Davidiani
Davidiani
30 сентября 2024 в 10:02
$SU26226RMFS9 Квартира VS Облигации Дорогие подписчики решил раскрыть самый популярный кейс с которым ко мне приходя проконсультироваться: Вводные - молодой человек по наследству получил квартиру. Квартира расположена в спальном районе, панельном доме. Была попытка продать по средне рыночной стоимость 15 млн руб. Несколько месяце безрезультатно. Сейчас сдана в аренду за 40 тыс руб. Пожелания клиента - эффективно накопить деньги от арендных платежей, через 12 месяце сделать ремонт и сдать в аренду дороже на 20%. ВАРИАНТ 1 Очевидные решения которы были предложены: 1. Облигации - докупить каждый месяц на 40 тыс руб + реинвестировать купон. Моя задача - выбрать облигации 2. Депозит с возможностью пополнения ежемесячно. Моя задача - выбрать банк и продукт $SBER {$TCSG} 3. Рискованный - собрать портфель акции и каждый месяц докупать в расчете на рост стоимость акции к дате ремонта. $MOEX Моя задача - выбрать акции и контролировать ребалансирвку Это все традиционные методы решения задачи, но так же я составил более сложный но эффективный план: - Проанализировал рост стоимости квартир на вторичном рынке, в частности такого класса жилья (панелька, спальник). В целом за 10 лет вторичка выросла на 50% (см скриншот). $CIAN - Ликвидность вторички сильно упала. Новостройки покупают как первое жилье, а так же ее покупаю те кто жили в старом фонде как обновление жилья. - Так же ипотечные программы на новостройки более выгодные. И сами девелоперы раздают отсрочки и др предложения покупателям. $PIKK $SMLT $LSRG $ETLN ВАРИАНТ 2 Мани менеджмент предложение: 1 Выставить квартиру на продаже с дисконтом для быстрого закрытия сделки. С 15 000 000 - 7%, быстро продав за 13 950 000. 2. На всю сумму приобрести ОФЗ-ПД 26226. Доходность 18,9% 3. Результат через 12 месяце - на счету 16 580 00 руб, при изначальной стоимости недвижимости 15 000 000 + 520 000 (арендные платежи 40х12) = 15 520 000. То есть 1 060 000 руб рости доходов за 1 год. 4. Далее реинвестирование купонов в облигации со средней доходностью 17-20% (так как не известно какая ставка ЦБ будет через год). Получаем 13 950 000 в ОФЗ генерируют 18,9% = 2 630 000 которые реинтестируем под 17-20% в облигации = от 473 000 до 526 000 руб доп дохода. По итогу через 10 лет получили сценарии: ВАРИАНТ 1 При условии ремонта каждый 5 лет, повышение арендной ставки на 20% после ремонта, рост стоимости квартиры исторически на 50% за 10 лет. АКТИВ Квартира ценой - 22 500 000 Доход наличными от аренды - 4 224 000 ВАРИАНТ 2 При условии реинвестирование 50% от полученного купана по ОФЗ АКТИВ ОФЗ - 13 950 000 (доходы от ОФЗ купоны = 26 360 000) АКТИВ Облигации от доходов от ОФЗ - 26 360 000 (доходы от облигации = 4 480 000) Доход наличными - 4 480 000 Итого активов через 10 лет на сумму 40 310 000 руб Какой вариант вам больше подходит? #новичкам #облигации #простыми_словами
837,59 
2,89%
268,49 
13,98%
15
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
28 ноября 2024
Вероятность повышения ключевой ставки до 23% растет
3 декабря 2024
Магнит
18 комментариев
Talencia
30 сентября 2024 в 10:05
Мне - никакой)) Но ко мне за советом никто не приходил, поэтому я промолчу.
