Инвестиции в ремонт: Превращаем квартиру в актив. Здесь зарыта золотая антилопа? Я давно уже занимаюсь флиппингом (от слова flip - переворачивать с английского), то есть покупаю квартиры в «бетоне» на вторичке в ЖК бизнес-класса, делаю дизайнерский ремонт (бюджетно, но со вкусом) и продаю, зарабатывая на этом. О доходностях поговорим далее 👇 Секрет успеха: Локация, локация и ещё раз локация! Рынок недвижимости играет по своим правилам. Расположение, конкурентное окружение, спрос – вот факторы, определяющие успех. Именно локация диктует, будет ли ремонт выгодным вложением или пустой тратой средств. Цена ремонта – константа (в определенный момент времени), прибыль – переменная. Затраты на отделку в центре и на окраине сопоставимы. Вся разница – в конечной прибыли. Где ваши миллионы? Сравним: * Престижные локации Москвы (Садовое кольцо, ЦАО, некоторые районы ЮЗАО, ЗАО и СЗАО): Здесь новостройки стоят баснословных денег, а предложение ограничено. Поэтому квартиры с качественным ремонтом на вторичном рынке пользуются огромным спросом. Квартира без ремонта (≈60 м²) – ≈30 млн. руб. Инвестиции в дизайнерский ремонт с мебелью – ≈5.5 млн. руб. Цена продажи – 40-42 млн. руб. Ваша прибыль за цикл – от 5 до 7 млн. руб. (17-23%). Цикл, обычно, 5-6 месяцев. * Бюджетная окраина: На окраинах и за МКАД доминируют новостройки комфорт-класса с огромным выбором и привлекательными ценами. Это создает жесткую конкуренцию на вторичном рынке. Квартира без ремонта (≈60 м²) за 15 млн. руб. + 5 млн. руб. на ремонт = 20 млн. руб. Реальный рост стоимости – 1,5-2,5 млн. руб. (если повезет) – всего 7-12% за значительно больший цикл. В центре высокая стоимость входа создает дефицит предложения и высокий спрос на готовые решения. В бюджетных районах обилие новостроек съедает вашу прибыль. Ограниченный бюджет? Выбирайте центр! Даже с небольшим бюджетом выгоднее инвестировать в квартиру меньшей площади, но ближе к центру. Вы сэкономите на ремонте за счет меньшего количества квадратных метров, а заработаете больше, поскольку шанс и потенциал заработка в престижных локациях значительно выше. Инвестиции в недвижимость всегда сопряжены с рисками: неудачно выбранная локация, неудачная планировка, мало света в квартире, сомнительный контингент жильцов, невыгодный вид из окна, неправильно выбранная стратегия ремонта, которая не попадает в ожидания целевой аудитории. Один из последних моих проектов - небольшая евро-2 квартира (однушка с большой кухней) в ЖК ilove (метро Алексеевская, Останкинский район). На вторичке такая квартира стоила 15.5 млн рублей. Сделал ремонт за 2.5 млн рублей (с мебелью и техникой), продал за 22.5 млн рублей. В целом это очень удачный проект получился, обычно доходность все-таки немного ниже. В этой сделке сошлось множество факторов. P.S и не забываем про налоги :) Это доп издержки, которые нужно учитывать в расчетах. Я плачу налог 6% как ИП «доходы». Основной риск - неправильно выбранная локация / ЖК и затянувшийся ремонт + неумение делать ремонт дешево, но со вкусом. Также из новых рисков: снижение ликвидности в связи с высокой КС (= дорогая ипотека). Хотя по моему опыту, конечных покупателей дизайнерской квартиры в бизнес-классе (в бюджете от 22 млн за однушку, или от 35 млн за двушку) - отсутствие ипотеки не останавливает. Большинство покупает за наличные. Хотя, конечно, доля везения тут тоже важна. На фоне доходностей в облигациях или $LQDT, привлекательность флиппинга снизилась. Но грамотные инвесторы все равно могут зарабатывать на этом рынке от 40 до 60% годовых, что все еще интересно даже на фоне текущих доходностей в бондах. $SMLT $PIKK $LSRG $ETLN $CIAN - компании, которые связаны с рынком недвижимости (сам пользуюсь ЦИАНом для поиска лотов). Но как можно видеть, пока инвестиции в живую квартиру выгоднее, чем в акции застройщиков. В целом исторически я приверженец бетона в плане недвижки, а не акций. #недвижимость #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #новичкам #инвестиции #fire #рынок