Форум о фонде Лужники Коллекшн Москва

Всем привет! В чем лучше копить? 🔹Есть такой подход, что копить лучше в том, что вам потребуется. Например, вы собираетесь в отпуск за границу и вам понадобятся доллары. Вот вам и ответ, копите сразу в этой валюте. 🤔Вы не знаете и не сможете угадать, когда будет дешевле или дороже, но откладывая покупку валюты на последний день, можете сильно расстроиться перед отпуском, покупая по самой невыгодной цене. Покупая же валюту каждый месяц, вы получите среднюю цену и она будет "нормальной". ❓Но в чем копить, если вам нужна квартира? Ответ может звучать парадоксальный - в квартирах. Для этого есть различные фонды в недвижимость, где цена пая измеряется рублями, но зависит от цены квадратного метра той недвижимости, которой владеет фонд. Когда-то рассказывал о фонде $TLCN и его особенности. У фонда есть 2 цены: 1. Расчетная стоимость пая - это оценка стоимости на основе стоимости активов фонда (совокупная стоимость квартир / на общее количество паев) 2. Реальная стоимость на бирже. 😉Так вот в чем мысль. Сейчас оценочная стоимость пая 1634,5, а торгуется по цене 1100-1250 (обратите внимание что большая разница между ценой продажи и покупки). ❓Решил проверить, насколько справедливая цена оценки. Для этого нам понадобится состав квартир фонда и цена 1 кв метра. Застройщик продает не ниже 1 232 763 за метр, на вторичном рынке нашел объявления, где стоимость 1 103 650. Но это все квартиры без отделки. Всего в фонде 2174 кв метров недвижимости и из-них 785 (36%) с отделкой White-box, которая дороже, чем без отделки. Пренебрегаю этим, считаю, что пусть это будет скидка на реализацию квартир. 2174*1100000‎ = 2 391 400 000 Всего у фонда 1 547 620 паев  2 391 400 000/1 547 620‎ = 1 545,211 рублей за 1 пай. Моя задача не была попасть в точную цифру, а примерно оценить справедливую цену фонда. Насколько независимая оценка права с ценой 1634. Вышло вполне нормально. 🤔Почему рынок оценивает в один пай в 1100-1200? Малая ликвидность и в случае, если кто-то хочет выйти их проекта (по разным причинам), то давит продажами на цену. Риски, все такие же как и на старте проекта, новых не добавилось, за исключением Ключевой ставки и боязни банкротства застройщика. Но в этом случае как и с обычной стройкой деньги хранятся на Эскроу счете это дает уверенность, что если и потеряю деньги, то не все. Но прежде чем покупать, вы как и с покупкой в любой стройке должны оценить для себя насколько считаете рискованным этот проект. Для меня ключевое, что покупая по 1100, приобретаю строящуюся недвижимость со скидкой в 30% от текущей цены, а не от того, что я получу. До 2027 года не близко, но меня риск/цена - вполне устраивают. 📌Продавать паи не собираюсь - это инвестиция до окончания проекта. Считайте пассивный доход. Так как очень большой спред между ценой продажи и ценой покупки, то выставлю лимитные заявки с ценой ниже чем самая дорогая на продажу и жду, когда придет продавец. ☝️Смысла торопиться нет, а покупать на 10-15% дороже не хочу. Есть и другие фонды, как вам такой анализ? Интересно если их разберу? Например $TRRE #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #мия_учит #пассивный_доход

Трамп продолжает разгонять московскую недвижимость😉 +5% в рублях с начала года +25% в долларах $HOM5 Кстати, похоже в районе Северного порта (м. Речной вокзал) отстраивается новая точка притяжения. Редевелопментом Северного речного порта занимаются Легенда (пару этажей этого проекта есть в ЗПИФ Т Инвестиций), Мангазея, Capital Group $TKVM Мы бы сами с удовольствием что-нибудь там прикупили, но цены от 500к/метр (сравните со средними ценами) со сроком сдачи в 2028. Плюс ремонт Кстати, классные фонды не движки: $TRRE $TLCN этот мы покупали/продавали по 1000, а он вон как отрос. Что думаете? 🐾 Кот.Финанс | #недвижимость #хочу_в_дайджест #прояви_себя_в_пульсе #пульс_оцени

$TLCN последние первичные размещения были по 1080₽ Если цена в стакане выше 1080₽ это означает, что все те кто покупал на первичке этот фонд уже могут выходить при своих без комиссии, без налога на мат выгоду, но и без заработка или с символическим заработком. Я к тому, что с каждым днём остаются те кто реально хочет сидеть в активе, или уже не хочет оставаться при своих. Потому что все заявки на продажу по 1100+ это уже все пытаются с прибылью продать.

В качестве диверсификации недавно купил себе лот на недвижимость $TLCN Ликвидности нет совсем, цена в стакане ниже цены лота на 50%. Для тех, кто готов зайти в недвижку надолго - считаю неплохой вариант. Я не уверен, что готов ждать несколько лет, поэтому купил чуть-чуть. Элитная недвижимость всегда растет в цене быстрее.🏗️🏢

