные программы и сосредоточившись только на ядерной сделке, при этом Иран настаивал на переговоры Тет-а-тет с США и без лишний восточных глаз😑, но Трамп предупредил, что "верховному лидеру Ирана следует беспокоиться", после этого стороны согласовали переговоры в Омане на завтра. На этих качелях золото и нефть знатно летали: Нефть сначала прибавил 3,8% на отказе от переговоров, а затем растеряла всю премию после согласования. Аналогичная ситуация и в золоте. 🇨🇳В среду также Китай был в центре внимания. Си Цзиньпин провёл зум с В. Путиным, а позже созвонился с Трампом. Трамп обсудил с Си закупки нефти у США, видимо отговаривая от российской нефти, а перед эти, вероятно, обсуждались допустимые скидки на российскую нефть и другие элементы партнёрства. После сокращений поставок в Индию - потерять Китайский рынок это конец бюджету. 💰А на бюджетные деньги уже очередь выстроилась. Например Девелопер Самолёт попросил 50 млрд руб в обмен на временную национализацию. При этом менеджмент прибегнул к шантажу угрожая социальным беспокойством, если крупнейший застройщик вовремя не будет сдавать объекты. А вот социальные волнения сейчас вообще ни кстати. 🛍А тут ещё инфляция раскачивает лодку и с начала года выросла до 2,11% (за весь прошлый год инфляция была около 6%). ЦБ пугает не столько инфляция - она была предсказуема, когда поднимали НДС и ломали МСП об колено — ЦБ пугают инфляционные ожидания населения, которые ожидают и рост цен и товарный дефицит и делают выводы, что пора закупаться впрок и это разгоняет инфляцию, которую ЦБ может погасить ростом ставки!!! что ударит по бюджету.... которого и так не хватает! Быстро пополнить бюджет можно продав валюту, что мы и увидели. Рубль после попыток ослабнуть перешёл к резкому укреплению — ох не туда он воюет... не туда.... И... у нас ещё один дефолт от ВЕРАТЕК. Компания допустила технический дефолт по 5-му купону облигаций серии БО-01. ВЕРАТЕК это производитель и поставщик для для горно-обогатительной, металлургической и химической отраслей. Все эти отрасли находятся в стагнации. Северсталь сообщает, что ожидает снижения потребления стали в 2026 г. на 3-4%, а если с Самолётом будут сложности ещё серьёзнее, то спрос на сталь ещё снизится сильнее. 😳Сбавим накал страстей и посмотрим на Эпштейна Может оказаться, что Дж. Эпштейн был не только организатором запрещённых вечеринок, но и крупным инвестором в криптокомпании. Например может оказаться, что он инвестировал 3,25 млн$ в Coinbase ещё до IPO и в другие криптокомпании. В итоге BTC упал на уровень 2024 года, Nasdaq тоже под давлением. П.С. пока бюджет спасают продажей валюты - это шанс купить валюту дешевле и защититься. Золото в металле - не спасение (спреды огромные, риски при транспортировке - зашкаливают, вывозить из страны практически нельзя). Хорошего вам дня и удачных сделок 🤗

Что с самолётом? Самолёт запрашивает у государства ₽50 млрд, предлагая блокпакет в залог. Это не просто кредит - это предложение о временной передаче контроля (с правом выкупа) для спасения от коллапса. Явный намёк на возможную национализацию. На наших глазах происходит смена нарратива от "слишком большой, чтобы обанкротиться", до просителя — сильнейший удар по репутации и по рейтингу. Публичное обсуждение таких мер нетипично для России. Это либо крик отчаяния, либо игра ва-банк. К сожалению тайминг тоже неудачный: в бюджете дыра в 6 трлн, и спасать за Бюджетные деньги вряд-ли станут. Сценарии: •Базовый: Государство даёт кредит на жёстких условиях, акционеры теряют долю, компания выживает в урезанном виде. •Негативный: Помощь затягивается или отклоняется. Запускается процедура санации/банкротства с перераспределением активов между другими игроками. Акции текущего юрлица обесцениваются. •Позитивный: Находится частное решение, кредит предоставляется быстро, паника отступает, но даже в этом случае переоценка бизнеса рынком еще не окончена. ✍️ думаю, что риск потери капитала для миноритариев в этой ситуации превышает потенциальную доходность от отскока. SMLT