Последний нерассмотренный нами девелопер — ПИК. Давайте разделаемся с ним, и вернемся к другим отраслям.
📌 Структура акционерного капитала (всего 660 497 000 шт):
• 59,33% — Гордеев С.Э.
• 23,05% — ВТБ;
• 17,62% — free-float.
Простая структура акционеров. Как видите, невысокий free-float — это беда не только Самолета, хотя у ПИКа показатель все равно выше в 3,5 раза.
Что хотим сказать о компании на первый взгляд? По взаимодействию с инвесторами очень слабо. Это первая компания из первого эшелона, рассмотренная нами, которая годовой отчет делает в формате вордовского файла без картинок, графиков, нормального обзора бизнеса. Все ключевые позиции, на которые у других девелоперов отводится по несколько страниц, ПИК объясняет в двух строчках.
Зато у ПИКа есть обзор об устойчивом развитии, который называется Annual and Sustainability Report, на английском языке. Этот документ уже похож на то, что с чем мы привыкли работать (хотя не очень). Но у нас просто не укладывается в голове, для кого ПИК делает эти английские отчеты, если его бумаги торгуются только на MOEX?
По логике ПИКа, международные инвесторы могут читать красочный и объемный документ, а российские — довольствоваться краткой выжимкой. Но даже в английской версии бизнес-модель нормально не представлена. Как рассматривать компанию — не понятно. Будем работать с тем, что есть, с уклоном на операционку.
И еще одно замечание: у ПИКа два отчета (годовой на русском и Annual and Sustainability Report) в некоторых местах рознятся, с чего мы в еще большем удивлении. Например, в русской версии: "ПИК... является... компанией, реализующей комплексные проекты в девяти регионах России с фокусом на Москву и Московскую область" (стр. 8). В английской версии ПИК строит дома уже в 14 регионах... (стр. 7).
⚙️ Бизнес:
Бизнес-модель ПИКа похожа на версию Самолета. Основной продукт компании — жилье комфорт-класса.
Мы так и не поняли, в скольких регионах действует компания, но 88% от общего объема продаж в 2020г пришлось на московский регион. Кроме того, УК ПИК-Комфорт управляет жильем в 40 городах 20 регионов России.
ПИК пишет, что его бизнес-модель состоит из 6 пунктов. Естественно, о каждом сказано по 2 строчки, поэтому останавливаться почти не на чем. Изменения земельного банка есть только на конец 2020г. Он увеличился на 49% г/г до 16,5 млн. кв. м.
ПИК является, наверное, самым вертикально-интегрированным девелопером нашего рынка. Цикл такой: выбор земельного участка для строительства —> создание генерального плана и дизайна квартир —> строительство —> сдача —> старт управления жилищным фондом. Кстати, ПИК управляет не только собственноручно-построенными домами, но и от чужих застройщиков.
Классический цикл реализации проекта составляет 30-33 месяца и разделен на 3 этапа.
1 этап: 9-12 мес. — выбор участка, проектирование, получение всей необходимой документации.
2 этап: 18 мес. — строительство, внутренняя отделка, создание всей инфраструктуры. На этом этапе также начинается продажа недвижимости.
3 этап: 3 мес. — получение всех необходимых сертификатов о соответствии недвижимости всем стандартам, регистрация права собственности, передача квартир клиентам.
После завершения этого финального этапа проект передается УК ПИК-Комфорт. Эта контора управляет >51 млн. кв. м. жилья (в 1,8р. больше, чем построил ПИК за свою историю). В нее входят предприятия, которые осуществляют эксплуатацию и тех обслуживание лифтов, жилых зданий (+ремонт), сбор платежей за коммуналку, логистику, вывоз мусора. ПИК-Комфорт представляет собой сегмент "Эксплуатация".
💰 Выручка сегмента, в млрд. руб., в % к общей.
2018 - no data
2019 - 16,2 млрд. (5,8%);
2020 - 24,2 млрд. (6,4%);
1п 2021 - 13,4 млрд. (7,1%);
Видно, что сегмент растет и начинает приносить все больше денег. Особенность в том, что это стабильный денежный поток, ведь от УК не так просто отказаться, да и маловероятно, что это произойдет, если изначально жильцы не отказались.
#ПИК $PIKK #Введение #Идеи💡