Расчетная стоимость пая и цена в стакане: почему они различаются и что мы делаем для их сближения 📌 Расчетная стоимость пая (РСП) фонда недвижимости — рыночная стоимость активов фонда в пересчете на один пай. Сейчас она основана на оценке недвижимости независимыми экспертами — они всегда рассчитывают цену с дисконтом на торг. А после продажи квартир в нее будет заложена стоимость, по которой квартиры продали. 📌 Цена в стакане — то, за сколько инвесторы готовы продать паи прямо сейчас. На нее влияют настроения и потребности участников рынка, а также их отношение к конкретному активу. 🏠 Проведем аналогию с рынком недвижимости: рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, но человеку, который ее продает, срочно нужны наличные деньги. В таком случае он будет готов продать квартиру и за 9 млн — по цене ниже рыночной. Сейчас инвесторы продают паи фондов недвижимости Т-Капитала через стакан по цене ниже РСП. Мы видим эту ситуацию и стараемся ее скорректировать. У управляющей компании нет возможности непосредственно влиять на стоимость паев закрытых фондов недвижимости. В них не может быть маркетмейкера. Вместо него в фонде Квадратные метры дилер, который постоянно готов совершать сделки с паями, но делает это с дисконтом. Дилер покупает и продает паи в соответствии с установленными лимитами. Чем больше паев уже приобрел дилер у желающих продать, тем ниже цена, по которой он выставляет новые заявки на покупку. В других фондах дилера нет. Разница между ценой в стакане и РСП позволяет получить более высокую доходность тем, кто купил пай с дисконтом и продержал его до погашения по РСП. Но в таком случае возникает налог на материальную выгоду. В 2025 году этот вопрос разрешится, так как мы планируем листинг фондов недвижимости на бирже. В таком случае налог на материальную выгоду возникать не будет. 🔸 Уже в этом квартале планируется первая продажа квартир из фонда Квадратные метры. Мы рассчитываем продать их по цене выше оценочной.  🔸 Фонд ЖК Republic REDS выплатит деньги пайщикам до июня 2026 года. 🔸 Согласно стратегии фонда ЖК Luzhniki Collection, пайщики получат выплаты до декабря 2027 года. Выплаты будут происходить согласно РСП, то есть между пайщиками распределяются деньги от продажи квартир.  ☝️ Покупая паи через стакан сейчас, когда цены в нем ниже РСП, можно получить более высокую доходность при погашении. Об этом писали в недавних постах:  1. ЖК Republic REDS $TRRE: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/b0edcdcf-d69c-4743-951d-256fc6f27f2f/ 2. Квадратные метры $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/  3. ЖК Luzhniki Collection $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ 

В фондах недвижимости прошла переоценка  Каждый месяц независимые эксперты оценивают, как изменилась стоимость недвижимости в фондах Т-Капитала. От этого зависит изменение расчетной стоимости пая (РСП) 💰 Вот что поменялось по итогам января:  •В Republic REDS $TRRE недвижимость за месяц подорожала на 0,47%, до 999 003 340 ₽. •В фонде Luzhniki Collection $TLCN цена к февралю выросла на 3,30%, до 2 362 960 071 ₽. •В фонде Квадратные метры $TKVM в январе была проведена оценка недвижимости, за которой последовала переоценка. Наиболее актуальный отчет — от 5 февраля 2025 года. Согласно отчету, стоимость недвижимости: 2 476 146 647 рублей, она подорожала на 0,34%.  📆 Отчеты о переоценке публикуются на сайте: •Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ •Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ •Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ В феврале стоимость паев составила:  •Квадратные метры — 5,76 ₽ (+0,17%)* см. блок «О фонде Квадратные метры» https://www.tbank.ru/invest/etfs/TKVM/; •Republic REDS — 1 199 ₽ (+0,33%); •Luzhniki Collection — 1 523 ₽ (+3,11%). 🔔 Также паи фондов можно купить с дисконтом до 35% на вторичном рынке. Мы уже рассказывали, как заработать таким образом в фонде Luzhniki Collection и Квадратные метры, а на этой неделе также расскажем о фонде Republic REDS. Полезные посты:  • Luzhniki Collection — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/6241ff49-5b97-4fec-8098-44e98cf7be51/ • Квадратные метры — https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/4782697e-8bcb-47ec-843f-016fdaf38eac/ *На сайте ООО “Т-Капитал” (https://t-capital-funds.ru/statistics/) в соответствии с требованиями законодательства раскрыта стоимость пая фонда Квадратные метры по состоянию на последний рабочий день месяца (31 января 2025 г.): 5,6611 руб. При этом актуальная стоимость пая, определенная с учетом переоценки недвижимости на 05.02.2025, составляет 5,7616 руб. 

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 04.02.2025 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1221470 Резюме: Корпоративное действие, связанное с раскрытием информации по ценным бумагам ПИФ ЗПИФ недвижимости "Т-Капитал Лужники Коллекшн", запланировано на 20 февраля 2025 года. Список владельцев будет фиксироваться 31 января 2025 года. Управляющая компания - ООО "Т-Капитал". Сентимент: Нейтральный.

Сейчас в наши фонды инвестирует более 5 млн человек. Рассказываем, что интересного произошло в прошлом году и с какими показателями начинаем 2025-й.  ✅ Пассивное инвестирование продолжает набирать обороты. За прошлый год в фонды вложили на 158% больше средств, чем в 2023-м. На январь 2025-го портфель Т-Капитала составляет 151 млрд рублей. ✅ Растет и средний портфель нашего инвестора: он прибавил 88%. За это спасибо вам.  ✅ Стоимость чистых активов фондов уже превышает 155 млрд рублей, это на 146% больше, чем в 2023 году.  ✅ В 2024 году суммарные выплаты нашим клиентам по фондам составили 1,2 млрд рублей. ✅ За год в рамках 844-го указа нам удалось высвободить 355 млн рублей из заблокированных фондов: свои средства получили 165 тысяч клиентов. ✅ Несмотря на санкции и повышение ключевой ставки, некоторые фонды за год показали доходность выше 20%. Например, фонд Золото $TGLD с доходностью 43% и фонд Luzhniki Collection $TLCN, у которого доходность 26%.  ✅ Самыми популярными у клиентов в 2024 году стали:  •фонд денежного рынка TMON — в него инвестируются средства из Инвесткопилки. Доходность за год — 18,2%; •фонд Пассивный доход $TPAY с доходностью до 23% годовых;  •фонд Вечный портфель $TRUR с доходностью 16% за последний год; •фонд Золото $TGLD с доходностью 43% за последние 12 месяцев.  ✅ Появились и новички: в 2024 году мы запустили 3 новых фонда и 2 стратегии автоследования:  •фонд Государственные облигации $TOFZ; •фонд Пассивный доход $TPAY; •фонд Российские Технологии $TITR@;  •стратегия &Т-Валютная ликвидность;  •стратегия &Т-Защита.  Будем пополнять этот список и дальше!  А чем вам запомнился 2024 год? Опишите его одной картинкой в комментариях.

