Форум о фьючерсе HOME-3.25 Индекс московской недвижимости

🗓Итоги недели на финансовых рынках🐾 Красный октябрь, или падает все… Рынок акций 🔻 MOEX 2658 пунктов (-3,4%) Лидеры роста: Полюс $PLZL (+6,1%), AGRO $AGRO (+0,8%) и всё 😮 Лидеры падения: Самолет $SMLT (-14%), Система $AFKS (-12%), ВК $VKCO (-10%) Рынок облигаций 🔻 Индекс гос.облигаций (RGBITR) -1,3% 🔻 Индекс корп.облигаций (RUCBTRNS) -0,8% 🔻 👵🤟 Бабуля на максималках &Бабуля на максималках -0,7% Новые размещения •Акрон (АА) флоатер КС+1,5% ежемесячно. Интерес: ★☆☆☆☆ •Симпл (А-) дебютный выпуск, флоатер КС+3,5% ежемесячно на 2 года. Интерес: ★★★★☆ •Тамам (ВВ) пока без параметров. Посмотрим, как рынок воспримет дебютное размещение с низким рейтингом •Вкусно (без рейтинга?) планирует дебютный фикс с купоном 3️⃣0️⃣🔤❗️ Интересные события ❗️Оферта $RU000A100Q35 ПР-ЛИЗИНГ-001Р-03: купон 20% - можно найти и больше •Аукцион по размещению ОФЗ 26245 признан несостоявшимся. Ситуация с ОФЗ немного накаляется 💡 •Селлер $RU000A106KY0 вышел из тех.дефолта, выплатив купон и амортизации. С октября кредитный рейтинг С (Эксперт) •Инфляция с начала года 5,47%, в годовом выражении 8,52% (пред.значение 8,51%) •И конечно, ключевая ставка теперь …2️⃣1️⃣ Сырьё 🔝Золото $2747(+1%) $TGLD 🔝Нефть (Brent) $75,9 (+3,8%) $BRZ4 Недвижимость 🔻ДомКлик 297.713 (-0,4%) $HOH5 Валюта 🔝$ 96,67 (+0,3%) $USDRUB 🔻€ 104.81 (-0,1%) $EURRUB 🔝¥ 13,50 (+0,3%) $CNYRUB Крипта 🔻BTC 67 032 (-2,1%) Удачных торгов и прибыльных инвестиций! Как неделя? 👍я знаю будущее и зарабатываю на этом 👻=🤬 🐳отдыхаю 🐾 Кот.Финанс #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

Не смотря на высокие ставки, некоторые продолжают покупать квартиры по хаям. Недвижка ведь растет вечно, верно? Вы же наверное видели недавний отчет счетной палаты о льготной ипотеке? Вкратце, на конец 2023 года в России было 114,9 тыс. заемщиков с двумя и более льготными ипотечными кредитами, их совокупная задолженность — 1,11 трлн руб. У 1,5 тыс. клиентов было по пять и более льготных ипотек с общей задолженностью 42,45 млрд руб. Выявлен случай с 26 кредитами у одного заемщика, максимальная сумма одного льготного кредита превысила 196 млн руб. И про индекс московской недвижимости Дом Клик наверное что-то слышали? Так вот, эти "льготные инвесторы" неплохо так заработали в рублях, но вот в долларах цифры уже не такие радужные. Это если учесть, что они покупали в 17-18 годах. Те же, кто покупал последние 2.5 года, по сути, в нуле. Ничего не заработали. Скрины доходности в рублях и в долларах я прикрепил ниже. $HOH5 $HOH5 $HOM5 $USDRUB $CNYRUB

С такими растущими ценами на недвижку было предсказуемо. Ждём снижения🏚. Поэтому, инвестиции в российские компании из строительного сектора лучше оставить до лучших времен $PIKK $SMLT - напрямую связаны с недвижкой. Ну и несколько фондов, которые также скорее всего сбавятт в цене: $ETLN $HOH5 $HOZ4 $TLCN $TKVM

