Форум о фонде Т-Капитал Репаблик РЕДС

Налог на материальную выгоду в тиньковских фондах недвижимости $TRRE, $TLCN, $TKVM Противоречивые ответы от аккаунтов пульса и от техподдержки поступают, по поводу налога на материальную выгоду в фонде $TRRE . А соответственно все эти слова актуальны и для двух их других фондах на недвижимость $TLCN, $TKVM: Комментарии под постом от официальных аккаунтов брокера: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/524edbea-52e9-4a6f-b775-071f3ec078f6 от @T-Real_Estate в целом налог на материальную выгоду по $TRRE будет. Других подробностей, которыми мы могли бы поделиться, сейчас нет. Мы еще готовим пост с пояснениями, как будет работать налог для фондов недвижимости. В публикации постараемся учесть вопросы, которые вы написали в комментариях. Когда закончим материал, опубликуем его в нашем канале. Следите, пожалуйста, за нашими обновлениями. От @T-Investments налог на материальную выгоду по фонду будет. Готовим пост, где расскажем все нюансы этого процесса. Простите за консультацию. Проверим ответы сотрудников по этой теме и примем меры, чтобы больше не допускать ошибок. И ответы техподдержки тем временем, которые разбиради 5 моих обращений по этому поводу, и ответ в котором готовил я ювно не один человек: 1. Вижу, что в рамках обращения вам поступил ответ: "На данный момент материальная выгода рассчитывается и удерживается только при IPO на биржевом рынке ценных бумаг. Материальная выгода образуется в момент приобретения ценной бумаги. При приобретении паев фонда TRRE материальная выгода не была рассчитана, соответственно и налог на материальную выгоду не рассчитан." 2. Здравствуйте! Понимаю вашу обеспокоенность в этом вопросе. Мы работаем в соответствии с НК РФ и других налогов по данному фонду не предусмотрено. 3. Все верно, материальной выгоды в данном случае не будет. Если бумага не торгуется на рынке ценных бумаг и по ней нет минимальной рыночной цены на дату расчётов по сделке, то и материальная выгода не рассчитывается. По итогу нет никакого внятного ответа. Разные представители брокера отрицают позицию друг друга. По логике аккаунтов из пульса мы покупаем пай $TRRE по текущей цене в стакане 832, в то время как цена РСП 1182. По итогу с этих 350 рублей будет начислен налог в 13% и соответственно с каждой лота будет налог в 45.5 рублей? Даже если вы продали пай ниже цены покупки. И если к примеру купить 1000 паев, будет налог в 45 500 рублей, даже если продать их в убыток. По словам же техподдержки, которой я несколько раз четко задал вопросы по поводу налогов $TRRE поступило несколько четких ответов, и были сформированы ответы на обращения, которые разбирались по несколько недель. В них четко говорится, что никаких налогов по данному фонду не предусмотрено. Так кто же по итогу прав и кому верить, и не вводит ли @T-Investments в заблуждение инвесторов?

Сегодня в тбанке баг отображения доходности фотего фондам на недвижку. По $TRRE $TLCN и $TKVM показывается не цена РСП, ту что вы видите на графике, а цена из стакана. Многие пользователи заволновались, ведь из портфель по итогу упал, и вместо 40% прибыли им показывается ноль или скорее даже убыток за сегодняшний день. Не волнуйтесь это баг отображения в тинькове. На реальные рассчитанные суммы на вашем счету это не влияет. В том числе для получения премиума по сумме. Баг возникает уже не первый день, сообщал уже в службу техподдержки, они заверили, что это никак не отразится на ваших архивах и просто визуальный баг вот такой.

$TRRE почему цена в портфеле стала 833 рубля?? Похоже, отображение сделали по последней сделке, а не по оценке оценщика, как было раньше. Но почему?? Апдейт. Теперь опять как раньше. Что это было?? @T-Capital @T-Real_Estate @T-Investments