👑 Какие есть ещё приколы с материальной выгодой? И в дополнение к утреннему посту рассмотрим ещё парочку случаев возникновения материальной выгоды, чтобы уж точно закрыть вопрос. Полетели! 🦉 IPO и SPO В ходе первичных размещений формирование материальной выгоды возможно, когда IPO прошло по одной цене, а min цена в первый день торгов на бирже была больше неё. Где-то в октябре Минфин заявил, что готов направить поправки в законодательство, чтобы освободить от налогообложения возникающую материальную выгоду при IPO. (Думала, этот вопрос в пользу инвесторов решили ещё в сентябре) Про SPO пока молчат, хотя и там бумаги можно получить по цене ниже рыночной. 🦉 Внебиржевые торги Если купить бумагу на внебиржевом рынке дешевле, чем она сто́ит на бирже, возникает налог на материальную выгоду. Он рассчитывается при покупке ценных бумаг, даже если мои совята их ещё не продали. Пусть мой совёнок купил на внебиржевом рынке [1] российскую акцию по цене 1 000 ₽. Минимальная цена на бирже в этот день составила 1 600 ₽. Возникает материальная выгода: 1 000 ₽ - 1 600 ₽ = 600 ₽ Соответственно, по ставке 13% [2] НДФЛ составит: 600 ₽ × 13% = 78 ₽ 💬 Вычитала, что 12 января Т-Банк разослал всем уведомление, согласно которому доходы от сделок на внебиржевых торгах облагаются налогом по ставке 35%, так как по новым правилам они попадают под материальную выгоду. 💬 Мне ничего не приходило. Возможно это связано с тем, что за 2024 год не возникло статей по материальной выгоде. Ещё согласно п.2 ст.224 НК РФ, ставка 35% относится не к ценным бумагам. 🦉 T-фонд Под материальную выгоду попадают паи фондов $TRRE, $TLCN или $TKVM . Это связано с тем, что мои совята не смогут купить их по рыночной цене (как минимум через Т-Банк) — только через стакан, где цены такие: • TRRE за 811 ₽ при рыночной 1 195 ₽; • TLCN за 990 ₽ при рыночной 1 477 ₽; • TKVM за 3,83 ₽ при рыночной 5,75 ₽. Избежать налога в этих случаях просто невозможно. * * * * * * * 1. Торги выходного дня у Т-Банка. 2. Свои налоговые ставки смотрим в ст.224 НК РФ. * * * * * * * P.S.: Пост внеплановый — писался по вдохновению, поэтому без картинки 🥲 #ATs_разное #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест

Новости о переоценке в фондах недвижимости Рассказываем, как изменилась стоимость недвижимости внутри фондов и цены на паи по итогам декабря 🔍 В фонде Квадратные метры $TKVM стоимость недвижимости выросла на 0,42%, до 2 467 717 250 ₽. В Republic REDS $TRRE недвижимость за месяц подорожала на 0,26%, до 994 283 932 ₽. В фонде Luzhniki Collection $TLCN цена к декабрю выросла на 0,59%, до 2 287 480 389 ₽. Изучить отчеты об оценке можно на сайте: • Квадратные метры: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TKVM/ • Republic REDS: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TRRE/ • Luzhniki Collection: https://t-capital-funds.ru/documents/mutual_funds/TLCN/ 🏆 После переоценки стоимость паев тоже выросла:  Квадратные метры: 5,75 ₽ (+0,19%); Republic REDS: 1 195 ₽ (+0,09%); Luzhniki Collection: 1 477 ₽ (+0,37%). Напоминаем, что переоценка проводится в последний рабочий день месяца, а отчет по ней появляется на сайте в первый рабочий день следующего месяца. В январе первый рабочий день — 9-е число.

💰Как заработать больше, покупая паи на вторичном рынке В недавнем посте мы рассказали, как растет цена на недвижимость в ЖК Luzhniki Collection $TLCN. Как вы поняли, чем выше стоимость активов в составе фонда, тем больше заработает инвестор по завершении стратегии. Доходность ваших вложений может быть еще выше, если купить паи со скидкой. Объясняем, как это работает ⬇️ Сейчас расчетная стоимость пая — 1 472 ₽. Это соответствует 1,046 млн рублей за квадратный метр недвижимости. По нашему консервативному прогнозу с учетом текущих темпов роста стоимости недвижимости в премиальном сегменте и конкретно в Хамовниках, после завершения строительства в 2027 году мы продадим квартиры в среднем по 1,5—1,7 млн рублей за квадратный метр. Это будет соответствовать расчетной стоимости пая 2 100—2 400 рублей. Эта стоимость — ориентир расчетной цены при погашении паев, фактическая цена погашения будет известна только после продажи квартир из фонда.  📌 Стоимость квадратного метра при покупке паев в фонде $TLCN можно расчитать так: стоимость квадратного метра = (стоимость пая * количество выпущенных паев ) / количество квадратных метров. На вторичном рынке вы можете купить паи ниже расчетной стоимости — с дисконтом до 35%, если есть такое предложение (сейчас оно есть 😉). В таком случае для покупателя ниже и цена за квадратный метр в ЖК Luzhniki Collection. Сопоставим стоимость пая из стакана с ценой квадратного метра: •для инвестора, который купил пай за 1400 рублей, квадратный метр стоит 996 тыс; •за 1 300 ₽ — 925 тысяч; •1 200 ₽  — 854 тысячи ₽; •1 100 ₽ — 783 тысячи ₽; •1 000 руб. — 712 тысяч ₽;  •900 ₽ — 640 тысяч ₽. Так, инвесторы получают возможность купить премиальную недвижимость в Хамовниках по цене значительно ниже рынка. Если учесть покупку паев с дисконтом, например за 1 000 ₽, то абсолютная доходность к моменту погашения при такой цене входа может составить от 110 до 140%*, что в годовом выражении — более 30%.  *Без учета НДФЛ и налога на материальную выгоду. Подробнее о налогах рассказали в этом посте: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/be66e4e9-94c4-41c4-9ca5-825f8eb66a45/  Фото: Luzhniki Collection. Визуализация