Нравится
1
vdyeu
30 сентября 2024 в 10:09
Виктор
Нравится
BonDvROSToBonD
30 сентября 2024 в 10:10
Я продаю квартиру за 8,5м, которую сдаю также за 40к в месяц. Купите мою квартиру и денег еще останется 😎👌
Нравится
2
Alex____Winner
30 сентября 2024 в 10:14
налоги забыли учесть )
Нравится
5
Pavelzak
30 сентября 2024 в 10:32
Квартира стоимостью в 15лямов должна быть двухкомн., аренда такой в спальнике и панельке=~45-48-50))₽, аренда однушки=38-42)), соответственно, где-то есть ...нае),я бы к вам не пришёл за советом о вложении 😛🤬🤩
Нравится
4
Авторы стратегий
Их сделки копируют тысячи инвесторов
Shapovalov.Mikhail
1,3%
136 подписчиков
Berloga_Homiaka
8,7%
7,5K подписчиков
Orlovskii_paren
+17,1%
8,1K подписчиков
Вероятность повышения ключевой ставки до 23% растет
Обзор
|
28 ноября 2024 в 15:00
Вероятность повышения ключевой ставки до 23% растет
Читать полностью
Davidiani
11,8K подписчиков 21 подписка
Портфель
до 500 000 
Доходность
+101,43%
Еще статьи от автора
2 декабря 2024
📊 Инвестиционные стратегии: подбираем под возраст и цели 23/30 #простыми_словами #пульс_учит #новичкам #без_воды #давид_дадиани Привет, инвесторы! 👋 Сегодня поговорим о том, как должна меняться ваша инвестиционная стратегия на разных этапах жизни. 🎓 Этап 1: Молодость (20-30 лет) Характеристики этапа: • Высокая толерантность к риску • Длинный инвестиционный горизонт • Стабильный доход от работы • Мало финансовых обязательств 📈 Рекомендуемая стратегия: • 80-90% акции • 10-20% облигации • Активное использование ИИС • Регулярные инвестиции части зарплаты ⭐️ Приоритеты: Создание подушки безопасности Агрессивный рост капитала Получение инвестиционного опыта Формирование правильных привычек 👨‍👩‍👧 Этап 2: Средний возраст (30-45 лет) Характеристики этапа: • Семейные обязательства • Ипотека или кредиты • Пик карьерного роста • Более осторожный подход к рискам 📊 Рекомендуемая стратегия: • 60-70% акции • 20-30% облигации • 10% альтернативные инвестиции • Диверсификация по валютам ⭐️ Приоритеты: Баланс между ростом и безопасностью Накопление на образование детей Создание пассивного дохода Защита капитала от инфляции 👨‍💼 Этап 3: Предпенсионный возраст (45-60 лет) 🔍 Характеристики этапа: • Максимальный доход • Меньше толерантность к риску • Более короткий инвестиционный горизонт • Фокус на сохранении капитала 📊 Рекомендуемая стратегия: • 40-50% акции • 40-50% облигации • 10% защитные активы • Упор на дивидендные стратегии ⭐️ Приоритеты: Защита накопленного капитала Формирование пенсионного портфеля Создание стабильного дохода Снижение рыночных рисков 🏖️ Этап 4: Пенсионный возраст (60+ лет) 🔍 Характеристики этапа: • Минимальная толерантность к риску • Потребность в регулярном доходе • Важность защиты капитала • Фокус на ликвидность 📈 Рекомендуемая стратегия: • 20-30% акции • 60-70% облигации • 10% депозиты • Консервативный подход ⭐️ Приоритеты: Регулярный доход Максимальная надежность Защита от инфляции Простота управления портфелем 💡 Практические советы 🔄 Регулярная корректировка •Пересматривайте стратегию каждые 3-5 лет • Корректируйте при значимых жизненных событиях • Учитывайте изменение целей • Адаптируйтесь к рыночным условиям 👤 Учет индивидуальных особенностей • Личная толерантность к риску • Финансовые обязательства • Источники дохода • Жизненные цели 📈 Плавные переходы • Постепенно меняйте allocation • Не делайте резких изменений • Учитывайте рыночную ситуацию • Соблюдайте дисциплину ⚠️ Типичные ошибки 📉 Слишком консервативная стратегия в молодости ⚠️ Избыточный риск в предпенсионном возрасте 🚫 Игнорирование изменений жизненных обстоятельств ❌ Отсутствие регулярной корректировки стратегии Правильная инвестиционная стратегия должна меняться вместе с вами. Важно регулярно пересматривать и корректировать её, учитывая ваши текущие обстоятельства и цели. Как менялась ваша инвестиционная стратегия с возрастом? Какие коррективы вы вносили и почему? P.S. В следующем посте поговорим об экономических циклах и их влиянии на инвестиции. Не пропустите! 📈
1 декабря 2024