#недвижимость 👋 Друзья, сегодня разберёмся, стоит ли вкладываться в апартаменты Highway на фоне падающего рынка. 📍 Локация: мечтаете жить в самом сердце столицы? Highway делает эту мечту реальностью! Всего минута пешком от метро «Волгоградский проспект» — и вы уже в центре событий! 🏗️ О проекте: застройщик Гранель - ранее строил эконом и комфорт-класс! Проект стартовал в 2021 году, и тогда цены были по-настоящему сказочными: компактные студии — от 4,5 млн ₽, просторные студии (30 м²) — около 6 млн ₽. 📈 Динамика цен: инвесторы, купившие апартаменты на предстарте, могли фиксировать доходность до 25-30% всего за 7-8 месяцев. После СВО ажиотаж спал, и сегодня студия, стоившая 3,5 года назад 4,5 млн ₽, обойдётся вам не более чем в 6,5 млн ₽ (доходность 30% за 3,5 года - 💩 ). 🚧 Сроки сдачи: изначально планировалось сдать комплекс в этом году, но сроки перенесли на год. Однако стройка идет, остановки движения на площадке нет. 🏘️ Окружение: по соседству расположились ЖК «Метрополия» от MR Group (апартаменты и квартиры, но дальше от метро, около ТТК) и ЖК «Первый Дубровский» от ПИК (квартиры), а также другой проект Гранель: MyPriority Дубровка (квартиры, первая очередь почти полностью распродана за год до сдачи ЖК). 💰 Инвестиции: для тех, кто планирует сдавать недвижимость, Highway — настоящая находка! Здесь одна из самых привлекательных цен за квадратный метр на сегодняшний день, что позволит вам установить конкурентоспособную стоимость аренды. Представьте, если бы дом сдали сегодня, самая маленькая студия с хорошим ремонтом сдавалась бы не менее чем за 70 тысяч рублей! При этом вы получаете все преимущества локации, не переплачивая за статус «квартиры». 📉 Текущая ситуация: на рынке достаточно много нераспроданных апартаментов (и у застройщика, и на вторичке). Продажи идут не так активно, как раньше (ранее доходило до 80 апартаментов в месяц). 👍 Плюсы: прекрасное расположение, доступная цена, качественное строительство, активное развитие инфраструктуры, близость к метро и центру Москвы, бассейн на территории. 👎 Минусы: спрос на апартаменты сейчас невысок, цены не демонстрируют стремительного роста, задержка сроков. Очень большое количество студий в проекте: фактически, это «общежитие». 🤔 Вывод: Highway — неплохой комплекс с хорошим потенциалом для сдачи в аренду! Сейчас не лучшее время для перепродажи, но если вы ищете недвижимость для сдачи в аренду и готовы сейчас вкладывать 6-7 млн в недвижимость - Highway будет интересным вариантом. 🚨По традиции предлагаю обратить внимание на «бумажную недвижимость», доступную в Т-инвестициях: $PIKK $LSRG $SMLT $ETLN - акции крупнейших девелоперов РФ. $HOH5 {$HOU4} - индекс московской недвижимости, если хотите следить за рынком в целом. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1 - ЗПИФ от Парус. Если не хватает коммерческой недвижимости в портфеле. $RU000A1095L7 $RU000A109981 $RU000A109874 - облигации застройщиков. Если хотите подкопить средства для будущих вложений в недвижимость, можно использовать фонды ликвидности, такие как: $LQDT - идеальный безрисковый вариант вложений на короткий срок, чтобы переждать турбулентность на рынке и сохранить свои средства для будущих инвестиций. #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire

Цены на недвижимость и индекс домклика. С 6 мая падает ближайший фьюч на индекс домклика. Соответственно рынок закладывает снижение цен на квартиры или по крайней мере прекращение их роста. Если посмотреть цены на: {$HOU4} сентябрьский $HOZ4 декабрьский $HOH5 мартовский фьюч 2025 года $HOM5 июньский фьюч 2025 года можно заметить, что они закладывают практически одни и те же цифры индекса домклика до июня 2025 года. Небольшое повышение в пределах 1% ждут к декабрю, и такое же к июню 2025 года, что при ключевой ставке в 19% является ничтожным и по сути является убытком по недвижимости более 15% за год. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. С момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода, но в этот раз можем увидеть и более длительный провал или по крайней мере топтание на одном и том же месте. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/fc9e2cfe-5ddf-4a03-9eb1-c6891ba97caa #недвижимость