$TLCN Сегодня 2 года этому инструменту и 1.5 года моих инвестиций на нём. Можно подвести итоги. Лот на старте стоил 1000, сейчас (наконец-то дали график) 1472. Я зашёл по 1075, с конца июня пошёл бешенный рост, превысивший даже рост октября 23го. В абсолютном исчислении накаребасилось уже 39,7к. Ну, что ж. Это не самый мой долгий лонг и самая зелёная позиция. Держал и по три года BANE, но нигде ещё у меня не было такой доходности. Вот как бывает. Думал - это самая моя тупая покупка. Но время, паходу, расставляет всё по СВОИМ (его, времени) местам. Думаю, что этот ПИФ закроется в 27м. Надеюсь, скорость роста цен на недвижимость к тому времени не снизится. Инструмент неликвидный чуть более чем полностью, т.к. ни разу ни одна моя заявка не нашла встречную на покупку. Но, как видите, достаточно эффективный.

Всем привет, дальше будет не инвестиционная рекомендация и я ни в коем случае не призываю делать что будет написано ниже Дело такое, квадратные метры показывают падение, а Лужники растут уже какой месяц подряд, я буду дальше продавать квадратные метры и покупать Лужники Немного вводной информации: срок инвестиций в Лужниках 3 года, в квадратных метрах 5 лет •Замечу что если вы рассчитываете зайти на меньший срок, то не в коем случае не рассматривайте эти активы, возьмите тот же фонд ликвидности от втб или вклад рассмотрите •Я осознано выделил 30% от портфеля для инвестирования в недвижимость и уверен что данная сумма мне не понадобится в ближайшие 3 года •А так же в моем случае нарисованная доходность позволила подключить премиум А еще решил попытать удачу в новой игре Спейс-инвестор от Т-Банка #спейсинвесторс в которой можно выиграть акции и другие плюшки https://space-investors.tbank.ru/invite/01JE3BKEZ884EF6SCG09T4JH1F/ref $TKVM $TLCN

$TRRE $TLCN или 3-й цугцванг. «в фантазеры б я пошёл, Пусть меня научат! В фантазерах хорошо, А Т-банк экспертом лучше! Про недвижку придумывал бы я, Пусть меня научат»… Итак, что мне здесь видится, здесь и далее исключительно мои фантазии, так как на эксперта Т-банка ещё не обучили) 1) менеджеры нашли панацею от всех бед, фонд Т-банка(тогда ещё Тинькова) на недвижку! Все круто, недвижка всегда будет расти, отличный защитный механизм! Не надо париться со сдачей, покупаете у нас фонд, под который скидка с котлована, и прибыль ваша. Налога на материальную выгоду нет! Льготные ипотеки нас не колышат, это элитная недвижимость, богатеи покупают за нал. Подобного рода реклама, поступала, думается не только мне. Но долгое время я был скептичен, так как цены на недвижку были на хаях… Цена, на недвижку сейчас, судя по проф форумам не растёт, а людям понаобещали, что делать с этим Т-банк вряд ли знает. А тут ещё выяснилось, что налог-то будет для тех кто приобретал не на первичном размещении, и тут что нормально сказать банк тоже не скажет. Что не скажи - цугцванг! 2) но ведь фонд стабильно растёт и это круто! Да? Почти, если не учитывать, что люди заходят по ценам 800-850-900, а оценочная стоимость «экспертов» уже 1400 за 1 фонд. И на разницу нужно будет оплатить налог на материальную выгоду, а материальной выгоды у тебя никакой нет, потому что продаж ты за те же 700-950! Ещё оплатив этот налог. Таким образом, такие как я купив, благодаря поддержке в том числе, фонд, когда данные о налоге о материальной выгоде подтвердили, мы поняли, что у нас теперь такой же цугцванг. Продавать - попадать на налог, и выходить в 0 или убыток. Не продавать, вы посмотрите с каким темпом рисуют эксперты рост при остановке, а местами и падении цен на недвижимость! Формально, эти эксперты, могут нарисовать и стоимость фонда 10 000, им же рисовать, а не продавать по этой цене. А налог платить нам… 3) Так может компании надо перестать рисовать мнимые цифры, и сохранить покупателя, путём как раз снижения стоимости пая фонда? Но ведь тут разрушатся розовые обещания менеджеров, о вечном росте, люди часть поймут где они. И могут побежать, а это будет означать ещё больше падение спроса и большего не ликвида, от которого, кое-как избавились путём дробления акций…снижать - хреново для ликвидности, повышать - хреново для тех кто купил уже и кому платить налог на материальную выгоду… вот и для банка ещё один цугцванг, а не только для купивших. Грустно и печально, но очень хочется, чтобы «эксперты» как-то гарантировали озвученный бюджет. Кого-то может радует сиюминутный рост в портфеле, а я на него смотрю, как на увеличившийся налог, и полное не понимание, сколько в итоге получу, потому что эти цифры, просто нарисованы. Очень внимательно подумайте, прежде чем лезть сюда.

Друзья, готова запись с нашего эфира по недвижимости. Я не просто так приглашаю для вас экспертов в разных областях криптовалюта, недвижимость, разные классы активов фондового рынка - это всё ваша ДИВЕРСИФИКАЦИЯ На эфире рассказали и ответили на вопросы: 1. Как Никита Корниенко построил свой бизнес (как пришла это идея) 2. Как инвестировать в недвижемость без ПВ и ипотек 3. Какая выгода и доходность для инвестора? Из чего сквладываеься прибыль? 4. Как высчитываются налоги ? 5. Что такое фонды на недвижимость $TKVM $TLCN и как они работают 6. Какие тренды на рынке недвижимости мы видим сейчас. 7. Хорошее ли сейчас время для вложений в недвижимость. 8. Какие риски? 9. Какая защита вложенных средств ? 10. Как позиционируется активы по состоянию и качеству актива (Core, Core+ и т.п.) Запись выложенная в вк видео здесь https://vk.com/video-222022630_456239063?access_key=aada10894eb5ac820f Запись эфира также можно послушать на площадке Яндекс.подкаста здесь https://music.yandex.ru/album/33139578?utm_medium=copy_link За качество записи прошу прощение 🙏 сделали всё возможное чтобы сделать его лучше