#кеис #пассивный_доход #давид_дадиани 📈 Как создал пассивный доход для собственника бизнеса с защитой от валютных рисков (Спойлер) Рост курса + рост акции США + крипта = план перевыполнен 🎯 Исходная ситуация Клиент: Мужчина, 47 лет, владелец производственной компании, гражданство РФ Стартовый капитал: 32 млн рублей (после продажи доли в бизнесе) Цель: создание стабильного пассивного дохода 250-300 тыс. руб/мес с защитой капитала 💼 Первичный анализ: • Профиль инвестора: умеренно-консервативный • Опыт инвестирования: минимальный (только депозиты) • Основные страхи: девальвация рубля, потеря капитала • Временной горизонт: 10+ лет • Потребность в ликвидности: до 15% портфеля 🔍 Выявленные проблемы: 1. Все сбережения в рублях 2. Отсутствие диверсификации 3. Высокие инфляционные риски, все в РФ 4. Нет понимания инвестиционных инструментов 5. Эмоциональное отношение к инвестициям 📋 План действий: 1️⃣ Этап: Защита капитала (1-2 месяца) • Разделили капитал на валютные корзины: - 40% Долл - 10% Юань - 50% Руб • Открыли брокерские счета в двух банках РФ • Открыли брокерский счет за периметром - США • Настроили налоговый учет 2️⃣ Этап: Формирование основного портфеля (2-3 месяца) Распределение активов: РФ портфель • Облигации (40% от портфеля): - Замещайки: 15% - ОФЗ: 15% - Корпоративные облигации: 10% • Акции (30% от портфеля): - Дивидендные акции: 30% - Компании роста: 10% • Альтернативные инвестиции (30% от портфеля): - Золото через ETF: 10% - ЗПИФ (недвижимость): 20% США портфель • Облигации (30% от портфеля): • Акции (60% от портфеля): - Дивидендные акции: 40% - Компании роста: 20% • Альтернативные инвестиции (10% от портфеля): -Биткойн 5% -Эфириум 5% 3️⃣ Этап: Настройка пассивного дохода (1 месяц) • Создали календарь дивидендных выплат • Настроили купонные выплаты по облигациям • Организовали ребалансировку портфеля 4️⃣ Этап: Обучение и поддержка (постоянно) • Раз в 2 недели созвоны • Разбор рыночных ситуаций • Обучение техническому анализу • Работа с психологическими аспектами инвестирования 📊 Результаты за первый год: Финансовые показатели: • Средняя доходность портфеля: 47.4% годовых • Пассивный доход: 275,000 руб/мес (средний) • Волатильность портфеля: 8.2% • Максимальная просадка: 7.1% Качественные результаты: • Защита от валютных рисков (во время падения рубля портфель показал +30%) • Выстроена система регулярного инвестирования • Клиент научился спокойно относиться к рыночным колебаниям • Сформирован понятный инвестиционный процесс 🎓 Чему научился клиент: • Анализ финансовой отчетности компаний • Основы технического анализа • Принципы диверсификации • Управление рисками • Налоговая оптимизация инвестиций 🔄 Текущая работа: • Ежемесячные звонки для обсуждения результатов • Квартальная ребалансировка портфеля • Анализ новых инвестиционных идей • Мониторинг достижения финансовых целей 💡 Ключевые выводы: 1. Важность постепенного входа в рынок 2. Необходимость диверсификации по валютам и классам активов 3. Значимость обучения и психологической поддержки 4. Эффективность системного подхода к инвестированию ❓Вам интересно читать кейсы?
29 ноября 2024
HNFG 🎯 РАЗБОР ИНТЕРВЬЮ С IR-ДИРЕКТОРОМ HENDERSON (спойлер: "мы сильны как никогда", но темпы роста почему-то замедляются) Друзья, еще разбрал свеженькое интервью с IR-директором Henderson Константином Гедиминым. 🍿 #без_воды #давид_дадиани Основные моменты: 1. "У нас всё растёт, но...": - Октябрь показал минимальный рост за год (+10%) - Трафик в ТЦ падает на 8-15% - Like-for-like трафик упал на 7% - Но это всё "высокая база", ребята! 😉 2. "Мы не такие как все": - Доля рынка выросла аж на 0.3% (с 2.4% до 2.7%) - M&A не интересны, потому что "мы особенные" - Конкуренты? Не слышали о таких! 3. "Курс доллара? Не проблема!": - В 2014 курс вырос в 2 раза - маржа упала на 4% - В 2023 курс вырос на 25% - маржа ВЫРОСЛА на 2% - "Мы сильны как никогда" (… 🤔) 4. И под конец: - Компания строит распредцентр (потому что арендовать склады в Москве - это так... неправильно 😏) - Хеджируют валютные риски (но это "не для прибыли", а чтобы "не выбило из седла") - Считают, что должны торговаться как Hermes, но соглашаются на турецкие мультипликаторы Выводы: 1. Компания реально неплохая, но темпы роста явно замедляются. И это при том, что база 2022 года была не такой уж высокой. 2. История про "мы особенные, нас нельзя сравнивать с другими" - классика жанра. Но рынок почему-то так не считает 🤷‍♂️ 3. Заявления о том, что рост курса доллара - не проблема, звучат оптимистично. Но вот цены они всё-таки подняли на 8% с начала года. 4. Мультипликаторы действительно низкие, но это общая история российского рынка. Хотя Henderson держится лучше рынка. P.S. Самое забавное, что менеджмент искренне верит в то, что говорит. И возможно, они правы. Но когда тебе рассказывают, что "всё хорошо" при падающем трафике и замедляющемся росте... 🤨 #инвестиции #Henderson #акции #ритеил #анализ