Понедельник. Время стакана по $TRRE Раз в 2-3 недели по понедельникам публикую посты, остальное изменение цены комментариях к ним 834-835 Архив цен в комментах к прошлым постам: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/127da073-0c9c-4066-8d13-8fc104dc14b5 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/0aeb56a6-a3f2-414e-9d4b-9b830d1e206e https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/6fcc2238-5910-49de-914b-7342ffe2b3ca https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/31faf4fe-7b95-4ae8-83bb-ba76e93b0b53 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/38c72e39-b8eb-4d90-860d-c50f831c8ad0 https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/b69a6b4a-0ad9-4652-a7f7-56c251665add https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/181ab032-9ab8-40b8-b4d5-9f10d04abf5a https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/0870589d-7b29-4c20-86d2-5fb95dfa7c89 https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/524edbea-52e9-4a6f-b775-071f3ec078f6 834-835

3 фонда недвижимости от Тбанк. От 4.59% до 22.57% годовых. Какой из них выбрать. Сейчас у брокера торгуются 3 фонда с одинаковыми условиями. Все 3 торгуются на внебиржевом рынке. Это значит что купить их можно только в тбанке, а мосбиржа не имеет к ним никакого отношения. Каждый из трёх фондов вложился в свой объект недвижимости, квартиры в котором будут распроданы после сдачи дома а вырученные за них деньги выплачены пайщикам. $TRRE - июль 2022 - июнь 2026 $TLCN - декабрь 2022- декабрь 2027 Первые два фонда запустились в 2022 году с разницей в несколько месяцев. На хайпе рынка недвижимости. $TRRE запустился в июле и цена пая состсюавлляа 300 000 рублей без возможности его продать до погашения фонда. В ноябре произошло долбление и пай стал стоить 100 000. Рекламные акции, конкурсы на покупку паев и обзвон финансовых консультантов с предложением купить эти фонды способствовали покупкам. В феврале 2022 года началось то, что нельзя называть одним словом, а в сентябре того же года мобилизация, безудержный рост недвижимости прекратился, сменившись разнонаправленным движением. Годовой рост паев перестал устраивать инвесторов, многие запаниковали и захотели выйти из фондов, переложив деньги в более консервативные, а чаще и более выгодные инструменты. Но выход был закрыт, продажа через стакан не работала. Торги осуществлялись не напрямую между продавцом и покупателем, а через посредника. И подать свои паи было практически невозможно. По любой цене. 2 года страданий и жалоб в пульсе и в какой то момент Тинькофф разрешил торги в стакане с дисконтом к расчетной стоимости пая (РСП) уже напрямую между продавцом и покупателем без посредников. Продавцы начали опускать цену пая. Со временем этот дисконт стал увеличиваться, форсируя рыночную цене. После этого весной 2024 года Тиньков провел сплит 100 к 1. 1 пай превратился в 100 при неизменной цене. Это ещё больше увеличило доступность фонда. Теперь не нужно покупать сразу на 100 000 рублей. Достаточно 1 000. Мы получили свободный рынок, стакан и цену за 1 пай меньше тысячи. $TKVM 3 квартал 2023 - 2 квартал 2029 года. На запуске этот фонд сильно отличался от двух других. Изначально цена пая у него была 5 рублей, стратегия была вечной, т.е деньги вкладывались в разные объекты недвижимости, а после из сдачи и продажи деньги пайщиков выкладывались в другие проекты. Фонд точно так же сильно упал за год, как и 2 выше представленных, но буквально 2 недели назад Тбанк, прислушавшись к страданиям пайщиков, изменил стратегию, и теперь фонд имеет такое же время погашения паев, как и 2 других фонда. По итогу все 3 фонда стали обладать одинаковыми характеристиками. Единственные переменные у них остались: время погашения и дисконт к РСП. Теперь посчитаем какую годовую прибыль можно получить, купив паи разных фондов сейчас, и дождавшись их погашения. Будущий рост цены на сами объекты недвижимости брать в расчет не будем, так как он нам не известен. Считать будем доход в месяцах и годовой. $TRRE покупка 836. РСП 1182. Доход 346р за 22 месяца. 41.388% 1.88% в мес. 22.57% годовых $TLCN покупка 907. РСП 1331. Доход 424р за 40 мес. 46.75% 1.168% в мес. 14% годовых $TKVM покупка 4.72. РСП 5.75 Доход 1.03р за 57 мес. 21.82% 0.38% в мес. 4.59% годовых Очевидный лидер есть и очевидный аутсайдер. При этом вы можете у меня в прошлых постах посмотреть всю историю движения цены в этих фондах (Тбанк не предоставляет такой возможности) и увидеть как в динамике меняется цена в стакане. В конце каждого поста ссылка на прошлый. И под каждым постом в комментариях динамика изменения цен на покупку и продажу за несколько дней или недель. Целиком они складывают воображаемый график движения цен за последние 3 месяца: $TRRE https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/524edbea-52e9-4a6f-b775-071f3ec078f6 $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/1b35bf5c-047a-4dbc-86df-b8cbb34958b5 $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/63f175ad-433b-43f9-8eb9-65b346f548f9