#Недвижимость Ипотека продолжает обновлять исторические максимумы. По расчётам РБК на основе данных ЕИСЖС, средневзвешенная ставка на первичном рынке достигла 22,33%. Давайте посчитаем переплату по Ипотеке по ставке в 22% и поймём надо ли оно сейчас. Возьмём жильё за 10🍋 (в Сочи это крохотная однушечка на вторичке, в стройке таких цен нет) на 30 лет. ПВ - 20% Переплата составит, Внимание !!! ‼️44 876 362 - как вам такое ?? 🤯 *Расчёт в ипотечном калькуляторе на скринах Да да друзья, вы берёте у банка 8 000 000р , а возвращаете почти 45 000 000р как вам такая переплата ?? Так работает сложный процент и вместо того чтобы работать на вас в условиях высоких ключевых ставок, он будет работать на банк. Лично моё мнение, нужно быть безумцем чтобы взять жильё на 30 лет под такую ставку. Поэтому, сейчас самое лучшее время для облигаций и депозитов. ✅А о том как инвестировать в недвижимость без ипотеки и ПВ мы поговорим уже через пару минут ! $TLCN $TKVM

#Эфир #Недвижимость Друзья, сказано -сделано! Уже в этот вторник состоится эфир по недвижимости с основателем SimpleEstate Никита Корниенко -Бывший инвестиционный аналитик Goldman Sachs -Номинант рейтинга Forbes 30 до 30 в категории финансы и инвестиции Мы поговорим про: -тренды в недвижемости сейчас -как инвестировать в недвижимость с небольших сумм и без первоначальных взносов - обсудим фонды на недвижимость в Т-банке $TKVM $TLCN - поотвечаем на ваши вопросы Приходите, будет лампово и интересно 😉 ✅Когда? Вт 15.10 в 19:00 по МСК ✅Где? Онлайн с видео трансляцией

#nrd Тикеры: $TLCN Время новости: 02.09.2024 Тема новости: (DSCL) О корпоративном действии "Раскрытие информации" с ценными бумагами ПИФ ЗПИФ недвижимости "Тинькофф Лужники Коллекшн" (инвестиционный пай 5183) Ссылка: https://nsddata.ru/ru/news/view/1168577 Резюме: В соответствии с корпоративным действием, 19 сентября 2024 года состоится раскрытие информации о закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости "Тинькофф Лужники Коллекшн", управляемом ООО "Т-Капитал". Фиксация списка владельцев пройдет 30 августа 2024 года. Инвесторы могут обращаться в НКО АО НРД для получения дополнительной информации. Сентимент: Нейтральный.

❗️ У нас важная новость: с сегодняшнего дня в турнирах не учитываются баллы, заработанные на заблокированных иностранных ценных бумагах. Напомним, что ранее доходность по ним учитывалась в общем результате. Также сейчас в турнирах не учитываются баллы по $TKVM_OTC, $TLCN, $TRRE и фондам FinEx. Пока есть временные технические сложности по учету доходности по этим фондам, которые мы вскоре решим. И уже на следующей неделе мы расскажем вам о новом турнире РИЧ!

Не покупайте тиньковские фонды на недвижимость, прежде чем не прочтете этот пост. Вчера Тиньков, в своем официальном канале T-Real_Estate, объявил инвесторам, https://www.tbank.ru/invest/social/profile/T-Real_Estate/20179c0f-f435-4fef-bd0a-a8c31566b376 что их фонды подпадают под налог на материальную выгоду, хотя раньше отрицал, что этот налог применяется к его фондам на недвижимость. Это можно прочитать в моём прошлом посте: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/80606426-460a-455d-bc83-11fd4d423626 Что всё это значит. Рассмотрим покупку и продажу паев в этом году: Купив фонд $TRRE сейчас за 832 рубля вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду в 43 рубля 42 копейки. Почему? Потому что цена РСП (расчетной стоимости пая) сейчас 1 166 и именно от этой цены считается материальная выгода. Разница между 1166 и 832, ценой по которой вы купили пай - это ваша материальная выгода. Она облагается налогом на материальную выгоду в 13%. 1166-832=334 13% от 334 = 43 рубля 42 копейки. Соответственно, если вы купили пай по 832 рубля и продали по этой же цене - в конце года вы заплатите налог на материальную выгоду в размере 43 рубля 42 копейки. Купив и продав 1000 паев за 832 000 руб, вы соответственно заплатите 43 420 рублей налога, не заработав при этом ни копейки. Купив фонд $TLCN сейчас за 900 рублей вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду в 39 рублей 65 копеек. Почему? Потому что цена РСП (расчетной стоимости пая) сейчас 1 205 и именно от этой цены считается материальная выгода. Разница между 1205 и 900, ценой по которой вы купили пай - это ваша материальная выгода, которая облагается налогом на материальную выгоду 13%. 1205-900=305 13% от 305 = 39 рублей 65 копеек Соответственно, если вы купили пай по 900 рублей и продали по этой же цене - в конце года вы заплатите налог на материальную выгоду в размере 39 рублей 65 копеек. Купив и продав 1000 паев за 900 000 рублей, вы соответственно заплатите 39 650 рублей налога, не заработав при этом ни копейки. Купив фонд $TKVM сейчас за 4 рубля 71 копейку вы сразу попадаете на налог на материальную выгоду в 0.0806 Почему? Потому что цена РСП (расчетной стоимости пая) снйяас 5.33 и именно от этой цены считается материальная выгода. Разница между 5.33 и 4.71, ценой по которой вы купили пай - это ваша материальная выгода, которая облагается налогом на материальную выгоду 13%. 5.33-4.71=0.62 13% от 0.62 = 0.0806 Соответственно, если вы купили пай по 4 рубля 71 копейку и продали по этой же цене - в конце года вы заплатите налог на материальную выгоду в размере 0.62 рубля Купив и продав 200 000 паев за 942 000 рублей, вы соответственно заплатите 16 120 рублей налога, не разработав при этом ни копейки. Можно сказать, вам ещё повезло, что выбрали этот фонд ) Держитесь подальше от вышеуказанных фондов на недвижимость у Тинькова. Те кто купили эти фонды на старте - сидят уже несколько лет в убытках, без возможности продать фонды хотя бы в ноль, не говоря уже о том, сколько съела инфляция за эти годы. Те, кто покупает в этом году фонды с дисконтом, надеясь заработать купив фонд по привлекательной цене - получат в комплекте новый налог, о наличии которого в тиньковских фондах на недвижимость так долго скрывали представители Тинькова.