☕️ Вчера Эльвира Набиуллина заявила о начале понижении цен на недвижимость. Об этом, кстати, мы говорили ещё раньше на канале😎. Вот три ключевых аспекта из её речи: ● Цены на жильё существенно выросли из-за программ льготной ипотеки, которые были сокращены с запозданием. ● Главное условие для снижения ипотечных ставок — возвращение к целевой инфляции в 4% ● Цены на новостройки в некоторых регионах начали снижаться. Наблюдаем за ситуацией дальше. 🔫😨 $PIKK $SMLT $ETLN $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 $TLCN $TKVM

🗓Итоги недели на финансовых рынках🐾 Рост акций не широким фронтом, возвращение юаня к среднему, интересные размещения в облигациях, ключевая ставка🔑 Рынок акций 🔼 MOEX 2684 пунктов (+1,7%) Лидеры роста: Сургут НГ п $SNGSP (+12%), Селигдар $SELG (+6,5%), Полюс $PLZL (+6,2%) Лидеры падения: Сегежа $SGZH (-12%), Самолет $SMLT (-6,5%), Мечел п $MTLRP (-6,3%) Рынок облигаций 🔻 Индекс гос.облигаций (RGBITR) -1,2% 🔼 Индекс корп.облигаций (RUCBTRNS) +0,1% 🔼 👵🤟 &Бабуля на максималках +0,1% Новые размещения •Ростелеком (ААА) флоатер КС+1,2%, кварт.купоны. Интерес: ★☆☆☆☆ •КАМАЗ (АА) флоатер КС+1,5%, кварт.купоны. Интерес: ★☆☆☆☆ Будем разбирать •Лазерные системы (ВВВ) флоатер КС+4,25% ежемесячно на 3 года, call-оферта через 1,5. Интерес: ★★★★☆ •Монополия (ВВВ+) флоатер КС+до3,75% ежемесячно на 3 года. Интерес: ★★★★☆ •Т-Финанс (А-) флоатер КС+2,75-3%. Только для квалов. Интерес: ★★★★☆ Интересные события •Очередной тех.дефолт КЭС •Инфляция с начала года 4,6%, в годовом выражении 8,85% (пред.значение 8,87%), но… •ЦБ поднял ключевую ставку на 1п. до 19% •Роснефть установила ставку 9% по выпуску 002Р-12 в CNY, и 6,7% по выпуску 002Р-11 в USD Сырьё 🔼Золото $2578,7 $GLDRUB_TOM (+3,3%) 🔼Нефть (Brent) {$BRV4} $72,09 (+0,8%) Недвижимость 🔼ДомКлик $HOH5 297.500 (+1,1%) Валюта 🔼$ 90,93 (+1,2%) 🔼€ 100,79 (+1%) 🔼¥ 12,72 (+1,5%) Крипта 🔼BTC 60 283 (+11%) Как неделя? 🐾 Кот.Финанс #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

🏚Редко прогнозирую недвижку, но за последнее время так надоел постоянный рост цен на жильё, что решил разобраться. #MREDC Перед вами индекс стоимости недвижимости в Москве. Сейчас происходит развилка на графике и цены склоняются пойти по медвежьему плану. В течение года ожидаю снижения на 259 663, то есть, коррекция стоимости жилья на 10-12%. Скорее всего, эта коррекция коснётся только ИЖС среднего класса, то есть, на имения бизнес-класса навряд ли это повлияет. НЕ ИИР! Работаем🫱🏻‍🫲🏿. $PIKK $SMLT $ETLN $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 $TLCN $TKVM

Тем временем моя хата растёт против рынка. Ибо я знал что будет падать в ценах, а что нет. #недвижка $PIKK $SMLT $ETLN $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 $TLCN $TKVM