$TRRE $TLCN $TKVM @T-Real_Estate Добрый день! Подскажите был ли ответ от управляющей компании, о налогах которые появляются при покупке активов ниже рыночной стоимости? Налог на материальную выгоду — вид дохода, который возникает при покупке актива по цене ниже рыночной ... Налог начисляется в момент покупки актива и удерживается брокером при выводе денежных средств или в конце года.

Часть 2. Как реализовать паи в ЗПИФах по справедливым ценам? Дождаться погашения от УК. Дело в том, что в отличие от продажи паев другому человеку, погашение паев производит УК и делают они это по расчетной цене, то есть по справедливой. Собственно, по этой причине люди и покупают ЗПИФы недвижимости. Да, они очень неликвидны. Да, в моменте вы не сможете быстро продать паи по нормальным ценам. Но вы точно знаете, что спустя какое-то время (несколько лет) вы дождетесь погашения паев по справедливым ценам. В этом и вся суть, УК получает деньги, вкладывает в недвижимость, затем в течении нескольких лет продает эту недвижимость и только затем, имея деньги на руках, гасит паи. УК не может вам погасить паи заранее, так как у них просто нет денег, они все в низколиквидном активе — в недвижимости. Если БПИФы могут хоть каждый день гасить паи, просто продавая активы (акции, облигации), то ЗПИФы недвижимости не могут, квартиры просто так за день не продашь. Поэтому УК реализует объекты и только потом закрывает фонд и гасит всем паи. И в целом с этим нет никаких проблем. Предыдущие фонды недвижимости от тинькофф $TRRE и $TLCN (кстати, таких тикеров тоже не существует) имеют точно такие же проблемы с ликвидностью, но это не страшно, ведь мы точно знаем, что в 2026-2027 годах эти фонды закроют и паи погасят по справедливым ценам. Проблемы начались, когда тинькофф заявили, что TKVM будет условно вечным фондом. То есть погашения паев не будет, а деньги от продажи недвижимости будут реинвестироваться снова и снова. Если паи не будут гасить, то реализовать паи можно только одним путем — продажей. Значит должны быть какие-то механизмы предоставления справедливых цен. Но тинькофф не оплатили маркетмейкера и не вывели фонд на биржу. Вместо этого они часто писали о неком призрачном «дилере». Это вроде как маркетмейкер, предоставляет ликвидность, но никаких обязательств нет. Если маркетмейкер обязан торговать с дисконтом не более 5% от расчетной цены (а зачастую этот дисконт не более 1% на бирже), то вот тинькоффский дилер может вообще по любым ценам торговать. Удобно. На данный момент дилер торгует с дисконтом 20% в стакане, и вообще непонятно, что это за дилер такой. В документах фонда ничего о дилере не сказано, поддержка и УК от ответов уклоняется. Это просто какой-то рандомный участник торгов с большими объемами, который совершает сделки по каким-угодно ценам. Я недавно писала в управляющую компанию, спрашивала, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, что за дилер такой. Ответили мне общими фразами, про дилера вообще ничего не ответили. Этот дилер очень странное явление — участник торгов от управляющей компании, который нигде не прописан и нигде не описаны его обязанности. В общем эксперимент очевидно неудачный. Тинькофф хотели сделать что-то типо «БПИФа на недвижимость», который бы вечно существовал, торговался по справедливым ценам, был бы удобный инструмент на недвижимость. Но что-то пошло не так. Я считаю, что это полный провал PR-компании. Тинькофф не объяснили, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, учитывая, что погашений фонд не делает. Ну и результат вам известен. Недавно УК признала, что их стратегия оказалась нежизнеспособной и они ее изменили. TKVM больше не вечный фонд. Погашение паев назначили на 2029 год. Видимо, дилер не способен предоставлять ликвидность по справедливым ценам, плюс, юридически это вообще никто. Вероятно, о дилере мы больше никогда не услышим. До 2029 года скорее всего паи и дальше будут торговаться с ощутимым дисконтом, а в 2029 году будет погашение по справедливым ценам. Доходность скорее всего будет приемлемая, на уровне 10-15% годовых.