3 фонда недвижимости от Тбанк. От 4.59% до 22.57% годовых. Какой из них выбрать. Сейчас у брокера торгуются 3 фонда с одинаковыми условиями. Все 3 торгуются на внебиржевом рынке. Это значит что купить их можно только в тбанке, а мосбиржа не имеет к ним никакого отношения. Каждый из трёх фондов вложился в свой объект недвижимости, квартиры в котором будут распроданы после сдачи дома а вырученные за них деньги выплачены пайщикам. $TRRE - июль 2022 - июнь 2026 $TLCN - декабрь 2022- декабрь 2027 Первые два фонда запустились в 2022 году с разницей в несколько месяцев. На хайпе рынка недвижимости. $TRRE запустился в июле и цена пая состсюавлляа 300 000 рублей без возможности его продать до погашения фонда. В ноябре произошло долбление и пай стал стоить 100 000. Рекламные акции, конкурсы на покупку паев и обзвон финансовых консультантов с предложением купить эти фонды способствовали покупкам. В феврале 2022 года началось то, что нельзя называть одним словом, а в сентябре того же года мобилизация, безудержный рост недвижимости прекратился, сменившись разнонаправленным движением. Годовой рост паев перестал устраивать инвесторов, многие запаниковали и захотели выйти из фондов, переложив деньги в более консервативные, а чаще и более выгодные инструменты. Но выход был закрыт, продажа через стакан не работала. Торги осуществлялись не напрямую между продавцом и покупателем, а через посредника. И подать свои паи было практически невозможно. По любой цене. 2 года страданий и жалоб в пульсе и в какой то момент Тинькофф разрешил торги в стакане с дисконтом к расчетной стоимости пая (РСП) уже напрямую между продавцом и покупателем без посредников. Продавцы начали опускать цену пая. Со временем этот дисконт стал увеличиваться, форсируя рыночную цене. После этого весной 2024 года Тиньков провел сплит 100 к 1. 1 пай превратился в 100 при неизменной цене. Это ещё больше увеличило доступность фонда. Теперь не нужно покупать сразу на 100 000 рублей. Достаточно 1 000. Мы получили свободный рынок, стакан и цену за 1 пай меньше тысячи. $TKVM 3 квартал 2023 - 2 квартал 2029 года. На запуске этот фонд сильно отличался от двух других. Изначально цена пая у него была 5 рублей, стратегия была вечной, т.е деньги вкладывались в разные объекты недвижимости, а после из сдачи и продажи деньги пайщиков выкладывались в другие проекты. Фонд точно так же сильно упал за год, как и 2 выше представленных, но буквально 2 недели назад Тбанк, прислушавшись к страданиям пайщиков, изменил стратегию, и теперь фонд имеет такое же время погашения паев, как и 2 других фонда. По итогу все 3 фонда стали обладать одинаковыми характеристиками. Единственные переменные у них остались: время погашения и дисконт к РСП. Теперь посчитаем какую годовую прибыль можно получить, купив паи разных фондов сейчас, и дождавшись их погашения. Будущий рост цены на сами объекты недвижимости брать в расчет не будем, так как он нам не известен. Считать будем доход в месяцах и годовой. $TRRE покупка 836. РСП 1182. Доход 346р за 22 месяца. 41.388% 1.88% в мес. 22.57% годовых $TLCN покупка 907. РСП 1331. Доход 424р за 40 мес. 46.75% 1.168% в мес. 14% годовых $TKVM покупка 4.72. РСП 5.75 Доход 1.03р за 57 мес. 21.82% 0.38% в мес. 4.59% годовых Очевидный лидер есть и очевидный аутсайдер. При этом вы можете у меня в прошлых постах посмотреть всю историю движения цены в этих фондах (Тбанк не предоставляет такой возможности) и увидеть как в динамике меняется цена в стакане. В конце каждого поста ссылка на прошлый. И под каждым постом в комментариях динамика изменения цен на покупку и продажу за несколько дней или недель. Целиком они складывают воображаемый график движения цен за последние 3 месяца: $TRRE https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/524edbea-52e9-4a6f-b775-071f3ec078f6 $TLCN https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/1b35bf5c-047a-4dbc-86df-b8cbb34958b5 $TKVM https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/63f175ad-433b-43f9-8eb9-65b346f548f9

