☀️ Где тихая гавань? Кровавая баня на рынках, слухи про блокировку депозитов, доллар по 115, страх просто витает в воздухе - и возникает ощущение, что спрятаться от происходящего негде. А сзади заградотрядом идет инфляция, добивающая отстающих Я поэтому бОльшую часть активов держу в недвижке, но покупаю напрямую (квартира в Ялта и своя в Москве). Хотя в клиентских портфелях больше 200 млн — в индустриальных и складских фондах недвижимости. 📋 Напомню, что я писал: Недвижимость впитывает в себя инфляцию и генерирует стабильный денежный поток. Ее проблема, однако, в высоких чеках и низкой ликвидности - и эту проблему как раз решает формат ЗПИФ - фондов недвижимости 👨‍💻 Тему подхватили и развили мои друзья, уважаемые авторы каналов Инвестократъ, Инвест Тема и Инвестируй или проиграешь. Владимир пишет: Для «консервативной» стратегии характерно желание инвесторов уйти от риска. Важным элементом такой стратегии является регулярный денежный поток портфеля, который создают активы. Из рыночных инструментов к ним можно отнести разве что облигации и ЗПИФы на недвижимость. 📎 От себя добавлю, что у облигаций хоть денежный поток и повыше, но их ключевая проблема - они не впитывают инфляцию, потому что это не реальный актив, а долг. Реальные же активы потому и дорожают, что покупательная способность денег падает. @Investokrat приводит цифры, за что ему отдельный респект: Для сравнения, с 2003 года по 2020 год (до пандемии) ставка аренды индустриальной недвижимости выросла с 3,6 до 4 тыс. руб./кв.м. в год или на 11%. С 2020 по 2024 год эта же ставка увеличилась с 4 до 12 тыс. руб./кв.м. в год или в 3 раза! Учитывая, что обычный частный инвестор в большинстве своем не может позволить себе купить целый склад, активное распространение получили ЗПИФы недвижимости, где инвестор может приобрести небольшой кусочек актива (пай) и получать свою долю от арендных платежей и переоценки недвижимости 🏢 Мысль простая: вот ваш бизнес активно растет. Вам надо физически где-то хранить товары или обрабатывать данные, но темпы строительства индустриальных объектов не успевают за вашими потребностями и спросом на рынке. Оттого растут и цены в разы. Рост стоимости арены = бОльший денежный поток = увеличение стоимости индустриальной недвижимости. Окей, как туда инвестировать? Слово - Владимиру Литвинову: @Vladimir_Litvinov Что касается ЗПИФов, то мой выбор традиционно падает на Рентал ПРО. Несмотря на общий негатив на рынке, паи фонда держатся недалеко от цены IPO, и при этом выплачивают дивиденды каждый месяц. Тот самый денежный поток, который необходим  консервативным стратегиям. Кстати, доходность фонда – это не только ежемесячные выплаты, но и доход от перепродажи объектов из фонда, так называемой ротации И Юрию Козлову: @Invest_or_lost Я совершенно согласен, что паи ЗПИФ «Рентал ПРО», которые в последнее время неплохо скорректировались и выглядят на этом фоне ещё более привлекательно для долгосрочных инвестиций. Особенно, если смотреть на долгосрок и закладывать в свои модели разворот ключевой ставки. Тем более, что в целом после IPO динамика цены на паи ЗПИФ «Рентал ПРО», без учёта дохода, выглядит лучше индексов 📊 Я неспроста начал с вопроса про тихую гавань, и именно индустриальная недвижимость лучше всего подходит на эту роль. В отличие от жилой она не зависит так сильно от ключевой ставки и ипотек, активно растет в цене на фоне запредельного спроса и впитывает в себя инфляцию. Относительно рынка акций при этом остается очень стабильной и приносит постоянный денежный поток, позволяющий, например, докупаться на коррекциях На рынке немало фондов недвижимости, но здесь соглашусь с коллегами, что РенталПРО смотрится очень выигрышно с прогнозной доходностью 22% годовых на горизонте 10 лет. Это сейчас на уровне депозитов, но еще 1,5 года назад депозиты приносили 8-9%. Пройдет время, ключевая ставка снизится, и инвесторы побегут искать возможности для получения повышенной доходности. Так что точка входа сейчас интересная 👍 если было интересно