#недвижимость #ипотека 🤔 «А почему полная стоимость кредита выше, чем ставка?» – расшифровка полной стоимости кредита и нюансы страхования ипотеки На днях у одного из наших клиентов на сделке возник вопрос: «Почему полная стоимость кредита выше, чем процентная ставка, указанная в рекламе?» И действительно, часто в рекламе ипотеки привлекает низкая процентная ставка, например, 6%. 🧐 Но в кредитном договоре вы можете увидеть уже 6.7 % полной стоимости кредита. А ещё часто упоминается «ОСЗ». Что это такое? Давайте разбираться! В полную стоимость кредита входят не только проценты, но и дополнительные расходы: * Страхование: 🛡️ Обычно банк требует страхование недвижимости и жизни, что входит в полную стоимость. * Комиссия: 💰 Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита, обслуживание кредита, а также проценты за просрочку платежей. * Дополнительные услуги: 📑 Оценка недвижимости, услуги нотариуса, экспертиза тоже могут быть включены. Важно: ⚠️ Внимательно читайте кредитный договор и спрашивайте у сотрудника банка, если что-то непонятно. Сравнивайте полную стоимость кредита, а не только процентную ставку! Как работает страхование ипотеки? Страховая сумма рассчитывается по формуле: «ОСЗ на дату страхования, увеличенное на 10%». 🧮 * ОСЗ - остаток ссудной задолженности (ОСЗМ), то есть сумма, которую вы должны банку. * «Увеличенное на 10%» - означает, что страховая сумма должна быть на 10% больше ОСЗ. Например, если ваша задолженность 5 миллионов рублей, то страховая сумма будет 5,5 миллионов рублей. Зачем нужно страхование? 🛡️ Страхование защищает банк от рисков невозврата кредита. 👨‍👩‍👧‍👦 Если вы умрете, станете инвалидом или потеряете работу, страховая компания выплатит банку страховую сумму, чтобы покрыть ваш долг. Важно: ⚠️ Условия страхования могут отличаться в зависимости от страховой компании. Коэффициент для расчета страховой суммы может быть больше или меньше 10. ✅ Обращайте внимание на наличие страхования в кредите. Напоминаю, банки по умолчанию постараются засунуть в кредит как можно больше страховых опций. Вы вправе отказаться от них в целом или частично. Сегодня обязательным является страхование Рисков утраты (гибели) и повреждения Предмета ипотеки По традиции предлагаю обратить внимание на «бумажную недвижимость», доступную в Т-инвестициях: $PIKK $LSRG $SMLT $ETLN - акции крупнейших девелоперов РФ. $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 - индекс московской недвижимости, если хотите следить за рынком в целом. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1 - ЗПИФ от Парус. Если не хватает коммерческой недвижимости в портфеле. $RU000A1095L7 $RU000A109981 $RU000A107FZ5 - облигации застройщиков. #облигации #купоны #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire

#недвижимость Всем привет! Я решил добавить в свой 🟢зеленый портфель на ИИС немного коммерческой недвижимости. 🏠 Взял фонд Рентал-ПРО на 460 тыс рублей (ранее эти же ребята назывались «ПНК Рентал»). Опыт взаимодействия у меня с ними очень положительный, они закрыли фонд и принесли мне доходность в районе 20% годовых (для понимания, ставка ЦБ тогда была около 9%, то есть эта доходность была ОЧЕНЬ жирной на тот момент, особенно для такого консервативного актива, как недвижимость). В новом фонде: ежемесячные выплаты + переоценка паев в связи с изменением стоимости активов и дополнительной прибылью с перепродажи некоторых складских помещений. Как и в случае с акциями, здесь есть условные дивидендные гэпы, когда цена пая снижается на размер выплаты. Поэтому некая волатильность на графике присутствует. В середине августа ЗПИФ «Рентал ПРО» продал свой первый актив Ростелекому, который представлял собой дата-центр Медведково, за 26,28 млрд руб. Эта сделка принесла прибыль в размере 437 млн руб., которая будет направлена инвесторам. 💰Средняя доходность в годовых, если брать все выплаты с даты размещения фонда на бирже по текущий момент, составила около 19%. Пока динамика меня радует, я сам по своему бизнесу вижу дефицит складских помещений на рынке, поэтому буду постепенно докупать складскую недвижимость в виде данного ЗПИФ к себе в консервативный 🟢 портфель 💼 Напоминаю - там у меня только облигации надежных эмитентов (постепенно перекладываюсь в ОФЗ) и фонд недвижимости. Акции - в Т-инвестициях. По традиции предлагаю обратить внимание на «бумажную недвижимость», доступную в Т-инвестициях: $PIKK $LSRG $SMLT $ETLN - акции крупнейших девелоперов РФ. $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 - индекс московской недвижимости, если хотите следить за рынком в целом. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1 - ЗПИФ от Парус. Если не хватает коммерческой недвижимости в портфеле. $RU000A105YF2 $RU000A108AS9 $RU000A107FZ5 - облигации застройщиков. #облигации #купоны #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire

#недвижимость Эскроу-счета: гарантия или иллюзия безопасности? 🧐 Разрушаем мифы о «волшебной» защите дольщиков. Покупка квартиры в новостройке – ответственный шаг, и схема с эскроу-счетами многим кажется спасением от рисков. Ваши деньги хранятся в банке, а застройщик получает их только после сдачи дома. Звучит надёжно? Давайте копнем глубже! 👇 Миф 1: Эскроу защищает от всего на свете. 🦸‍♂️ Реальность такова, что риски остаются: * Отзыв лицензии у банка/Банкротство (несостоятельность) кредитной организации. Представьте: вы годами копили на квартиру, оформили эскроу-счет… и тут у банка отзывают лицензию! 😱 Ваши деньги застрахованы только на сумму до 10 млн рублей! Если квартира стоила дороже, остаток вернуть будет крайне сложно. * Банкротство застройщика нежилых помещений. Решили вложиться в апартаменты и оформили эскроу? 🪤 Закон защищает эскроу-счета только при банкротстве застройщиков жилья. С апартаментами вы становитесь кредитором третьей очереди с мизерными шансами вернуть деньги. Миф 2: Эскроу – это проверенная временем схема. 🕰️ В России эскроу-счета в недвижимости появились недавно. 🚧 Пока рано говорить об их 100% надежности – не накоплено достаточной практики и судебных прецедентов. Помимо этого, существуют и другие риски: 1. Затягивание сроков сдачи дома. 🏗️ Даже если банк надежный, а застройщик не банкрот, никто не застрахован от задержек строительства. Ваши деньги будут «заморожены» на эскроу-счете, и вы не сможете ими воспользоваться, пока дом не сдадут. В итоге вы можете потерять деньги из-за инфляции или упустить другие инвестиционные возможности. 2. Недобросовестность застройщика. 😈 Застройщик может схитрить и сдать дом с недоделками, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Вспомним, как застройщики в Сочи обходят схему с эскроу: в договоре указывают цену за метр 80-100 тыс. руб., а остальное покупатель несет в конверте в кассу. «Серые схемы» и мошенничество, к сожалению, никто не отменял. Последствия могут быть печальными. 3. Форс-мажорные обстоятельства. 💥 Стихийные бедствия, экономические кризисы, пандемии – всё это может повлиять на строительную отрасль и на судьбу вашего эскроу-счета. Вывод: Эскроу-счета – полезный инструмент, но не панацея. Важно взвешивать все риски, тщательно выбирать банк и застройщика, изучать договор и консультироваться с профессионалами рынка. Предлагаю обратить внимание на «бумажную недвижимость», доступную в Т-инвестициях: $PIKK $LSRG $SMLT $ETLN - акции крупнейших девелоперов РФ. $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 - индекс московской недвижимости, если хотите следить за рынком в целом. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1 - ЗПИФ от Парус. Если не хватает коммерческой недвижимости в портфеле. $RU000A105YF2 $RU000A108AS9 $RU000A107FZ5 - облигации застройщиков. #облигации #купоны #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire

#недвижимость Никогда такого не было, и вот опять ©️ Комплекс апартаментов “Правда” в Бумажном проезде, практически в центре Москвы, так и не был построен. Современный, деловой район, рядом уже давно сданный комплекс SOHO NOHO, по другую сторону возвышаются башни бизнес центра от Stone, чуть ближе к белорусскому вокзалу - AURA и Slava (модные и не дешевые). “Площадка правды” стоит пустая с 2019 года, когда застройщик открыл продажи с ценой студии 6 млн. руб. Конечно же, желающих купить было много. Но спустя год после старта, движение на площадке не активизировалось. В 2020 году дольщикам начали приходить «письма счастья» с просьбой, и иногда даже требованием самостоятельно написать заявление о намерении выйти из договора долевого участия и забрать деньги с эскроу счета. Я искренне не понимаю, как же так? Ведь спонсировал эту стройку Сбербанк! Далее, пошли слухи что идет передел собственников площадки, и еще много чего писали на различных форумах и в чатах в то время. Но факт остаётся фактом - люди пострадали как минимум в том, что стоимость таких студий на момент 2021 года была уже 10-12 млн.руб. в похожих домах со схожими характеристиками. Сегодня же, это стоит 17-19 млн. руб. И если дольщик сегодня вернёт с эскроу счета вложенные в 2019 году 6 млн. руб., то что он купит в Москве? Ничего! Сейчас уже бессмысленно рассуждать о том, почему так произошло и кто организатор этого безобразия. Меня больше всего волнует то, что это в принципе возможно сегодня! В 2019 году несколько моих товарищей-инвесторов очень хотели зайти на этот объект, видя успех соседнего SOHO NOHO. Благо, мы сумели вовремя найти информацию по застройщику и земле, что нас насторожило… и мы купили другие объекты, хотя реклама была такая массированная, что только слепой не видел а глухой не слышал. Крупные игроки рынка продвигали и продавали этот жк. 🤬 Как итог - застройщик банкрот, стройка заморожена, деньги дольщикам возвращать никто не спешит. И это при том, что проект финансировал Сбербанк, а продажи шли по всем правилам - с ДДУ и эскроу-счетами! Получается, закон не защищает от обмана? ⚖️ Судебные тяжбы тянутся уже не первый год. Кредиторы пытаются урвать свой кусок, дольщики хватаются за соломинку, надеясь вернуть хоть что-то. Но пока шансы на успех стремятся к нулю. ❓ Как такое возможно? Неужели покупка недвижимости в новостройке - это часто лотерея? В рынке недвижимости глобально риски меньше, но однако одна ошибка может стоить вам всего вашего капитала или бОльшей его части. Поэтому важно перед покупкой тщательно изучить информацию в интернете, касательно застройщика, площадки и кредитной линии, а также не поскупиться и обратиться к грамотному юристу, дабы узнать риски по сделке / земле / договору. Помните: «кроилово ведет к попадалову». Предлагаю обратить внимание на «бумажную недвижимость», доступную в Т-инвестициях: $PIKK $LSRG $SMLT $ETLN - акции крупнейших девелоперов РФ. $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 - индекс московской недвижимости, если хотите следить за рынком в целом. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1 - ЗПИФ от Парус. Если не хватает коммерческой недвижимости в портфеле.