Часть 2. Как реализовать паи в ЗПИФах по справедливым ценам? Дождаться погашения от УК. Дело в том, что в отличие от продажи паев другому человеку, погашение паев производит УК и делают они это по расчетной цене, то есть по справедливой. Собственно, по этой причине люди и покупают ЗПИФы недвижимости. Да, они очень неликвидны. Да, в моменте вы не сможете быстро продать паи по нормальным ценам. Но вы точно знаете, что спустя какое-то время (несколько лет) вы дождетесь погашения паев по справедливым ценам. В этом и вся суть, УК получает деньги, вкладывает в недвижимость, затем в течении нескольких лет продает эту недвижимость и только затем, имея деньги на руках, гасит паи. УК не может вам погасить паи заранее, так как у них просто нет денег, они все в низколиквидном активе — в недвижимости. Если БПИФы могут хоть каждый день гасить паи, просто продавая активы (акции, облигации), то ЗПИФы недвижимости не могут, квартиры просто так за день не продашь. Поэтому УК реализует объекты и только потом закрывает фонд и гасит всем паи. И в целом с этим нет никаких проблем. Предыдущие фонды недвижимости от тинькофф $TRRE и $TLCN (кстати, таких тикеров тоже не существует) имеют точно такие же проблемы с ликвидностью, но это не страшно, ведь мы точно знаем, что в 2026-2027 годах эти фонды закроют и паи погасят по справедливым ценам. Проблемы начались, когда тинькофф заявили, что TKVM будет условно вечным фондом. То есть погашения паев не будет, а деньги от продажи недвижимости будут реинвестироваться снова и снова. Если паи не будут гасить, то реализовать паи можно только одним путем — продажей. Значит должны быть какие-то механизмы предоставления справедливых цен. Но тинькофф не оплатили маркетмейкера и не вывели фонд на биржу. Вместо этого они часто писали о неком призрачном «дилере». Это вроде как маркетмейкер, предоставляет ликвидность, но никаких обязательств нет. Если маркетмейкер обязан торговать с дисконтом не более 5% от расчетной цены (а зачастую этот дисконт не более 1% на бирже), то вот тинькоффский дилер может вообще по любым ценам торговать. Удобно. На данный момент дилер торгует с дисконтом 20% в стакане, и вообще непонятно, что это за дилер такой. В документах фонда ничего о дилере не сказано, поддержка и УК от ответов уклоняется. Это просто какой-то рандомный участник торгов с большими объемами, который совершает сделки по каким-угодно ценам. Я недавно писала в управляющую компанию, спрашивала, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, что за дилер такой. Ответили мне общими фразами, про дилера вообще ничего не ответили. Этот дилер очень странное явление — участник торгов от управляющей компании, который нигде не прописан и нигде не описаны его обязанности. В общем эксперимент очевидно неудачный. Тинькофф хотели сделать что-то типо «БПИФа на недвижимость», который бы вечно существовал, торговался по справедливым ценам, был бы удобный инструмент на недвижимость. Но что-то пошло не так. Я считаю, что это полный провал PR-компании. Тинькофф не объяснили, как они собираются предоставлять ликвидность по справедливым ценам, учитывая, что погашений фонд не делает. Ну и результат вам известен. Недавно УК признала, что их стратегия оказалась нежизнеспособной и они ее изменили. TKVM больше не вечный фонд. Погашение паев назначили на 2029 год. Видимо, дилер не способен предоставлять ликвидность по справедливым ценам, плюс, юридически это вообще никто. Вероятно, о дилере мы больше никогда не услышим. До 2029 года скорее всего паи и дальше будут торговаться с ощутимым дисконтом, а в 2029 году будет погашение по справедливым ценам. Доходность скорее всего будет приемлемая, на уровне 10-15% годовых.

Фонды недвижимости. ЖК Luzhniki Collection $TLCN и Квадратные метры $TKVM. 🗓Про сами фонды вы можете прочитать на сайте Т-банка, расскажу про их особенности и как обычно на собственном опыте. 📌Оба фонда инвестируют в недвижимость. Идея простая, покупаем недвижимость на этапе котлована и продаем когда объект ввели в эксплуатацию. Разница между новой ценой и старой и есть доход фонда, считай инвестора. ☝️Но Лужники - фонд со сроком, который разово инвестировал в определенный объект. Как только дома построят и фонд распродаст недвижимость, в которую были вложены средства, то фонд закроют. Все пайщики получат результат в соответствующей пропорции от того, сколько паев у вас было. ⏰В проспекте ожидаемое событие будет через 5 лет от запуска фонда. 📌Квадратные метры – реинвестируют полученные средства в новые объекты недвижимости, по мере высвобождения средств. Продали квартиру – освободившиеся деньги вложили в новую, но на этапе котлована. Подождали, когда ее построят – продали и по новой. ❗️И вот тут мы переходим к самой особенности. Стоимость объектов оценивается независимыми экспертами и отсюда формируется стоимость фонда – считай пая. Исходя из этого и показана доходность фонда. Продать же пай вы можете по той цене, по которой у вас готовы купить. И вот тут загвоздка. В отличии от обычных бумаг, где вы видите доходность и текущую цену, и они по сути равны. В случае с паями доходность показана по оценке, а реальная цена в стакане. 🔹Цена Лужников в терминале написана 1275, а купил я по 1060 – доходность 20%. В стакане цена 880. Фактически продав, сейчас получу убыток. Цена Квадратные метры 5,74, брал по 4,24 – доходность 35%. В стакане цена 4,42 – согласитесь, что это не 35%... Мои мысли следующие и для чего пишу все это. Это не плохо не хорошо - это особенность, которую нужно учитывать. 🤔Оценочная стоимость очень важна – так как она реально отображает ценность фонда. Но вы должны понимать, что если нет спроса на паи фонда, то и цена будет другой. 💛Но! Фонд Лужники закроют и получатся реальные деньги, которые распределят между пайщиками. Это будет как по облигации, когда после срока выплатили «тело». А цена Квадратных метров всегда будет расходится с оценкой – в зависимости от веры инвесторов в бумагу. Это "вечная" бумага. В этом плане возможно сейчас хорошо докупить Лужники, так как стоимость в стакане и оценке сильно расходится, и разницу ты получишь по реализации объектов. Ну и такая же параллель как и с облигациями – чем будет ближе сдаче объектов, тем меньше будет разница. Есть еще аналог Лужников, Репаблик РЕДС $TRRE - у него так же есть срок, когда его закроют и тоже есть разница между ценой в стакане и оценкой стоимости объектов. 📉Из рисков – рынок недвижимости обрушится и не реализуют объекты по нормальной цене. Но вы много помните случаев, что бы недвижимость в Москве дешевела и это было надолго? С вас реакция, если был полезен. Вам тыкнуть не сложно, а мне с Мией приятно 😉 #новичкам #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #учу_в_пульсе #недвижимость

Буду делиться с вами своими мыслями и полезной аналитикой рынка недвижимости, своей профессиональной компетенция. 📌Число договоров долевого участия на покупку недвижимости в новостройках Москвы в ипотеку в мае выросло на 33,8% по сравнению с маем 2023 года - почти до 8,5 тыс., сообщает пресс-служба управления Росреестра по Москве. «В мае 2024 года зарегистрировано 8 456 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств. В годовом выражении показатель увеличился на треть - на 33,8% к маю прошлого года», - говорится в сообщении. Результат мая превысил данные апреля 2024 года по выдаче ипотеки на ДДУ в столице на 21,7%. - - - Ждёте значительной корректировки цен на новостройке в Москве? $TLCN $TKVM #новостройки

$TLCN всё -таки что-то в этом фонде есть 🤤 Рынок валится, цены скачут, кто-то мечется: продавать или усреднять, а тут все стабильно– 920-930 с зимы :))) Денег он мне не принес, конечно, но фиктивный плюс поддерживает и стоимость портфеля поэтому не рухнула в бездну, как могла бы. Так что такие инструменты тоже полезны!