Утро понедельника. Настало время ежедневного стакана по $TRRE Раз в 2 недели по понедельникам публикую посты, остальное изменение цены комментариях к ним 844-865 Архив цен в комментах к прошлым постам: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/127da073-0c9c-4066-8d13-8fc104dc14b5 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/0aeb56a6-a3f2-414e-9d4b-9b830d1e206e https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/6fcc2238-5910-49de-914b-7342ffe2b3ca https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/31faf4fe-7b95-4ae8-83bb-ba76e93b0b53 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/38c72e39-b8eb-4d90-860d-c50f831c8ad0 https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/b69a6b4a-0ad9-4652-a7f7-56c251665add https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/181ab032-9ab8-40b8-b4d5-9f10d04abf5a https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/0870589d-7b29-4c20-86d2-5fb95dfa7c89 844-865

$TRRE почему не купить с приложения ? Не выставояется заявка и кнопка неактивна

Фонды недвижимости. ЖК Luzhniki Collection $TLCN и Квадратные метры $TKVM. 🗓Про сами фонды вы можете прочитать на сайте Т-банка, расскажу про их особенности и как обычно на собственном опыте. 📌Оба фонда инвестируют в недвижимость. Идея простая, покупаем недвижимость на этапе котлована и продаем когда объект ввели в эксплуатацию. Разница между новой ценой и старой и есть доход фонда, считай инвестора. ☝️Но Лужники - фонд со сроком, который разово инвестировал в определенный объект. Как только дома построят и фонд распродаст недвижимость, в которую были вложены средства, то фонд закроют. Все пайщики получат результат в соответствующей пропорции от того, сколько паев у вас было. ⏰В проспекте ожидаемое событие будет через 5 лет от запуска фонда. 📌Квадратные метры – реинвестируют полученные средства в новые объекты недвижимости, по мере высвобождения средств. Продали квартиру – освободившиеся деньги вложили в новую, но на этапе котлована. Подождали, когда ее построят – продали и по новой. ❗️И вот тут мы переходим к самой особенности. Стоимость объектов оценивается независимыми экспертами и отсюда формируется стоимость фонда – считай пая. Исходя из этого и показана доходность фонда. Продать же пай вы можете по той цене, по которой у вас готовы купить. И вот тут загвоздка. В отличии от обычных бумаг, где вы видите доходность и текущую цену, и они по сути равны. В случае с паями доходность показана по оценке, а реальная цена в стакане. 🔹Цена Лужников в терминале написана 1275, а купил я по 1060 – доходность 20%. В стакане цена 880. Фактически продав, сейчас получу убыток. Цена Квадратные метры 5,74, брал по 4,24 – доходность 35%. В стакане цена 4,42 – согласитесь, что это не 35%... Мои мысли следующие и для чего пишу все это. Это не плохо не хорошо - это особенность, которую нужно учитывать. 🤔Оценочная стоимость очень важна – так как она реально отображает ценность фонда. Но вы должны понимать, что если нет спроса на паи фонда, то и цена будет другой. 💛Но! Фонд Лужники закроют и получатся реальные деньги, которые распределят между пайщиками. Это будет как по облигации, когда после срока выплатили «тело». А цена Квадратных метров всегда будет расходится с оценкой – в зависимости от веры инвесторов в бумагу. Это "вечная" бумага. В этом плане возможно сейчас хорошо докупить Лужники, так как стоимость в стакане и оценке сильно расходится, и разницу ты получишь по реализации объектов. Ну и такая же параллель как и с облигациями – чем будет ближе сдаче объектов, тем меньше будет разница. Есть еще аналог Лужников, Репаблик РЕДС $TRRE - у него так же есть срок, когда его закроют и тоже есть разница между ценой в стакане и оценкой стоимости объектов. 📉Из рисков – рынок недвижимости обрушится и не реализуют объекты по нормальной цене. Но вы много помните случаев, что бы недвижимость в Москве дешевела и это было надолго? С вас реакция, если был полезен. Вам тыкнуть не сложно, а мне с Мией приятно 😉 #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #недвижимость