#недвижимость Рынок недвижимости: Где комфорт, а где премиум? 🧐 Работая на рынке недвижимости уже более 10 лет и участвуя в сделках самого разного ценового диапазона, я постоянно сталкиваюсь с домами разного класса. Но в 2020-х годах границы между классами стали размываться. Я часто нахожусь в недоумении – почему вчерашний эконом-сегмент вдруг стал комфорт-классом? 🤯 Например, панельный ЖК «Авиатика» на Беговой, соседствующий с жутким долгостроем СУ155 для военных, раньше назвали бы экономом, а сейчас его позиционируют как комфорт-класс. А ЖК «Дом на Беговой», который в 10-х годах величали бизнес-классом - сейчас в ужасном состоянии. 🤯 Ещё один пример: ЖК « Symphony 34» позиционируется как премиум-класс, хотя он окружен железной дорогой, промышленной зоной и старым фондом. Это как? 🤔 Интересно, что даже опытные специалисты предлагают эти объекты в соответствии с рекламными буклетами застройщиков. Мне интересно – они действительно не понимают, не разбираются? Или же просто отрабатывают свои комиссионные? 🧐 Класс «эконом» классически включал в себя новое панельное домостроение от СУ155, ДСК1, ПИК. Сейчас дома от ПИК и ДСК тоже являются ярчайшим примером класса «эконом». Никак иначе. Яркий пример класса «комфорт» - первые небоскребы от MR Group (Савеловский, Пресня Сити, Царская площадь, Фили Град). Также большинство новостроек в спальных районах столицы (ФСК, ТЕКТА Group, ЛЕвел и другие участники рынка). Дома от УЭЗ Москвы (Фестиваль парк на Речном, Интеллигент, Инноватор), дома от КОРТРОС – «Хедлайнер», «I Love» на улице Бочкова. Напомню, что комфорт-класс - это чаще всего дома в спальных районах, но с развитой инфраструктурой (магазины, школы, транспорт). * Качество: качественные материалы, современная планировка, но без излишеств. * Примеры: современные новостройки с подземными парковками, ухоженными дворами и консьержами, но без бассейна или фитнес-центра. 🤯 Бизнес-класс сегодня - это почти вся Москва, и даже панель. Куда не ткни - бизнес-класс. Например, некоторые новостройки «Метрогородка» теперь бизнес-класс. Печатники – тоже бизнес. Достаточно визуализировать картинку и обозначить высокую комиссию «белым воротничкам» - и вуаля! Бизнес/премиум, и даже «элит» – и даже в Печатниках. Можно даже назвать «Сити 2», «Большой Сити», проект «Токио над водой». К сожалению, именно так и происходит. Застройка бывшего Южного порта началась сравнительно недавно. В месте, далеком от природных красот и с полным отсутствием экологии. Ещё лет 7-10 назад бизнес-класс соответствовал уровню: * Расположение в престижных районах с развитой инфраструктурой, близостью к центру города. * Более качественные материалы, эксклюзивные планировки, улучшенная звукоизоляция, широкие балконы. * Жилые комплексы с закрытой территорией, собственной инфраструктурой (спортзал, бассейн, сауна), подземным паркингом. И еще один важный момент: в бизнес-классе, а уж тем более в премиуме, не может быть более 4 квартир на этаже. Высокая плотность застройки там исключена. Бизнес-класс – это всегда камерность, некая бутиковость. И, конечно, ни о каком бизнес-классе или премиуме не может быть и речи, если рядом железная дорога, промышленная зона или панельки советского периода. Предлагаю обратить внимание на «бумажную недвижимость», доступную в Т-инвестициях: $PIKK $LSRG $SMLT $ETLN - акции крупнейших девелоперов РФ. $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 - индекс московской недвижимости, если хотите следить за рынком в целом. $RU000A104KU3 $RU000A104172 $RU000A1022Z1 - ЗПИФ от Парус. Если не хватает коммерческой недвижимости в портфеле.

#MREDC , от крайнего моего прогноза цены в моменте выросли на 15% 👍. Но стоит ли бежать под инвестиции сейчас ? НЕТ. Ибо от 288000 за квадрат возможен хоть и рост, но шансы малы 😕. Сейчас справедливая цена на недвижку в Москве в районе 250000 и мы там все равно будем, это закон природы. Скажу так, отскок с 288к до 320к , хоть и возможен, но приоритет падение до 250к. Брать под инвестиции в недвижку не из сектора ЛЮКС ☹️, просто сжечь свои деньги. А если тебе жить больше негде и хочешь взять сейчас. Ну возьми, правда, скоро студия будет ещё на 15% дешевле 😭. **Открывайте брокерский счет по моей ссылке и получайте бонус рублями в 25 000 рублей:** www.tbank.ru/baf/4GJtbQguVlj $HOH5 {$HOU4} $HOZ4 $RU000A104BY4 $TLCN $TKVM