Понедельник. Настало время еженедельного стакана по $TLCN Прошлую неделю пропустил. Посмотрим как изменились цены за недельку: 925-999 Начали довольно высоко, не старте по 998 продал то, что не мог продать больше месяца. Купленное 13-14 мая. Теперь я понимаю, последив за ценой, что по таким ценам не стоит покупать. Прошлые посты и архив цен в комментах: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/1f34840d-8113-488f-ad97-d02602a22908 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/4e446042-13eb-45d7-81f2-f04d764cf98b https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/24480095-099e-4180-8c97-5a0616495455 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/72460ddc-e85f-4392-8020-ea82f9253d39 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/dc038591-e79f-450c-ab2c-8ed421a9fde4 https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/CameramanV/17d4ccfc-b082-4d15-8f23-c14053a2fc85 https://www.tbank.ru/invest/social/profile/CameramanV/2d2e2833-a8d4-44ea-9c97-83084b268e9e 892-900

$TLCN Будьте внимательны. Повторно столкнулся с ситуацией по внебиржевым фондам. Отображаемая история операций не соответствует действительности. Т.е. по истории продано одно кол-во, по факту другое. Поддержка разбирается с 28.05. История не исправлена. Поддержка уже час не в состоянии дать ответ по сегодняшним сделкам. Это уже третья ошибка. Считаю это недопустимым.

Расчетная стоимость пая и цена в стакане — почему они различаются и что мы делаем, чтобы они стали ближе Расчетная стоимость пая (РСП) фонда недвижимости — рыночная стоимость активов фонда в пересчете на один пай. Сейчас она основана на оценке недвижимости оценщиками — они всегда рассчитывают цену с небольшим дисконтом. А после продажи квартир в нее будет заложена стоимость, по которой их продали. Цена в стакане — то, за сколько инвесторы готовы продать паи прямо сейчас. На эту цену влияют их настроения, потребности и отношение к конкретному активу. Проведем аналогию с рынком недвижимости: рыночная стоимость квартиры составляет 10 млн рублей, но человеку, который ее продает, срочно нужны наличные деньги. В таком случае он будет готов продать квартиру и за 9 млн — по цене ниже рыночной. Сейчас инвесторы продают паи фондов недвижимости Тинькофф через стакан по цене ниже РСП. Мы видим эту ситуацию и стараемся ее скорректировать. 🏡Тинькофф Квадратные метры $TKVM У управляющей компании нет возможности непосредственно влиять на стоимость паев закрытых фондов недвижимости. В этих фондах не может быть маркетмейкера. Вместо маркетмейкера в фонде Тинькофф Квадратные метры есть дилер, который постоянно готов совершать сделки с паями, но делает это с дисконтом. Дилер покупает и продает паи в соответствии с установленными лимитами. Чем больше паев уже приобрел дилер у желающих продать, тем ниже цена, по которой дилер выставляет новые заявки на покупку. Мы работаем над тем, чтобы дилер вернулся в стакан с меньшим дисконтом. Мы запустили маркетинговую кампанию, чтобы повысить осведомленность инвесторов о фонде. Также в следующем квартале состоится первая продажа квартир из фонда. Мы рассчитываем продать их по цене не ниже оценочной и, таким образом, повысить доверие инвесторов к фонду. Также мы принимаем другие меры, о которых сможем рассказать чуть позже. 🏡Тинькофф ЖК Luzhniki Collection $TLCN и Тинькофф ЖК Republic-REDS $TRRE У фондов Тинькофф ЖК Luzhniki Collection и Тинькофф ЖК Republic-REDS ситуация иная. Паи в стакане также торгуются ниже РСП, но это фонды с определенным сроком действия: 📌TRRE выплатит деньги пайщикам до июня 2026 года; 📌TLCN — до декабря 2027 года. Выплаты будут происходить согласно РСП, то есть между пайщиками будут распределены деньги от продажи квартир. Квартиры будут продаваться по цене не ниже оценочной. ☝️Покупая паи через стакан сейчас, когда цены в нем ниже РСП, можно получить более высокую доходность при погашении. #тинькоффкапитал #недвижимость #фондынедвижимости #фондытинькофф

📈 Рассказываем о том, как изменилась расчетная стоимость паев фондов недвижимости Тинькофф по итогам мая. Тинькофф Квадратные метры $TKVM — паи прибавили в цене на 0,79%, до 5,73 ₽. Тинькофф ЖК Republic-REDS $TRRE — за месяц подорожали на 0,38%, до 1 173,87 ₽. Тинькофф ЖК Luzhniki Collection $TLCN — выросли в стоимости на 0,58%, до 1 234,13 ₽. ☝️Стоимость паев зависит от стоимости недвижимости в фондах — ее каждый месяц рассчитывают независимые оценщики. С отчетами оценщиков вы можете ознакомиться по ссылкам. ЖК Lunar: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/Otchet_215_24_Kvadratnye_metry.pdf ЖК Северный порт: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/Otchet_650_24_Kvadratnye_metry.pdf ЖК Republic-REDS: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/otchet_630_24_REDS_31052024.pdf ЖК Luzhniki Collection: https://cdn.tinkoffcapital.ru/static/documents/otchet_640_24_Luzhniki_31052024.pdf #недвижимость #переоценка #фондытинькофф