$SU26226RMFS9 Квартира VS Облигации
Дорогие подписчики
решил раскрыть самый популярный кейс с которым ко мне приходя проконсультироваться:
Вводные - молодой человек по наследству получил квартиру. Квартира расположена в спальном районе, панельном доме. Была попытка продать по средне рыночной стоимость 15 млн руб. Несколько месяце безрезультатно. Сейчас сдана в аренду за 40 тыс руб.
Пожелания клиента - эффективно накопить деньги от арендных платежей, через 12 месяце сделать ремонт и сдать в аренду дороже на 20%.
ВАРИАНТ 1
Очевидные решения которы были предложены:
1. Облигации - докупить каждый месяц на 40 тыс руб + реинвестировать купон. Моя задача - выбрать облигации
2. Депозит с возможностью пополнения ежемесячно. Моя задача - выбрать банк и продукт
$SBER {$TCSG}
3. Рискованный - собрать портфель акции и каждый месяц докупать в расчете на рост стоимость акции к дате ремонта.
$MOEX Моя задача - выбрать акции и контролировать ребалансирвку
Это все традиционные методы решения задачи, но так же я составил более сложный но эффективный план:
- Проанализировал рост стоимости квартир на вторичном рынке, в частности такого класса жилья (панелька, спальник). В целом за 10 лет вторичка выросла на 50% (см скриншот).
$CIAN
- Ликвидность вторички сильно упала. Новостройки покупают как первое жилье, а так же ее покупаю те кто жили в старом фонде как обновление жилья.
- Так же ипотечные программы на новостройки более выгодные. И сами девелоперы раздают отсрочки и др предложения покупателям.
$PIKK $SMLT $LSRG $ETLN
ВАРИАНТ 2
Мани менеджмент предложение:
1 Выставить квартиру на продаже с дисконтом для быстрого закрытия сделки. С 15 000 000 - 7%, быстро продав за 13 950 000.
2. На всю сумму приобрести ОФЗ-ПД 26226. Доходность 18,9%
3. Результат через 12 месяце - на счету 16 580 00 руб, при изначальной стоимости недвижимости 15 000 000 + 520 000 (арендные платежи 40х12) = 15 520 000. То есть 1 060 000 руб рости доходов за 1 год.
4. Далее реинвестирование купонов в облигации со средней доходностью 17-20% (так как не известно какая ставка ЦБ будет через год). Получаем 13 950 000 в ОФЗ генерируют 18,9% = 2 630 000 которые реинтестируем под 17-20% в облигации = от 473 000 до 526 000 руб доп дохода.
По итогу через 10 лет получили сценарии:
ВАРИАНТ 1
При условии ремонта каждый 5 лет, повышение арендной ставки на 20% после ремонта, рост стоимости квартиры исторически на 50% за 10 лет.
АКТИВ Квартира ценой - 22 500 000
Доход наличными от аренды - 4 224 000
ВАРИАНТ 2
При условии реинвестирование 50% от полученного купана по ОФЗ
АКТИВ ОФЗ - 13 950 000 (доходы от ОФЗ купоны = 26 360 000)
АКТИВ Облигации от доходов от ОФЗ - 26 360 000 (доходы от облигации = 4 480 000)
Доход наличными - 4 480 000
Итого активов через 10 лет на сумму 40 310 000 руб
Какой вариант вам больше подходит?
#новичкам #облигации #простыми_словами