Цены на недвижимость и индекс домклика. С 6 мая падает ближайший фьюч на индекс домклика. Соответственно рынок закладывает снижение цен на квартиры или по крайней мере прекращение их роста. Если посмотреть цены на: {$HOU4} сентябрьский $HOZ4 декабрьский $HOH5 мартовский фьюч 2025 года, можно заметить, что они закладывают одни и те же цифры индекса домклика. Соответственно на следующие полгода заложена неизменная цена недвижимости. Что при ставке в 18% и возможности зафиксировать похожую доходность на несколько лет, или даже на 16 лет вперёд в безрисковых ОФЗ является убытком по недвижимости. Т.е недвижимость будет по факту падать на эти же 18%, в своей реальной стоимости, если будет стоять на месте. И точно так же будет падать в долларах, как падает с 2007 года, когда она достигла пика. По графикам видно, что мы почти вернулись к ценам мая 2022 года. А с 6 мая 2024 года наблюдаем устойчивое падение в ближайшем фьюче. Тинек не даёт посмотреть старые графики фьючей, но можно посмотреть по моим прошлым постам. Также добавил график непрерывный фьюча 10 февраля 2022. 28 530 22 марта 2022. 24 400 26 мая 2022. 29 010 Тут началось длинное падение 22 июня 2022. 27 790 3 января 2023. 24 820 Тут мы достигли дна и развернулись 3 марта 2023. 24 850. 25 декабря 2023. 28 050. 6 мая 2024. 31 960 Тут был пик, поле которого пошло падение 4 августа 2024. 29 260 По итогу с момента запуска фьючей мы имели диапазон в 24 400 - 31 960. Сейчас мы ближе к верхней границе, но немного отскочили уже от нее и спустились. Обычно такие периоды не длятся больше полугода. Вероятно и в этот раз будет тоже самое. Предыдущий пост про фьючи на недвижимость: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/fc9e2cfe-5ddf-4a03-9eb1-c6891ba97caa #недвижимость

📈 Хочу поговорить о стратегиях инвестиций в недвижимость. Здесь, как и при инвестициях в другие инструменты, есть свои стратегии. 🏡 Стратегия низкого риска предполагает инвестирование в жилье с целью сдать его в аренду и получать пассивный доход. Инвестор имеет слабый аппетит к риску и приобретает квартиры или апартаменты в готовых домах или даже вторичное жилье. Инвестор не хочет ждать и предпочитает сохранить и получать доход. Здесь все предельно ясно и понятно. В таком случае недвижимость дорожает естественным образом за счет инфляции, и сдача в аренду приносит дополнительно 3-5% годовых, если мы говорим о недвижимости в столице. 🏗️ Стратегия среднего риска - вложить деньги в строящееся жилье. Сегодня риск вложений в новостройки минимальный и не сравним с эпохой 00-х и 10-х гг. Например, в Москве до сих пор идет достройка за счет средств фонда дольщиков нескольких объектов внутри МКАД (ЖК Академ Палас, ЖК Московские Окна (Терлецкий Парк)). Вы вкладываете деньги в строящееся жилье. Ваши деньги лежат на эскроу-счетах (раньше так не было, и потому инвестор зарабатывал на стадии готовности), ждете 2-3 года, и вуаля! Ваш дом готов, вы получаете ключи и либо перепродаете с доходностью (гарантий нет), или сдаете в аренду. Имейте запас денег на ремонт, или на мебель, технику и home staging, если квартира с отделкой от застройщика. 🔨 Флиппинг также отношу к стратегии среднего риска, т.к. купить объект, который принесет гарантированную доходность, отремонтировать его и продать в плюс - тоже является задачей, с которой на сегодняшний день справляются на ура профессионалы с большим опытом и насмотренностью. Если же вы идете во флиппинг самостоятельно, без помощи команды, имейте в виду, что вы можете купить квартиру, сделать в ней супер-ремонт, но при этом не оценив ликвидность такой недвижимости - не продадите ее с желаемой доходностью. 📈 Нынче «просто» деньги не зарабатываются. Прошло то время, когда можно было слепо вкладывать в недвижимость и ждать ключей, зарабатывая при этом 100-150% годовых. Предлагаю обратить внимание на фонды недвижимости и компании, которые зарабатывают на сфере недвижимости и сопутствующих услугах: $HOZ4 {$HOU4} $HOH5 $TRRE $TLCN $CIAN $PIKK $LSRG $ETLN $SMLT

$HOH5 Как же затупила вместо купить, нажала продать.Теперь я здесь наверное долгосрочный инвестор.Либо резать Лося.